一則提前釋放的短消息，一場不留蹤跡的發(fā)布會，這就是上實城開商業(yè)五年計劃出爐的路線圖。
9月5日，有消息透露稱，上實城開將在9月6日召開“城開商業(yè)·綻放”品牌發(fā)布會，屆時會對未來5年商業(yè)規(guī)劃進行詳細闡述。
時隔近24小時后，網絡上關于這場品牌發(fā)布會的消息仍然空白，但它卻意外出現在受邀與會的相關人士朋友圈中。
或是考慮到國資背景，上實城開無法做到“大張旗鼓”式地向地產圈喊話。但在六年商業(yè)試煉跌宕起伏聲中，五年計劃表的低調面世似乎有著更多讓人咀嚼的意味。
按照上實控股的承諾，2017年7月4日要實現房地產業(yè)務的整合。如今，留給這家上海國企的時間僅剩下不足一年。
重組倒計時，這是上實城開當前面對的最大現實。當上實發(fā)展年初以高估值大手筆定增后，多數股民給出的判斷是，“上實城開整合進上實發(fā)展可能是大概率的事件。”
但雙方間的博弈似乎從未停止過。“目前還不得而之，一方面涉及上海大國企整合的整體布局，另一方面大集團到上實發(fā)展今年都是換屆年。”針對“城開商業(yè)五年計劃出爐是不是意味著未來與上實發(fā)展的重組將以業(yè)務內容做區(qū)分”的問題，此前曾任職發(fā)展的相關人士對觀點地產新媒體指出。
雖然只是一種可能性猜測，但其恰巧印證了一年前城開新上任的主席季崗的設想：“母公司上實集團一直思考和研究上市平臺重組，目前未有定論，不一定采用合并方式，或以產業(yè)區(qū)分中港兩個平臺。”
五年商業(yè)計劃
按照公開內容，上實城開未來五年商業(yè)規(guī)劃共包括產品線整合、品牌效應以及存量改造等方面具體內容。
據觀點地產新媒體了解，上實城開商業(yè)將在全國范圍內統一整合包括綜合體、精品mini mall、小時代、樂斯生活廣場4大核心產品類型。
年報顯示，截至2015年底，上實城開主要投資物業(yè)集中在上海、北京、深圳和重慶四個城市，均處于中期租賃狀態(tài)，規(guī)劃建筑面積合計64.44萬平方米。
值得注意的是，這些商業(yè)項目在每個城市都有不一樣的品牌“代號”，例如在重慶的名為“城上城”，但在天津的卻叫做“老城廂”，一直未建立起完整的產品線。
因此，商業(yè)計劃書的首頁，上實城開要解決的難題就是形成定位清晰且有足夠辨識度的商業(yè)產品系列。
今年上半年，上實城開已在重慶邁出了產品線整合第一步，其位于重慶城上城內的商業(yè)項目——重慶小時代順利實現試營業(yè)。
產品線的“分門別類”外，打通閉塞的招商渠道，達成長期合作的戰(zhàn)略聯盟則是上實城開做商業(yè)需要跨過的第二道坎兒。
上實城開指出，未來將借助資金優(yōu)勢、融資渠道，為潛力品牌提供多維度品牌孵化支持，尤其是具有良好財務模型、擁有穩(wěn)定創(chuàng)新團隊的商業(yè)品牌。
“這樣的品牌聯盟模式也將反哺上實城開在商業(yè)差異化的競爭力，驅動個性特色項目的穩(wěn)健快速發(fā)展。”
查閱今年中報，6月底上實城開持有的銀行結余及現金119.62億港元，負債凈額對權益總額比率由去年底54.9%減少至41.8%。
雖然從上述數字來看，上實城開目前賬面上的現金相對充足，但同時要運作上海莘莊TODTOWN天薈、濱江城開中心及沈陽城開中心等多個大體量項目，沉淀其中的資金壓力可想而知。
