過(guò)去的2015年里深圳樓市帶頭暴漲，而2016年里上海樓市又帶頭暴漲。一線城市的房?jī)r(jià)暴漲讓炒房投機(jī)者盆滿缽滿，讓持有房產(chǎn)者哈哈大笑，讓剛需購(gòu)房者欲哭無(wú)淚，讓市場(chǎng)觀望者大跌眼鏡，也讓中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)撲朔迷離。
房?jī)r(jià)暴漲到底是為什么?還能漲嗎?現(xiàn)在能看到的解讀大多來(lái)自于需求側(cè)或者資本市場(chǎng)，我作為城市學(xué)者，在此從供給側(cè)，特別是房地產(chǎn)供給的上游——土地供給說(shuō)起，解讀一線城市房?jī)r(jià)暴漲背后被忽略的另一個(gè)根本原因：收縮的土地供給。
這是一個(gè)很長(zhǎng)的故事，環(huán)環(huán)相扣，甚至要從被長(zhǎng)期誤讀的“人多地少”說(shuō)起……
1、中國(guó)真的“人多地少”嗎？
“中國(guó)人多地少，土地資源緊缺”。這句話印在我們深深的腦海里，從小就知道，甚至被認(rèn)為是基本國(guó)情之一。
但是，近年來(lái)城市化快速發(fā)展的情況讓我對(duì)這句話產(chǎn)生了深深的懷疑。
大多數(shù)城市根本不缺土地，只是缺中央批給的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。
A市，剛剛申請(qǐng)下占地幾十平方公里的國(guó)家級(jí)新區(qū);B市，開(kāi)發(fā)商又圈下了幾個(gè)數(shù)百公頃的大盤(pán);C市，果斷喊出了“再造一個(gè)X百萬(wàn)人口的新C市”的口號(hào)……
在許多城市郊外，建成區(qū)連綿不絕而人煙稀少是常見(jiàn)的景象。仿佛對(duì)這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，往外擴(kuò)展出去不過(guò)是分分鐘的事情，荒山野地有的是地方。決定是否擴(kuò)展的僅僅是那個(gè)寫(xiě)在土地規(guī)劃上的指標(biāo)，那條畫(huà)在紙上的規(guī)劃邊界，以及地方政府執(zhí)行指標(biāo)與邊界的決心。
通過(guò)宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)字，也可以發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地只占全部國(guó)土的極小一部分。
根據(jù)較近的權(quán)威土地?cái)?shù)據(jù)：全國(guó)建設(shè)用地面積5.25億畝，合35萬(wàn)平方公里，僅占國(guó)土面積的3.6%;其中城市建設(shè)用地面積約4.7萬(wàn)平方公里，僅占國(guó)土面積的0.49%。
也就是說(shuō)，我國(guó)大概每一百份土地，會(huì)有十四份耕地，僅有三份給了村莊、工礦、道路等的建設(shè)用地，而僅有半份土地給了城市產(chǎn)業(yè)、居住等各類(lèi)功能使用。我們知道，隨著城市化率超過(guò)50%，就在這半份土地上，居住著全國(guó)近一半的人口，提供了全國(guó)大部分的投資、消費(fèi)、稅收和產(chǎn)出!
中國(guó)城市化發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)節(jié)地了，可供下一步城鎮(zhèn)擴(kuò)展的空間，即使不去擠占那20億畝的耕地，也還是果斷可以有的。
回過(guò)頭看“人多地少，土地資源緊缺”這句話，你明白其中的玄機(jī)了嗎?
