“剛需”占主導 廣州二手房交易中小戶型成主力

2016年12月26日 14:59
來源:廣州日報
今年二手樓市因政策利好以及一、二級市場的帶動迎來大年。據(jù)“陽光家緣”公布數(shù)據(jù)顯示,截至12月20日,2016年廣州二手房網簽成交量已突破10萬套,其中,番禺、增城等受城市發(fā)展帶動的區(qū)域,市場關注度進一步提高,二手房網簽成交量分別為19400套和12668套,各占全市整體成交的18%和12%,市場份額較2015年分別增加2個百分點和3個百分點。從政策來看,今年上半年利好頻出,農歷春節(jié)以后的契稅新政以及降準,都為購房者送來大禮;“營改增”曾一度給市場帶來不穩(wěn)定性,但隨即在5月增值稅實施后已厘清;下半年特別是國慶后,市場出現(xiàn)調整,樓市政策收緊,尤其是二手房市場加緊巡查與調控,部分門店紛紛貼出“房源更新中”的告示。
中原地產有關人士認為,明年的二手樓市變化,需要關注是否有新的樓市政策出臺。現(xiàn)時部分城市執(zhí)行“認房認貸”政策,廣州暫未執(zhí)行,假設明年政府有此動作,將對二手成交量有較大影響,同時抑制投資客戶的入市意欲。不過,有行業(yè)人士認為,2016年有七成的客戶是過往沒購房記錄的新買家,相信在下一年,會產生新一批的“剛需”客。而改善型客戶方面,如“二孩”家庭需要置換大面積單位,相信需求會一直比較穩(wěn)定。
經紀眼中的2016:年頭年尾“兩重天”
對于中介來說,今年是豐收的一年,不少經紀向記者透露,這是他們入行以來收入最高的一年,即使是金融海嘯后出現(xiàn)V形反彈的2009~2010年也不如今年行情那么好。一位地產人士認為,對中介來說,要么做“量”,把成交宗數(shù)做上去;要么做“價”,爭取做大單,總價越高,傭金越多。今年樓市成交宗數(shù)破10萬套,故此對中介來說,今年無疑是收入豐厚的一年。
中原地產蘇新晴透露,今年業(yè)主心態(tài)變化較大,如在年初,不少利好消息出臺,業(yè)主信心增強,而從10月開始,調控政策出臺,客戶情緒轉向觀望,看樓客減少。中原地產大天河區(qū)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)鄭小暢介紹,廣州樓市價格跟隨其他一線城市變化而變化,但二手成交價格持續(xù)在穩(wěn)定狀態(tài),樓市表現(xiàn)也較為理性。
關鍵詞一:
政策利好紛至
中原地產大天河區(qū)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)蘇新晴介紹,在今年2月開始,廣州二手樓市升溫,不少新政出臺,如“首套房契稅減免”、“0.5個百分點降準”等,讓很多客戶對樓市充滿信心,二手成交量有所上升,對成交價也有一定的影響。
中原地產大天河區(qū)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)楊穗娟指出,在上半年里,客戶積極性較強,買家到中原門店的咨詢量增多、看房的積極性提高及入市速度有所加快。
合富置業(yè)專業(yè)人士認為,除了契稅利好和降準外,上半年較受關注的政策調整是“營改增”,當時4月份才引發(fā)一次“營業(yè)稅末班車”的置業(yè)潮,但是后來隨著5月份增值稅實施,稅率和證滿2年免征的優(yōu)惠延續(xù),市場憂慮情緒出清。進入下半年后,政策環(huán)境有所收緊,尤其是“十一”前后各地陸續(xù)出臺調控政策,令市場對后市的預期有所改變,市場出現(xiàn)一定程度的觀望情緒。其中,廣州樓市較受市場關注的是公積金貸款政策的調整以及“認房又認貸”是否會在廣州執(zhí)行。
關鍵詞二:
“剛需”主導市場
政策環(huán)境的轉變,促使廣州二手樓市以“剛需”自住為主導的需求格局進一步明顯。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年廣州二手住宅市場當中,首次置業(yè)和改善換房占比分別為61%和29%,首次置業(yè)占比較2015年增加約2個百分點,而改善換房占比較2015年則減少約6個百分點。
“剛需”占據(jù)主導的市場格局,促使2016年廣州二手住宅市場仍以中小戶型物業(yè)為成交主力,延續(xù)2015年中小戶型物業(yè)主導的格局。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,60~90平方米和90~120平方米受到自住型購房主力的青睞,占比分別為34%和24%,與2015年的占比差不多。
關鍵詞三:
房貸寬松
影響二手樓市的一個重要因素是房貸政策方面,今年的房貸利率水平仍處于多年以來的低位,且不少銀行給予首套房貸一定幅度的利率下浮優(yōu)惠,最低至基準利率的8折,有利于“剛需”型自住買家購房。對比起2015年,商貸在2016年更受二手房購房者的青睞。
據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年廣州二手住宅市場的非一次性付款購房個案當中,商貸購房占比約64%,而公積金貸款購房和組合貸款購房占比分別為13%和23%。商貸購房占比增幅較明顯,較2015年增加約3個百分點。
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