“賣房人不遷戶口”糾紛困局如何解?

2016年08月31日 08:38
來源:北京青年報
您說,買學區(qū)房里面有幾個戶口算什么呀?加上我們家這“長毛的”才6個戶口,多嗎? 房錢您倒是沒少要,戶口一個也不遷出,那我孩子的戶口往哪兒遷呢?
房子賣了,戶口卻沒遷走,有時房子里還有賣家其他親戚的戶口……近年來,隨著房價快速上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導致的學區(qū)間房價差異,在二手房買賣過程中因為戶口遷移產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象屢見不鮮。對于這類案件,北京二中院法官提醒,法院不會直接判決遷移戶口,根據(jù)現(xiàn)有戶籍政策,房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口不影響新的所有權(quán)人戶口遷入,買房人取得房屋所有權(quán)后,可以辦理戶口遷入。
案例
學區(qū)房原房主拒遷出戶口
新房主獲賠違約金
北京青年報記者檢索相關(guān)判決文書發(fā)現(xiàn),房屋戶口遷移糾紛案件多次出現(xiàn)。在這些案件中,購房者往往跟賣房者約定購房后,賣房人要將戶口遷出,但買完房之后卻發(fā)現(xiàn)戶口并沒有遷出。
比如,在法院審理的一起案件中,為了孩子將來上學打算,王先生從劉先生手里購買了一套學區(qū)房,并取得了房產(chǎn)證。在買房的時候,劉先生稱房子沒有登記戶口,然而王先生后來在咨詢房屋所在學區(qū)學校事宜時卻得知房屋內(nèi)有他人戶口,并且登記戶口的人就在房屋所在的學區(qū)就讀,戶口一直沒有遷出。后來雙方對簿公堂,劉先生稱他根本不知道王先生要買的是學區(qū)房。
法院經(jīng)過審理認為,雖然房子沒有遷出的戶口并不是劉先生的戶口,但劉先生在將房屋出售給王先生時,應協(xié)助王先生了解房屋的有關(guān)信息。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。
法規(guī)
房屋遷戶口糾紛
法院無法直接判遷移戶口
在房屋遷移戶口糾紛中,一些買房人會認為,如果賣房人不遷戶口,那就去法院起訴,通過法院判決來讓對方遷走戶口。
對此,二中院法官明確表示,法院是不能直接判決遷移戶口的,因為戶口遷移是公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán),不屬于法院民事案件處理的范圍。法院無法判決遷移戶口,只能追究賣房人的違約責任。
在這類糾紛中,如果戶口登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口,或者涉案房屋有其他無法落戶的情況,買房人只能依據(jù)合同約定向?qū)Ψ剿髻r一定的違約金,不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上,公安機關(guān)也沒有強制他人遷出戶口的權(quán)力。
“但是,根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策,房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入,買房人取得房屋所有權(quán)后,可以辦理戶口遷入。”二中院法官說。
調(diào)查
明知要賠違約金
為何有人拒遷戶口?
2014年、2015年及2016年1月至7月,二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據(jù)這3年的審理情況,法院進行了專門的調(diào)研。
法官發(fā)現(xiàn),在這類案件中,買房人要求房屋現(xiàn)有戶口遷出的案件占此類案件總數(shù)的86%,此外,還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金;賣房人將戶口遷出后,要求買房人返還履約保證金;賣房人無法對學區(qū)名額作出明確承諾,買房人要求解除合同。“在案件審理中,部分當事人往往同時提出多項訴求,比如要求將現(xiàn)有戶口遷出的同時,還提出賠付違約金請求。”二中院法官說。
通過對這類案件進行分析,法官發(fā)現(xiàn),涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件,涉及中心城區(qū)的案件相對多,超過半數(shù)發(fā)生在東城區(qū)和西城區(qū)。其中,涉及學區(qū)房買賣的案件較多,比如房屋中已登記有多人戶口,現(xiàn)有學籍可能已被使用,影響學區(qū)房落戶導致買賣雙方發(fā)生糾紛。
據(jù)二中院法官介紹,這類案件違約金數(shù)額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本,對違反戶口遷移義務的違約金進行了明確規(guī)定,如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務的違約行為持續(xù)時間較長,導致打官司時候違約金數(shù)額較高。“根據(jù)違約時間的不同,多數(shù)當事人主張的違約金為數(shù)十萬元,部分當事人主張的違約金數(shù)額達百萬元,違約金最高數(shù)額達總房款的20%。”
那為什么明知要賠違約金,還是不遷戶口呢?據(jù)法官介紹,有的賣房人想遷沒地方遷,有些房子是賣家的唯一住房,賣了之后因各種原因沒能買到其他房產(chǎn),戶口根本無處遷移,還有的賣房人賣房后租住“公租房”,有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等,因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件,導致戶口無法遷出。
此外,由于戶口遷移問題的特殊性,當事人往往經(jīng)過長期溝通未果才訴至法院,雙方矛盾較為激烈,或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口,加之違約金數(shù)額較高,雙方很難通過協(xié)商達成一致意見。
延展
“天價學區(qū)過道”落戶有風險
對于戶口遷移糾紛多涉及學區(qū)房這種現(xiàn)象,二中院法官認為,這跟購買學區(qū)房的落戶需求不斷增加有關(guān)。近年來,由于教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因,“學區(qū)房”交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者,因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶,或因?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學資格,導致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。
據(jù)二中院法官介紹,有的當事人購買“學區(qū)房”,尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房,房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途雖為居住,但實際是過道,或者實際面積非常小,有的甚至不到2平米。
北青報記者查詢發(fā)現(xiàn),法官所說的這種情況今年6月就出現(xiàn)過一次,當時一條“10平米‘學區(qū)房’賣150萬”的消息吸引了很多人的注意力,這間所謂的“學區(qū)房”并非房屋,就是一條寬約1.5米、長約7米的過道,中介稱這個不能居住,只可落戶。后這條“天價學區(qū)過道房”信息被賣方撤下。
對于這種情況,法官表示,此類房屋的登記因為面積或?qū)嶋H情況無法滿足居住條件,不具備落戶條件,在落戶過程中可能會存在障礙和風險,導致買房人無法辦理戶口遷入。
提示
如何規(guī)避戶口遷移糾紛
合同明確約定戶口遷移條款
買房人,特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的,應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對于購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人,應依據(jù)相應學校的入學政策,在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。
與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況
雙方在簽訂買賣合同之前,建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人,最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。
提前向公安機關(guān)了解落戶政策
戶口遷移問題屬于公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍,不同區(qū)域具有一定差異性,建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人,落戶要考慮房屋的實際居住條件。
提前向教育部門核實學籍使用情況
以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人,應提前向所在學校及教育部門核實相關(guān)入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區(qū)對學籍使用有限制,建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn),買房人有權(quán)要求解除合同,并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。
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