√ “人多地少，土地資源緊缺”用來(lái)形容耕地有限，是適用的。“我國(guó)耕地面積排世界第4，但由于人口眾多，人均耕地面積排在126位以后，人均耕地僅1.4畝，還不到世界人均耕地面積的一半……”這樣的話語(yǔ)仿佛還在大喇叭里回放。我們?cè)诮▏?guó)初期，其實(shí)是作為一個(gè)尚且吃不飽飯的新興國(guó)家，用“人多地少”來(lái)向國(guó)民形象地描繪國(guó)情，說(shuō)明農(nóng)業(yè)發(fā)展和耕地保護(hù)的重要性。
× “人多地少，土地資源緊缺”用來(lái)說(shuō)明我國(guó)城市土地增長(zhǎng)空間有限，是錯(cuò)誤的。現(xiàn)實(shí)告訴我們，中國(guó)城市發(fā)展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是沒(méi)有，而是被某種力量牢牢的約束著，只能緩緩釋放甚至不讓使用。
將用于耕地保護(hù)的口號(hào)，借用成為了土地供給有限和房?jī)r(jià)高漲的借口，這是多種利益共同驅(qū)動(dòng)下的結(jié)果。將原本正確的話語(yǔ)，借用到了一個(gè)并不適用的領(lǐng)域，實(shí)際上是一個(gè)由國(guó)土部門(mén)、地方政府、開(kāi)發(fā)商、其他房地產(chǎn)既得利益者和不明真相的群眾，在有意無(wú)意間共同經(jīng)營(yíng)的假象：國(guó)土部門(mén)希望維護(hù)土地供給管制的合法性、地方政府希望維護(hù)自身土地信用、開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)業(yè)主希望維護(hù)和提高房?jī)r(jià)。
那么，這個(gè)假象是如何形成的?要從“土地資源”到底是什么開(kāi)始說(shuō)起。
2、“土地資源”不等于“土地”
區(qū)分“土地”和“土地資源”兩個(gè)概念成為了繼續(xù)討論的關(guān)鍵：具有自然屬性的“土地”并不一定緊缺，包含人為規(guī)定的“土地資源”卻一定是緊缺的。
土地管理專(zhuān)業(yè)的權(quán)威教材是這么定義的：土地資源是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)可為人類(lèi)利用的土地……是土地和人類(lèi)活動(dòng)相結(jié)合形成的，土地與土地資源在數(shù)量上并無(wú)一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。
在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，土地是國(guó)民財(cái)富增加的源泉，是社會(huì)生產(chǎn)不可缺少的要素。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比如18世紀(jì)末提出增長(zhǎng)極限說(shuō)的馬爾薩斯，認(rèn)為有限的土地資源會(huì)制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這一認(rèn)識(shí)反映了早期經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)土地資源的物質(zhì)崇拜，或者說(shuō)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展進(jìn)入20世紀(jì)，新馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者的觀點(diǎn)是，土地和房屋本身并不稀缺，是人為的流動(dòng)性限制在調(diào)節(jié)其稀缺程度。
秘魯著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家德•索托揭示了《資本的秘密》，認(rèn)為“僵化的資產(chǎn)并不能被稱(chēng)為資本，只有通過(guò)合理的所有權(quán)制度表達(dá)并進(jìn)入流通性領(lǐng)域的資本才會(huì)發(fā)揮其潛能，成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和空間生產(chǎn)的動(dòng)力”。而當(dāng)代頂尖的社會(huì)學(xué)家大衛(wèi)•哈維在評(píng)價(jià)那本風(fēng)靡一時(shí)的《21世紀(jì)資本論》時(shí)說(shuō)：“(作者)皮凱蒂把資本的定義搞錯(cuò)了。那些閑置的錢(qián)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、房產(chǎn)等都不能算作是資本，因?yàn)樗鼈儧](méi)有進(jìn)入流通領(lǐng)域生利。這也正是資本家能夠長(zhǎng)期保持高額回報(bào)的秘訣：通過(guò)限制一部分的資本供給來(lái)保證那些仍在流通領(lǐng)域中資本的回報(bào)，就像那些石油公司制造短缺的假象一樣。”
