任志強稱房市整體處于去庫存過程中 熱點城市庫存下降致地價暴漲

2016年08月31日 08:41
來源:證券日報
8月27日,任志強在諾亞財富舉行的2016年房地產投資高峰論壇上表示,從庫存情況看,房地市場整體處于去庫存過程中,寫字樓和商業(yè)庫存持續(xù)增長,但住宅庫存總量在下降。同時,任志強強調,房地產行業(yè)仍是支柱性產業(yè),上半場還沒有完。
整體處于去庫存過程中
任志強稱,房地產投資在年初是高速增長的,這與信貸政策有關,后期出現(xiàn)下降趨勢,與一季度房價上漲之后,一些地區(qū)出臺的限制性政策有關,其中,地方政府限制房價,連續(xù)出現(xiàn)地王,減少土地供應,北京已經3個月-4個月沒有土地供應了,另外,限制性政策的出臺,這些因素導致投資和新開工面積下降。
“從庫存情況也可以看出,是處于去庫存的過程中。”任志強稱,總體而言,寫字樓和商業(yè)庫存量在持續(xù)增長,但住宅庫存總量在下降,有些熱點城市住宅庫存僅能維持3個月-4個月,非常危險,因此導致土地價格暴漲,但由于限制性政策的出臺,比如有些城市總出現(xiàn)地王,所以取消土地拍賣,有些重點城市沒有相應的土地儲備,所以土地購買面積增速下降。
事實上,《證券日報》記者也了解到,在一些三、四線城市的住宅市場,房價不但沒有趕上這班樓市回暖的快車,甚至房價是下降的。
任志強認為,房地產市場出現(xiàn)種種回落,包括增速回落,投資回落,新開工回落,到位資金回落、景氣指數(shù)等,但這些回落并沒有那么可怕,因為回落的速度不是直線向下,而是放緩,短期內不會出現(xiàn)加速回落,不用對房地產市場有過多的擔心,房地產市場會平穩(wěn)回歸理性,而且很可能隨著政策變化重新回穩(wěn)。
他強調,房地產行業(yè)仍然是支柱性產業(yè),不是到了后半場,而是前半場還沒完。
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮也認同這一觀點。他表示,房地產有90%到95%的把握將會增值,不過不同的城市增值的程度大和小、快和慢,另當別論。但從一個長期過程看,城市固定資產價格一定是上升的。
值得注意的是,在一線城市和熱點二線城市,由于新房供給減少,存量房市場交易量大漲,尤其在北京和上海兩地,可謂進入存量房時代。此外,不少城市的寫字樓、購物中心等商業(yè)類庫存仍是不少城市空置房屋的“主力”,因此存量房市場的投資和盤活滋生了新的商業(yè)契機。
“重基金”投資存量市場
隨著存量時代的到來,存量房交易市場全面暴發(fā)是大勢所趨。目前政策對地產“去杠桿”趨勢越來越明顯,以前“拿地—開發(fā)—銷售”的模式越來越難賺錢,這時炒房的空間已不大。
任志強認為,去杠桿不等于不借、少借錢。因為房地產的整個生命周期都必然與信用、負債共生。而中國房地產市場的杠桿風險在于地下金融、需求方資產信用不充分、風險配置過度集中于購房人和缺乏對購房人的風險保護政策等。
而對于存量房市場的資本運作,任志強稱,這通常發(fā)生在二手房市場交易量超過新房市場的時候,就是存量市場為主的時候,中國的房地產市場還沒有到這個時候,標志是惡性資產管理公司大量出現(xiàn)。“那時候就說明有不良資產,這實際上是大量組合出現(xiàn)的過程。我們現(xiàn)在還沒有,幾乎沒有一個惡性資產管理公司出現(xiàn),大部分的樓盤即使再爛也能賣出去,而且賣出去也能掙大錢。”
鑒于此,業(yè)內認為,未來房地產市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局,房地產基金依然在股權投資和資產收購方面有不少好的投資機會。
歌斐資產地產合伙人譚文虹則表示:“存量市場方面,采用‘重基金’的策略,原則上只看北京、上海、深圳相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產,地段要好。這些項目從回報看,沒有過去開發(fā)類的項目那么高,但是相對比較穩(wěn)健,風險比較小。此外,在 ‘輕基金’方面,投資一些善于經營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產目前關注的方向,從住宅的新開發(fā)銷售轉為存量的經營持有的時候,市場主體從原來單一的開發(fā)商為主,變成現(xiàn)在百花齊放。”
鑒于看到房地產行業(yè)這一發(fā)展趨勢,歌斐資產房地產基金自去年開始已關注細分領域中優(yōu)秀初創(chuàng)企業(yè)的股權投資機會,目前在聯(lián)合辦公、長租公寓、房產交易等領域已有布局。
有業(yè)內人士也分析稱,人性化的概念已經在商業(yè)地產轉型中蔓延,未來商業(yè)地產的概念可能會跳脫單純物理的空間,產品的溢價已經不能滿足商業(yè)地產的發(fā)展,品牌的溢價或許將成為商業(yè)地產商利潤的主要增長點。
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