面對高昂的北上廣深等城市房價，大力發(fā)展租賃市場被認(rèn)為是緩解住房壓力的重要手段之一。同時，從國外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%至60%的市場份額，很多居民一輩子租房。
然而，在我國“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展。隨著城市化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場并駕齊驅(qū)的租賃市場，亂象叢生、發(fā)展偏弱。突出表現(xiàn)在老百姓選擇居住形式時，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，租房人權(quán)益缺乏保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極其不對等。
因此，相比金融杠桿橫行的住房市場，租房市場價格更能反映經(jīng)濟(jì)基本面，下一步如何增加房源、規(guī)范租賃市場、保護(hù)租客利益、降低租金，清除租房領(lǐng)域中的痛點(diǎn)，才是通過租賃市場解決住房問題所必須思考的問題。
實(shí)際上，現(xiàn)階段我國住房租賃市場房源供給主體主要分為三類：第一類是地方政府此前建設(shè)并管理的公租房；第二類是住房租賃企業(yè)集中建設(shè)并提供的出租住房；第三類是個人房源出租，這部分也是租賃市場上供應(yīng)的主體，這類房源主要由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來撮合承租人和出租人。
有關(guān)專家表示，租房市場供求結(jié)構(gòu)錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。這一“硬傷”短期內(nèi)難以解決，但供給主體不成熟，中介服務(wù)體系缺乏專業(yè)、規(guī)范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。
龐大穩(wěn)定的潛在房源，有望讓租房痛點(diǎn)成為樓市發(fā)展的新增長點(diǎn)?；銥檎?qū)⒊蔀樽兓_始的第一步。房源向大的租賃機(jī)構(gòu)集中，有利于穩(wěn)定租金以及租賃關(guān)系。
我國住房租賃市場缺少機(jī)構(gòu)出租者，而機(jī)構(gòu)出租者在市場中起到了重要的示范作用。市場上專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)足夠多時，即可通過充分競爭形成市場化的租金水平。中國民眾可能不再過于聚焦房價的漲跌波動，而會根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的租賃服務(wù)支付相應(yīng)的租金，進(jìn)入消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場化價格調(diào)節(jié)時代。
如何讓企業(yè)、機(jī)構(gòu)參與培育開發(fā)這一市場？不少專家建議，目前絕大部分開發(fā)商的資本結(jié)構(gòu)是短期資本為主，缺乏中長期資本。建議發(fā)揮金融杠桿作用，開發(fā)房地產(chǎn)信托基金（REITs），利用資產(chǎn)證券化這一有效工具，解決短期融資匹配租賃市場中長期回報的矛盾。
而讓業(yè)內(nèi)專家感到頭痛的“收益低”問題，也將得到改變。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“培育住房租賃市場是一個系統(tǒng)工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經(jīng)營管理等方面給予政策支持。”
在今年5月4日的國務(wù)院常務(wù)會議上，租賃市場首次成為重要議題，會上也提出了具體的制度構(gòu)架。國家重視凸顯租賃市場在未來住房制度中的重要地位，以及國家壯大租賃市場的政策導(dǎo)向。
同時，為了促進(jìn)租賃市場的發(fā)展，2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年形成住房租賃市場、保障及法規(guī)制度的三個完善體系。
最近傳來的好消息是，12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。會議還指出，要加快房屋租賃市場理發(fā)，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。
可以肯定的是，隨著住房租賃市場的管理體系和法律法規(guī)的逐步建立和健全，住房租賃市場將不斷得到規(guī)范，從而健康有序地發(fā)展。只有住房租賃市場發(fā)展起來了，才有利于讓老百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
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