最后這一句說(shuō)得多好，把“資本”換成“土地資源”，把“石油公司”換成“國(guó)土部門(mén)”，就把中國(guó)特色說(shuō)得明明白白。
3、中國(guó)特色：土地供給的政府壟斷
人為區(qū)分不具備流動(dòng)性的資產(chǎn)和具有流動(dòng)性的資本，從而造就資本的稀缺性的過(guò)程，有如為資本加上了一個(gè)流動(dòng)性障礙——“鐘罩”。鐘罩內(nèi)，土地和資本自由流通，財(cái)富不斷積累;而鐘罩外，同樣的土地卻無(wú)人問(wèn)津。
設(shè)置“鐘罩”的做法，可以是有意識(shí)的政府行為，可以是集體無(wú)意識(shí)的市場(chǎng)行為。
比如香港，作為自由市場(chǎng)和資本主義的代表，卻恰恰設(shè)置了最嚴(yán)格的土地流通管制。
人們通常對(duì)香港的印象是人多地少，居住面積非常狹小。其實(shí)在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是沒(méi)有什么人去或者去的人很少的郊野公園，目前香港所有建設(shè)用地面積只占總面積的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面積增加一個(gè)百分點(diǎn)就可以多住一百萬(wàn)人。一方面有幾十萬(wàn)住在非常不人道的環(huán)境里面，已經(jīng)產(chǎn)生了很?chē)?yán)重的社會(huì)和政治問(wèn)題，包括青年人的不滿;另一方面卻有大片的土地不能夠來(lái)使用，這實(shí)在是非常荒唐的一種處境(鳳凰衛(wèi)視評(píng)論員何亮亮)。
其實(shí)香港完全可以開(kāi)發(fā)土地，降低房?jī)r(jià)，提高人民生活水平，但是資本家不會(huì)允許。政府的城市規(guī)劃及土地開(kāi)發(fā)被各種利益集團(tuán)，政治團(tuán)體，環(huán)保組織所挾持，寸步難行(知乎chen shawn)。這是市場(chǎng)自發(fā)進(jìn)行土地管控的例子，也說(shuō)明完全把土地管控交給市場(chǎng)是不當(dāng)?shù)摹?/div>
中國(guó)土地制度的特色在于，國(guó)家是最大的土地所有者，在政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的條件下，對(duì)建設(shè)用地供給實(shí)行嚴(yán)格的縱向計(jì)劃管理，有效控制了土地資源的流動(dòng)性，保證了建設(shè)用地的相對(duì)稀缺性。
對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，土地資源主要就是指建設(shè)用地。在建設(shè)用地供給管控的基礎(chǔ)上，中國(guó)通過(guò)分稅制改革、住房制度改革以及土地招拍掛等制度一系列制度改革啟動(dòng)了“土地財(cái)政”，釋放了龐大的土地信用，成為了推動(dòng)城市化的初始資本。2012年“土地財(cái)政”為2.7萬(wàn)億，比土地財(cái)政更大規(guī)模的是以土地為信用的相關(guān)抵押貸款，達(dá)6萬(wàn)億，同期中央稅收也只有11萬(wàn)億。(趙燕菁，2002，2011;華生，2014)。
這是中國(guó)城市化路徑的成功之處，也是建設(shè)用地的供給管理制度有功的一方面。為什么這么說(shuō)?因?yàn)樵谶^(guò)去幾十年中成功跨越“中等收入陷阱”的經(jīng)濟(jì)體，不管是日本、韓國(guó)、臺(tái)灣還是新加坡、香港，事實(shí)上都實(shí)行了強(qiáng)有力的土地資源管制手段，成功釋放了土地中隱藏的信用。所以不要看它們是自由市場(chǎng)，在土地供給這一塊都是妥妥的政府管制。中國(guó)的建設(shè)用地供給制度不過(guò)是其中之一。
土地資源就像是鈔票，土地就像紙。如果鈔票印發(fā)沒(méi)有任何限制，所有紙都能變成鈔票，那么這鈔票將沒(méi)有任何信用可言——只會(huì)貶值，無(wú)人使用，無(wú)人樂(lè)意持有;如果任何土地都能變成土地資源，那么土地資源將同樣失去信用——只會(huì)貶值，無(wú)人投資，更無(wú)法將它作為資產(chǎn)抵押出去，沒(méi)有人愿意接受。這就是土地資源供給政府管制的必要性，猶如為土地資源設(shè)置了一個(gè)“央行”。惟其如此，土地資源才有價(jià)值。
