受電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化等因素影響，“商改寫”熱度近年來在北京提高。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2014年以來，商場或者酒店改造成寫字樓高達(dá)十余起。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者對一些改造案例調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些改造成功的寫字樓租金收益水平普遍可以翻倍，資產(chǎn)價值也得到大幅提升。

以正在改造中的中糧廣場為例，該企業(yè)預(yù)計改造后寫字樓租金可達(dá)12元/天/平方米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，該樓宇C座地上商業(yè)租金約為4.5元/天/平米。改造后以2017年為基準(zhǔn)年，到2021年營業(yè)收入年均增長7.22%。

基于租金驅(qū)動的商業(yè)改造是北京商業(yè)地產(chǎn)市場一大熱點現(xiàn)象。

高力國際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，受北京市限制新增商業(yè)供應(yīng)影響，商業(yè)地產(chǎn)的存量時代到來，城市更新話題被重點提出來。近一兩年來，商場改成寫字樓、酒店改成寫字樓現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，這背后主要是原有物業(yè)回報收益差，但付出的資源、運營成本奇高，寫字樓市場由于回報穩(wěn)定備受追捧。

周曉駿驊認(rèn)為，在可見預(yù)期內(nèi)，“商改寫”是趨勢。

中關(guān)村大街的改造

電商沖擊是不少傳統(tǒng)商業(yè)改造的原因。

“哥們修不修手機？”這是中關(guān)村小商販店家熱情拉客的慣常方式。低矮狹小的空間內(nèi)聚集了一排排維修手機、電腦、數(shù)碼相機的商家，商場內(nèi)常常人聲鼎沸、空氣常常夾雜著異樣味道。這一切都按照電子產(chǎn)品市場的邏輯，雜亂而又符合想象。然而，這一切已經(jīng)封存在人們的記憶中。

2016年，著名的中關(guān)村鼎好大廈宣布，已經(jīng)用4年時間清退大廈電子賣場，引入眾創(chuàng)空間品牌入駐運營。目前除一層外，均是提供辦公服務(wù)的眾創(chuàng)空間。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場看到，鼎好大廈A座已經(jīng)改造成為寫字樓，租用給各大企業(yè)作為辦公場所。新東方在線，雨辰視美，義創(chuàng)空間等，一樓的入口處標(biāo)識已變更為這些新潮企業(yè)名稱。

“IT產(chǎn)品集約化降低了人們對于電子產(chǎn)品的需求，互聯(lián)網(wǎng)電商又對線下銷售的沖擊很大，這部分市場已經(jīng)飽和，所以大廈開始改為供企業(yè)租用的辦公場所。”一位鼎好大廈策劃部的工作人員這樣向記者解釋了大廈功能改造的原因。

位置偏南一些的海龍大廈，更能體現(xiàn)電商市場對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場看到，僅僅在商場2層還殘存著往日電子產(chǎn)品大賣場模樣，店家已稀稀落落，走廊里空空蕩蕩，顧客寥寥，幾位相鄰門面的店主甚至開始聚在一處大聲談笑打牌，無心招攬零星過路的顧客。不少柜臺品牌商標(biāo)還在，但相應(yīng)區(qū)域內(nèi)早已堆放了雜物，落滿灰塵。在海龍大廈的3層以上，與鼎好大廈A座一樣，搖身一變，成為企業(yè)辦公用地。

中關(guān)e世界也曾是著名小商販聚集地的“數(shù)碼廣場”，也在電商沖擊下經(jīng)營難以為繼。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場看到，中關(guān)e世界1-5層目前正處于荒廢狀態(tài)，玻璃門都加上了鐵鎖。透過封鎖玻璃門看去，這些樓層內(nèi)堆滿了東倒西歪的辦公桌和雜物，電梯停用，天花板露出了黑漆漆的破洞。中關(guān)村e世界6層，目前已經(jīng)成為愛奇藝、美生元等企業(yè)辦公用地。

“商改寫”背后：城市內(nèi)驅(qū)動力

電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化背景下，令不少傳統(tǒng)商業(yè)飽受市場沖擊。隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。

新街高和項目負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理陳國雄認(rèn)為，“我們的城市經(jīng)過30年快速發(fā)展至今，已經(jīng)告別傳統(tǒng)攤大餅的模式。原來是向外擴展求發(fā)展，現(xiàn)在更多是對內(nèi)求發(fā)展，也就是進(jìn)入存量時代。對于投資方而言，進(jìn)行功能和用途的改造，使得資產(chǎn)增值尤為重要。”

陳國雄是新街高和改造項目負(fù)責(zé)人。2015年1月高和資本從新加坡星獅集團(tuán)收購該位于北京北二環(huán)內(nèi)的項目，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”“當(dāng)時他們1-4層全是商業(yè)，5-6層是辦公。樓上租戶以教育類的租戶為主。租金水平在4.5-5元/平方米/天。收購以后我們將其定位為甲B+寫字樓。-1層和1層依然定位成展示類的商業(yè)和寫字樓的配套，2-6層全都定位為金融和科技類的企業(yè)，因為這個區(qū)域恰好處于中關(guān)村和金融街的中間地帶。半年的時間，目前辦公的出租率達(dá)到70%。商業(yè)在2017年1月才開始改造，估計在3月底改造完成。范圍不大，總共只有3000平方米。改造后，目前的租金在7.5-8元/平方米/天這樣的水平，目前總體資產(chǎn)價值大概提升百分之五六十。”

陳國雄認(rèn)為，商改辦是城市變化的一個大的方向。核心原因是商業(yè)受到電商的沖擊比較大，新的消費形式出現(xiàn)對傳統(tǒng)的百貨和小型的購物中心造成了比較大的壓力。無論是從資金還是運營角度看，投資方都有動力去將它改造成一個相對能夠帶來更高現(xiàn)金收益和利潤的用途。

一線城市轉(zhuǎn)型需求

世邦魏理仕華北區(qū)執(zhí)行董事王茂君則認(rèn)為，在北京市整體限制土地供應(yīng)背景下，一半以上的開發(fā)商都將面臨轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為商改辦背后有兩方面因素推動，一方面，城市本身需要更新，需要改造升級；另一方面，開發(fā)商由于沒有房屋蓋，因此對于經(jīng)營狀況不好的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造。

佰仕會創(chuàng)始人陳方勇在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“‘商改辦’主要集中在北京、上海等對寫字樓有需求的一線城市，二線城市還不多。商業(yè)面臨著沖擊背景下，辦公是相對適合的方向。商改寫和園區(qū)改成辦公，有一個很大的優(yōu)勢就是產(chǎn)權(quán)比較清晰。能改造也表明其地段也是比較合理，它是一個隱藏價值釋放的過程。和以往經(jīng)營不善相比，改造后的物業(yè)租金一般有著很大的提升空間。商改辦還有一個好處，就是運營的難度沒有那么大。物業(yè)的維護(hù)方面，也不用每天去算人流。從投資來說，商改辦是一筆比較清晰、穩(wěn)健的投資。”

陳方勇認(rèn)為，商改寫可能不會成為未來主流趨勢。“寫字樓對于商圈、地段等條件很挑剔，例如太平洋百貨，本身樓層比較高，也是屬于商務(wù)地段，改成寫字樓后必然有市場需求。但如果并非主流商務(wù)區(qū)范圍之內(nèi)，地勢較為偏僻，‘商改寫’比較難。”