春節(jié)期間各地樓市普遍“降溫”,一二線城市表現(xiàn)尤其低迷。包括上海、南京、蘇州、杭州在內(nèi)的多個(gè)一二線城市,春節(jié)期間樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑,多地成交量甚至僅為個(gè)位數(shù)。以上海為例,春節(jié)期間上海地區(qū)只有8個(gè)項(xiàng)目有交易記錄,且所有項(xiàng)目都僅成交1套。而去年同期則有24個(gè)項(xiàng)目有交易。

除了春節(jié)假期的原因,今年春節(jié)樓市遇冷最重要的原因不外乎兩個(gè),其一,2016年重點(diǎn)城市的樓市漲幅之大史無前例,目前房價(jià)高企;其二,2016年下半年樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度史無前例,且目前仍在延續(xù),購房門檻持續(xù)提高。在這種局面之下,投資性的購房者趨向謹(jǐn)慎,部分剛需購房者則望房興嘆或坐等樓市回調(diào)時(shí)機(jī)。

當(dāng)下樓市處境的特殊性,尤其是嚴(yán)厲的調(diào)控措施,決定了行情的慘淡。仍以上海樓市為例,中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,1月27日~2月2日,上海新建商品住宅成交949平方米,這個(gè)數(shù)據(jù)比猴年春節(jié)期間減少71.1%,為2011年以來成交量最低水平。與之對應(yīng)的是,2016年10月和11月,上海相繼出臺(tái)了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施,而自2017年1月6日起,針對商業(yè)辦公等“類住宅”受到熱捧、頻頻出現(xiàn)在各區(qū)域成交榜單的三甲之列的新現(xiàn)象,上海市住建委會(huì)同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查,在此期間暫停了此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

地方的樓市調(diào)控措施之所以高壓不減,與中央“防風(fēng)險(xiǎn)、促改革”的定調(diào)有關(guān)。2016年,樓市“地王”頻出,按揭貸款占信貸發(fā)放總量的比例過高,以及樓價(jià)高企令實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本過快上升,都凸顯了樓市金融化有可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而防范樓市風(fēng)險(xiǎn)自去年下半年以來多次被中央強(qiáng)調(diào),去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是專門明確“房子是用來住的,不是用來炒的”,為2017年樓市定下了基調(diào)。

不過,需要指出的是,就調(diào)控的效果而言,目前一二線城市樓市降溫的局面不太可能持續(xù)較長時(shí)間,更不會(huì)成為樓市的中期拐點(diǎn)。須知,雖然樓市調(diào)控的意愿是好的,但調(diào)控并沒有改變一二線城市樓市緊張的供需關(guān)系。就2017年的樓市而言,調(diào)控措施能否延續(xù)全年暫且不論,可以確定的是,目前北京、上海等城市都做出了未來建設(shè)用地只減不增的規(guī)劃,在一二線城市土地供給普遍收縮以及剛性需求持續(xù)累計(jì)、難以有效釋放的情況之下,全年房價(jià)溫和上漲仍是大概率事件。

從供需的角度看,調(diào)控措施之所以能夠令樓市持續(xù)降溫,不僅是因?yàn)檎{(diào)控的措施足夠嚴(yán)厲,還因?yàn)橘彿空叩馁彿啃枨笤?016年上半年相對寬松的政策下得到了較大程度的滿足。長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)要真正進(jìn)入健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道,仍需以優(yōu)化城市空間布局(提高人口容量)等長效的市場機(jī)制徹底取代政策調(diào)控。