相比之下，其他對(duì)土地資源管控?zé)o能為力的發(fā)展中國(guó)家，也就失去了釋放土地信用，利用城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)。要么因?yàn)榻ㄔO(shè)用地可以被人隨意占用使用，建設(shè)管理失靈，比如違章建筑橫行的埃及，以及民眾隨意占地建房、遍地貧民窟的一眾拉美國(guó)家。這種情況相當(dāng)于鈔票濫發(fā)。要么因?yàn)橘Y本家和既得利益者的合力，形成像香港一樣有地不能用的局面，這種情況相當(dāng)于鈔票不夠，使得通貨緊縮，與土地相關(guān)的經(jīng)濟(jì)萎縮，連必要的使用需求都無(wú)法滿足。更普遍的發(fā)展中國(guó)家情況是兩者都有：合法的土地和房產(chǎn)極少而高昂，其他都是無(wú)法確權(quán)無(wú)法流通的房屋，財(cái)富流動(dòng)和社會(huì)流動(dòng)徹底斷層。
但是，正因?yàn)橥恋刭Y源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保護(hù)”、土地資源緊缺”這種錯(cuò)誤的名義去推行。
耕地保護(hù)是必須的，建設(shè)用地的供給管理也是必須的，但是前者并非執(zhí)行后者的直接依據(jù)，對(duì)于耕地保護(hù)而言，因勞動(dòng)力流失和生產(chǎn)積極性下降造成的耕地拋荒問(wèn)題，可能比建設(shè)用地侵占農(nóng)田的問(wèn)題要顯著。
對(duì)于建設(shè)用地的供給管理而言，它的必要性實(shí)質(zhì)上來(lái)自于對(duì)土地資源的供給管理以維護(hù)其價(jià)格的穩(wěn)定。
4、地方與國(guó)土部門(mén)：從陽(yáng)奉陰違到齊心合力
在過(guò)去，土地資源管理一直是個(gè)艱巨的任務(wù)，因?yàn)樗醒肱c地方之間的討價(jià)還價(jià)，甚至市政府與下屬區(qū)縣之間的討價(jià)還價(jià)。再加上在流通性“鐘罩”內(nèi)外徘徊的小產(chǎn)權(quán)房和違建等問(wèn)題，種種亂象屢禁不止。
按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常的理論，中國(guó)的地方政府具有企業(yè)的性質(zhì)，改革開(kāi)放30年來(lái)中國(guó)的高效發(fā)展，部分歸功于各地方政府擁有以土地使用為代表的資源配置的調(diào)整權(quán)，從而以市縣為單位進(jìn)行高度自由的競(jìng)爭(zhēng)。所以中國(guó)的土地“央行”國(guó)土部門(mén)的任務(wù)要比韓日等國(guó)艱難得多，因?yàn)闉榱斯芾砀嫶蟮膰?guó)土，它必須統(tǒng)轄眾多各懷心思的“印鈔廠”——地方政府。
中國(guó)國(guó)土部門(mén)進(jìn)行土地資源管制的主要方式，是新增建設(shè)用地的供給管理制。在總體規(guī)劃中，大約每1萬(wàn)新增人口，對(duì)應(yīng)1個(gè)平方公里的新增建設(shè)用地。地方政府的慣常做法是通過(guò)“做大”預(yù)期人口規(guī)模以獲取土地指標(biāo)份額。不少城市的領(lǐng)導(dǎo)由于認(rèn)識(shí)上的片面觀念，希望把自己的城市“做大”……“做大”一個(gè)人口意味著可以“多占”一份建設(shè)用地。就國(guó)土管理部門(mén)而言，則是盡量壓小一些。艱苦的討價(jià)還價(jià), 常常使規(guī)劃編制單位夾在其中(鄒德慈，2005)，這才有了“全國(guó)新城新區(qū)規(guī)劃的總?cè)丝谶_(dá)34億”的怪現(xiàn)狀。
所以，過(guò)去地方政府對(duì)中央政府國(guó)土部門(mén)，基本上是不怎么配合的。每一個(gè)小“印鈔廠”都在或明或暗的多釋放一些建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，最后可能就匯成了難以估量的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院調(diào)查顯示，省會(huì)城市平均一個(gè)城市規(guī)劃4.6個(gè)新城(新區(qū))，地級(jí)市平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城(新區(qū))。
建設(shè)用地這種“鈔票”到底超發(fā)了沒(méi)有?不好說(shuō)。超發(fā)了多少?難以估計(jì)。
我們都知道每個(gè)人都路口搶行會(huì)造成交通堵塞，但是輪到我們自己了，還是會(huì)搶行，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的公地悲劇。
奇怪的是，自2014年前后起，上海、深圳、廣州等幾個(gè)一線城市的地方政府突然“從善如流”，主動(dòng)對(duì)自身的建設(shè)用地進(jìn)行了異常嚴(yán)格的管制!