基于“降低企業(yè)的負債率，縮短資金回籠周期”考量，上實城開的五年商業(yè)計劃特意強調“金融化”，“將商業(yè)資產證券化，在其項目價值最高點的時候套現，適時重新布局，現金回流利潤產生，提高資產變現能力”。
對此，上海業(yè)內人士薛建雄對觀點地產新媒體解釋，對上實城開來說，未來要維持商業(yè)項目資金自如運轉必然需要“兩條腿”走路。
一方面就是看準機會繼續(xù)出售項目盡快回籠資金，另一方面則是利用手中高品質項目去香港做資產證券化融資，“國內的商辦項目在香港貸款利率很低，完全可以高杠桿化”。
重組倒計時
或是考慮到國資背景，上實城開無法做到“大張旗鼓”式地向地產圈喊話。但在六年商業(yè)試煉跌宕起伏聲中，五年計劃表的低調面世似乎有著更多讓人咀嚼的意味。
按照上實控股的承諾，2017年7月4日要實現房地產業(yè)務的整合。如今，留給這家上海國企的時間僅剩下不足一年。
重組倒計時，這是上實城開當前面對的最大現實。當上實發(fā)展年初以高估值大手筆定增后，多數股民給出的判斷是，“上實城開整合進上實發(fā)展可能是大概率的事件”。
但雙方間的博弈似乎從未停止過。“目前還不得而之，一方面涉及上海大國企整合的整體布局，另一方面大集團到上實發(fā)展今年都是換屆年。”針對“城開商業(yè)五年計劃出爐是不是意味著未來與上實發(fā)展的重組將以業(yè)務內容做區(qū)分”的問題，此前曾任職發(fā)展的相關人士對觀點地產新媒體指出。
雖然只是一種可能性猜測，但其恰巧印證了一年前城開新上任的主席季崗的設想：“母公司上實集團一直思考和研究上市平臺重組，目前未有定論，不一定采用合并方式，或以產業(yè)區(qū)分中港兩個平臺。”
如若按照上述邏輯，
未來城開或將整合掉上實發(fā)展旗下的商業(yè)項目，而住宅業(yè)務則完全歸到上實發(fā)展名下。
對于這種說法，雖然尚未有官方的回應，相關業(yè)內也表示，“考慮到國企改革復雜程度，目前也無法有個定論。”
實際上，在對外公布“商業(yè)五年計劃”前，視今年為戰(zhàn)略元年的上實城開已提出了“住宅+商業(yè)+X”設想。
其中的“X”代表著創(chuàng)新業(yè)務，包括城市更新與舊改項目、物管與金融等服務產業(yè)，以及產業(yè)服務基金、國資改革基金等。
上實城開副總裁鐘濤此前公開透露，在“住宅+商業(yè)+X”戰(zhàn)略背景下，上實城開商業(yè)資產比例在不斷提高。“已經成立了商業(yè)資產運營公司——上實城開資產管理有限公司，管理運營公司在上海、重慶、無錫、西安等地的資產。”
在商業(yè)地產愈加“火熱”的同時，上實城開近些年新增住宅土儲呈大幅下降趨勢。“這也正常，畢竟手中握著大量商辦項目，資金實力顯然不及高周轉的同行。”薛建雄指出。
然而，處在整合天平另一頭的——上實發(fā)展住宅業(yè)務的發(fā)展相對更為穩(wěn)健，并于年初通過定增納入了6大地產項目，此舉也被外界視為重組第一步。
中投證券于近日研報中指出，據測算，截至2015年底，上實發(fā)展目前項目未結算建面約440 萬平米（權益口徑約300萬平米）、貨值超900億元，其中上海超130萬平米。
“整合的期限不斷逼近，發(fā)布未來五年的商業(yè)發(fā)展計劃，也勢必會考慮到兩家企業(yè)具體業(yè)務的合并和合作。將不同業(yè)務重新進行整合，并梳理業(yè)務條線，是雙方基本認同思路。”上海業(yè)內嚴躍進表示。
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