北京樓市調(diào)控將維持高壓的跡象更加清晰。日前,北京代市長蔡奇在聽取北京市房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報時指出,要加大普通商品住房供給力度,確保明年房價環(huán)比不增長,“要合理增加住宅用地供應(yīng),從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期,培育和規(guī)范住房租賃市場,把‘租房住’作為實現(xiàn)住有所居的重要手段”。在業(yè)內(nèi)看來,結(jié)合市級有關(guān)房價的前后表態(tài)以及先后出臺的調(diào)控政策可見,明年北京將由多角度出手穩(wěn)定房價,全市新房均價與實際二手房成交價低于當(dāng)前幾成定局。
堅決打擊操控價格
蔡奇指出,明年北京要“三房”并舉,做好住房保障工作。“一是組織好定向安置房建設(shè),輸入?yún)^(qū)盡早形成供應(yīng),輸出區(qū)要組織好優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等資源的輸出,確保安置人口享有的公共服務(wù)水平不降低;二是大力發(fā)展公租房,著力解決市民住房問題;三是加大自住型商品房供應(yīng),發(fā)揮其改善民生、平抑房價的作用。”據(jù)了解,在同日赴昌平區(qū)融澤嘉園調(diào)研西城區(qū)定向安置房建設(shè)情況時,蔡奇還明確要求加強(qiáng)住房市場的監(jiān)管和整頓,堅決查處、打擊捂盤惜售,操控價格、虛假信息等違法違規(guī)行為。
實際上,這已不是北京市級領(lǐng)導(dǎo)人首次對房價調(diào)控做出表態(tài)。在此前召開的中共北京市委十一屆十二次全會上,北京市委書記郭金龍就曾明確,解決好房地產(chǎn)問題,必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位,緊密結(jié)合棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作,合理提高住宅用地比例,加大改善性自住房建設(shè)力度。
樓市降溫幾成定局
分析認(rèn)為,蔡奇之所以如此看重環(huán)比漲幅,是考慮到每一年樓市大環(huán)境均有所差異,同比漲幅可參考度不高,環(huán)比變動才是反映房地產(chǎn)市場真實情況的比例尺。而這一最新表態(tài),是對市委全會既定目標(biāo)的進(jìn)一步量化,結(jié)合此前已公布的政策判斷,明年北京將繼續(xù)增加住宅土地供應(yīng),同時優(yōu)化土地結(jié)構(gòu),踐行“9070”政策,鼓勵自住房、遏制豪宅化將成為大概率事件。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來,“確保明年房價環(huán)比不增長”的說法隱含國家相關(guān)部門對16個熱點城市控房價的細(xì)化要求,但是“環(huán)比不增長”可有兩種含義:一是全年12個月,月月都不能漲;二是全年12個月可以有時漲、有時跌,但12個月平均值不能漲。“不管哪種含義,一年后北京房價低于當(dāng)前基本定型,全市新房均價與實際二手房成交價皆如此。”楊紅旭表示。
不過也有分析認(rèn)為,受到“高價地”因素的制約,北京新房市場全面高端化的趨勢仍在繼續(xù),新房市場也成為中高端需求的主戰(zhàn)場,中低端需求則不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場以及商辦市場,而這一趨勢也將延續(xù)至明年。因此雖然收緊調(diào)控對于市場預(yù)期產(chǎn)生了一定制約,并且在土地方面也將進(jìn)一步增加保障性產(chǎn)品的供應(yīng),用以對沖整體市場價格水平,但是純商住宅價格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢。
土地供應(yīng)與購房限制兼顧
“所謂‘從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期’,其實包含兩層含義”,亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴北京商報記者,首先就土地供應(yīng)而言,如何控制純商品住宅的地價一直是北京土地市場調(diào)控難啃的骨頭,如何管制拿地房企的資金面,遏制過高地價必定是明年的核心工作,“此外,北京房價此前之所以漲勢驚人,主要原因就是高價房頻出,出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性拉動,因而加大自住房供應(yīng),確保剛需有更多選擇,也應(yīng)是關(guān)注的重點。”
具體到執(zhí)行層面,郭毅建議,目前多數(shù)房企資金雄厚且依舊看好北京市場,未來調(diào)控可通過加大住宅自持化等方式控制、收緊這類企業(yè)的資金鏈,同時加強(qiáng)對拿地資金的監(jiān)控,盡可能提高企業(yè)拿地開發(fā)成本。“與此同時,北京的購房資格也待進(jìn)一步提高,例如學(xué)習(xí)上海、深圳的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’,卡住一部分非剛性需求,保證市場供需趨于平衡,此類手段相對多樣,而且見效較快”,郭毅表示,在二手房交易方面,則可以考慮通過削減優(yōu)惠、提高交易稅率,避免房主過快套現(xiàn),抑制炒房現(xiàn)象。
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