上海市甚至提出“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)”、“減量規(guī)劃”的計(jì)劃。2014上海為落實(shí)國(guó)土部門(mén)管制要求，甚至自請(qǐng)比原定的2020年新增建設(shè)用地供給目標(biāo)進(jìn)一步減少。2015-2020五年內(nèi)上海每年只能新增12平方公里。
深圳市更為極端，計(jì)劃到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年內(nèi)新增建設(shè)用地僅剩約8平方公里。深圳市提出“存量規(guī)劃”的口號(hào)，全面開(kāi)展存量用地的城市更新來(lái)滿足建設(shè)需求。
這一回，一線城市的地方政府沒(méi)有像從前一樣采用和國(guó)土部門(mén)對(duì)著干或者陽(yáng)奉陰違的態(tài)勢(shì)，甚至沒(méi)有奮力爭(zhēng)取更多用地指標(biāo)，而是配合著國(guó)土部門(mén)，主動(dòng)加強(qiáng)了對(duì)自身土地供給的約束。
為什么這回地方政府那么配合呢?
第一種解釋?zhuān)瑏?lái)自中央政府的壓力。2014年來(lái)自中央政府的管控土地資源的壓力驟然增強(qiáng)，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出“嚴(yán)格控制城市邊界”，國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》(注意，這里又扯上保護(hù)耕地的大旗了)提出“除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬(wàn)以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地”。北上廣深要起到政策示范作用，壓力最重。但是，從前類(lèi)似的嚴(yán)控要求也并不少，因此這一次的管控力度調(diào)整并沒(méi)有引起很大反響。
第二種解釋?zhuān)A(yù)留可持續(xù)發(fā)展用地。這一點(diǎn)過(guò)于理想化，是歷來(lái)都有的美好意愿，但并不能導(dǎo)致突然的轉(zhuǎn)變。
第三種解釋?zhuān)瑪[脫了“土地財(cái)政”。比如深圳市政府財(cái)政收入中的稅收收入占比達(dá)90%以上，完全擺脫了“土地財(cái)政”。地方政府不用再靠賣(mài)地來(lái)賺錢(qián)，這是減少土地供給的一個(gè)必要條件，但仍然不是充分條件，畢竟沒(méi)有誰(shuí)會(huì)嫌自己錢(qián)多，政府也一樣。
第四種解釋?zhuān)彩亲羁尚诺慕忉專(zhuān)S護(hù)土地資源的價(jià)值：
上一節(jié)分析到，中國(guó)政府通過(guò)有效控制土地資源的供給來(lái)保證建設(shè)用地的相對(duì)稀缺性，過(guò)去這只是中央政府國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)的行為，而地方政府并不熱衷。隨著經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的到來(lái)，發(fā)達(dá)城市的地方政府，相對(duì)于其他地區(qū)更早更敏感地察覺(jué)到土地資源供求關(guān)系的變化，察覺(jué)到前期土地“超發(fā)”可能積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，自發(fā)地、不約而同地采取行動(dòng)維護(hù)本地土地資源的價(jià)格。這才是地方政府主動(dòng)配合國(guó)土部門(mén)行動(dòng)的直接原因。
一線城市地方政府與國(guó)土部門(mén)形成合力共同加強(qiáng)對(duì)土地資源的管制，這說(shuō)明了什么?
說(shuō)明了全國(guó)性的土地“超發(fā)”可能已經(jīng)成為事實(shí)!如果各地方不能通力行動(dòng)，那么全國(guó)土地市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)到來(lái)!
到時(shí)不僅僅是土地財(cái)政無(wú)以為繼，地方政府赤字的問(wèn)題，而是數(shù)十萬(wàn)億的土地信用貸款、地方政府債務(wù)大規(guī)模違約帶來(lái)的無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。必須各地區(qū)各城市共同行動(dòng)，共同采取更為嚴(yán)格的供給約束，才能避免價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。惟有這樣的預(yù)期，才能促成地方政府與國(guó)土部門(mén)的合作，并作表率地率先行動(dòng)。這也側(cè)面驗(yàn)證了上文對(duì)土地資源是由人為的流動(dòng)性限制保障價(jià)值的判斷。
反之，那些不具備條件或者缺乏敏感意識(shí)，仍在大規(guī)模出讓土地某些城市，則可能會(huì)面臨土地價(jià)格拐點(diǎn)、土地信用崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。
5、一線城市：一馬當(dāng)先，鶴立雞群，怎料引來(lái)群狼環(huán)伺
寫(xiě)了那么久，才寫(xiě)到當(dāng)下正在發(fā)生的事情。
其實(shí)上面的內(nèi)容我大概寫(xiě)就于2014年底，在那個(gè)時(shí)候，眼看著一個(gè)上下合力共同應(yīng)對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的良好局面就要形成。然而，2015年起又發(fā)生了始料未及的變化。
深圳、上海，這兩個(gè)土地供給的自我約束最嚴(yán)格，最先號(hào)稱(chēng)從土地供給“增量”過(guò)渡到“存量”、“減量”的城市，恰恰是2015年前后房?jī)r(jià)處在風(fēng)口浪尖的城市。
一線城市提供了對(duì)抗全國(guó)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行自我約束的良好表率，可是并沒(méi)有如以往一樣，很快得到其他地區(qū)的跟隨和模仿。這可能有很多原因，擺脫土地財(cái)政也遠(yuǎn)不是那么容易的事。總之，全國(guó)性的共同行動(dòng)沒(méi)有及時(shí)形成。
而這個(gè)時(shí)候，全國(guó)土地市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)即將，或者已經(jīng)來(lái)到了……
記住每1萬(wàn)新增人口=1平方公里新增建設(shè)用地這個(gè)比例。上海每年的人口流入近100萬(wàn)，深圳也有近30萬(wàn)。據(jù)此應(yīng)得到100平方公里、30平方公里新增用地。但是，由于它們的自我約束，上海僅年增12平方公里的建設(shè)用地，深圳則欲求8平方公里土地而不可得。而那些發(fā)展動(dòng)力不充足、人口每年凈流出、房?jī)r(jià)早已開(kāi)始下跌的地級(jí)市縣級(jí)市，似乎十幾平方公里的新城還在上馬……如果你是房地產(chǎn)投資客，你選擇哪里?
勇作表率的一線城市，就像暴風(fēng)雨中的燈塔一樣閃亮。
資本猶如饑渴而貪婪的狼，當(dāng)全國(guó)數(shù)百個(gè)城市大多都已經(jīng)被榨干了營(yíng)養(yǎng)、再也沒(méi)肉吃了，正在即將到來(lái)的冬天惶惶不可終日時(shí)候，突然間僅存的幾個(gè)土地市場(chǎng)良性的一線城市，猶如新鮮出爐的肉包子一般，還把自己切成了一半大小……所有資本必須、立刻、馬上一擁而上。資本是自由流動(dòng)的，原本分散于幾百個(gè)城市的資本集中于幾個(gè)城市，怎能不把這幾個(gè)城市吃干抹凈?
現(xiàn)在對(duì)一線城市房?jī)r(jià)暴漲的各種說(shuō)法，從杠桿、從炒作、從鏈家、從城市前景、從購(gòu)房需求方面都給出了很好的解釋。但是其他的說(shuō)法不完善之處在于：房貸杠桿是早已有之的;一線城市的購(gòu)房需求與發(fā)展前景與次一級(jí)城市是平滑變化的;鏈家和炒房團(tuán)是全國(guó)都有的。這些都不能解釋為什么北上廣深突然與次一級(jí)的天津、重慶、程度、武漢、南京、杭州等拉開(kāi)如此巨大的差別，甚至深圳、上海也比北京、廣州的表現(xiàn)要妖異得多——為什么是它們。而我現(xiàn)在提供了一個(gè)一直被忽略，但是非常根本的原因：
一線城市在土地供給方面勇作表率的加強(qiáng)約束，因?yàn)楹推渌貐^(qū)形成了明顯的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，而吸引了全國(guó)土地資本的集中攻擊。
而上海、深圳因?yàn)橥恋毓┙o政策調(diào)整的最強(qiáng)，自我約束得最嚴(yán)格，反而使得其下游房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求的預(yù)期最為嚴(yán)重，在全國(guó)市場(chǎng)普遍風(fēng)險(xiǎn)的背景下風(fēng)險(xiǎn)最低，成為了最佳的資本目標(biāo)，暴風(fēng)雨來(lái)臨前最后的避風(fēng)港，也才有了后來(lái)的種種操盤(pán)炒作。
打個(gè)比方，大雨即將到來(lái)，而其他的江河全都淤塞不堪，僅有的兩條江疏浚良好。整個(gè)大雨落下的水，全流到疏浚良好的僅有的兩條江里，它們反而就成了洪水泛濫的重災(zāi)區(qū)。
6、結(jié)語(yǔ)
2014年，是全國(guó)性土地市場(chǎng)危機(jī)到來(lái)以前，最后和最好的調(diào)整時(shí)間點(diǎn)。
在這一年，政府也實(shí)實(shí)在在采取了行動(dòng)，出臺(tái)了“國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃”和“最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度”。
讓人萬(wàn)分惋惜的是，即使在這個(gè)時(shí)候，意在管制土地資源供給、維護(hù)土地資源價(jià)值的政策和手段，偏偏還要名不副實(shí)地掛著用了無(wú)數(shù)次地“保護(hù)耕地”的舊旗號(hào)，而使得它避免市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)的重要的真實(shí)意圖沒(méi)有合理地表達(dá)，無(wú)法引起足夠的重視。維護(hù)土地價(jià)格就維護(hù)嘛，不要扯上保護(hù)耕地的大旗。我們就老老實(shí)實(shí)的談是否要管制、管制多少、如何管制好了?？偸浅渡蠠o(wú)可爭(zhēng)辯的耕地保護(hù)，反而失去了理性討論和為各個(gè)城市提供更好方案的機(jī)會(huì)。
讓人萬(wàn)分惋惜的是，這樣的重要調(diào)整，或者說(shuō)改革，像以往一樣，首先響應(yīng)的是一線城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意義遠(yuǎn)甚于實(shí)際意義的自我約束。然而偏偏這一次，最不該管制如此嚴(yán)格的就是一線城市，應(yīng)該從那些沒(méi)有活力、人口凈流出卻還獲得了大量指標(biāo)、對(duì)土地資源揮霍無(wú)度的三四線城市開(kāi)始。土地供給應(yīng)當(dāng)均衡地、同步地收縮，結(jié)果變成了極端的不均衡收縮。調(diào)整的先后次序有誤，效果遲遲不能顯現(xiàn)，整體風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)堆積。
而我們現(xiàn)在，看著深圳、上海的房?jī)r(jià)暴漲，這兩條江河的泛濫，或許只是更大一場(chǎng)暴風(fēng)雨的前奏。
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