1.認購流程
需謹慎檢查開發(fā)商五證是否齊全。
定金和訂金有什么區(qū)別？定金”與“訂金”雖只一字之差，但法律含義卻截然不同。“定金”含有一種保證金的性質，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權擔保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應當抵作價款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權要求返還定金；收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應當雙倍返還定金。”而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預先支付的價款，不存在違約責任的賠償問題。
2.交首付
需提供你個人資料，房產資料，向銀行申請按揭貸款。首付是以成交價格的2成或者3成或者更高。
3.簽合同
簽合同注意事項
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
2、使用規(guī)范的合同文本
3、查驗有關證明文件
4、買期房要注意建筑面積的約定
5、買期房要約定條件和時限
6、簽約時要注意房屋質量問題
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
8、注意合同文本中補充協議的內容
9、注意約定違約責任
4.貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款
公積金貸款要求
首次購買普通商品房，貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，且不得超過貸款最高額度。貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。還貸年齡延長至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。貸款利率：貸款利率執(zhí)行中國人民銀行的有關規(guī)定，并隨中國人民銀行利率調整而調整。
商業(yè)貸款要求
貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，通常要求月還款額不超過月收入的50%。
5.貸款流程
公積金貸款
1.沈陽公積金一手房貸款流程
(1) 申請：申請人及共同申請人持貸款要件到繳存住房公積金的中心各區(qū)管理部(以下簡稱管理部)個人貸款受理窗口填寫公積金貸款申請審批表。
(2) 審核：受理人員按貸款政策進行個人信用(含配偶)及材料審核，錄入表中信息、復核合格后，系統(tǒng)輸出合同文本、貸款借據及委托扣款協議等文本。
(3) 簽字：申請人及共同申請人在辦理銀行還款卡(折)后在上述文本簽字確認。
辦理擔保及抵押：申請人及共同申請人到擔保公司窗口辦理擔保與房產抵押登記。
(4) 放款：待擔保與房產抵押登記辦理完畢后，管理部復核貸款材料后委托銀行將貸款劃入已與中心簽訂保證協議的開發(fā)企業(yè)賬戶，借款人憑身份證原件到委托銀行領取相應回執(zhí)。
(5) 還款：借款人每月按合同約定的時限內償還當月應還貸款本息，直至貸款全部還清。還款期內可修改一次還款方式。
商業(yè)貸款流程
1.提交貸款申請：當你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。主要包括身份證、戶口本、結婚證原件以及復印件；外地戶籍需要提供暫住證或者居住證；工作單位出具的收入證明；買賣合同、首付款發(fā)票或者收據；近半年的工資流水或其他資產證明。除了以上五項資料外，不同銀行對商業(yè)貸款要求有一定的差異，還要詳細詢問貸款銀行要求的其他資料。
2.銀行受理調查：銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進行審核，商業(yè)貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調查期間，會根據情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行保持聯絡。
3.銀行核實審批：貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請人的信用不良，會直接導致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。
4.雙方辦理相關手續(xù)：銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續(xù)的時候一定要詳細了解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發(fā)生不必要的誤會。
5.銀行發(fā)放貸款：所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會將貸款資金打入到房產開發(fā)商的賬戶，借貸關系成立，貸款人按規(guī)定償還貸款。
6.新房需要繳納稅費
契稅
對于個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
住房維修資金
《沈陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》自2016年1月1日起施行?！掇k法》對維修資金的交存標準進行了調整，首期交存標準由57.5元/平方米，調整為63元/平方米（沒有電梯）和92元/平方米（有電梯）。
7.驗收流程
在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料。資料包括：A、房屋的《住宅質量保證書》；B、《住宅使用說明書》；C、《竣工驗收備案表》；D、面積實測表；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)。
出發(fā)去驗房。通常情況下，物業(yè)會同購房者一同前往驗房。
先看園區(qū)。園區(qū)內的道路情況、綠化情況，車位情況等是否達到交房標準。
看樓體、樓道、樓梯、電梯等公共設施。有沒有掉漆、掉墻皮等現象，電梯是否通過年審，也關系到未來的安全。
看自家房屋內部。自家房屋內部，是整個交房過程中應該看得最仔細的部分，因為這會與你未來的裝修、入住以及生活息息相關。
A：進戶門
是否有劃痕、破損等現象，確認安裝是否牢固，關門后仔細檢查是否有漏風現象。
B：地面
是否平整、是否有裂痕、是否空鼓，是驗收地面時最重要的三個因素。空鼓與裂痕很好觀察，那么，是否平整和水平，則需要一定的測量。用長尺（或者帶有水平的專用直尺） ，靠墻壁地面，檢查是否平整。
C：墻面
涂料是否平整，色澤是否一致。同地面一樣，是否存在空鼓、裂縫的情況。衛(wèi)生間、廚房墻面是否存在滲水情況，查明緣由。
D：頂棚
主要查看是否平整，有無裂縫。
E：門窗
玻璃是否完好，有無破損。打開窗戶，再關閉，查看零件是否完好，是否存在漏風情況。觀察窗戶周邊墻壁有無滲水痕跡，在遇到大雨情況下有可能漏水。
F：戶型實際是否同戶型圖相符
包括戶型基本情況、水電管線圖等。
G：衛(wèi)生間
如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊頂下面。離通風孔最近的插座是防水插座。
H：給水
給水管有無滲漏、堵塞（有無試壓記錄表）；給水支管過高；穿越樓板處有無滲漏等。主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位是否漏水、滲水、滴水，有必要做一次通水試驗，檢 查水壓，水流，水質。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。
I：下水
查看廚房和衛(wèi)生間，下水主管道、下水分管道各用水房間是否設置，地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。
J：管道
檢查管道安裝、通暢和密封，如有不牢情況，需要加固處理。
K：預留洞
排煙道、排風道、空調孔、強排孔設置是否合理；預留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等。
L：驗電：
（1）強電：詳細查看每個房間的插座、開關、燈具的配置情況，所有電源線應是暗敷在墻頂地面內，不應有明露導線。（2）弱電：家庭多媒體信息箱功能是否齊全。
8.辦理房證
實行“單方申請”后，購房人可以根據自己的時間安排決定何時申請房屋登記，不再受開發(fā)企業(yè)和金融機構時間的制約?！锻ㄖ分羞€鼓勵房屋登記部門縮短商品房登記辦證工作時限，有條件的登記機構可實行即時辦結。
到哪去辦理？
購房者可到房地產交易權屬登記中心三樓領號臺領取房屋轉讓申請表，找開發(fā)商加蓋企業(yè)印鑒，帶上必要的材料即可到窗口辦理。
需要哪些材料？
登記所需材料分別為：登記申請書、購房人身份證明、房屋初始登記證明、商品房買賣合同、契稅完稅憑證、維修資金收據、其他必要材料。房屋已貸款的，還需提供借款合同及抵押合同。
得花多少錢？
除了時間更靈活，新政策實施后還可節(jié)約開支。以前找中介辦房證，中介費數百元不等，多則近千元，以后這筆錢可以省下來了。沈陽市房產局規(guī)定，辦理房證的收費標準為：住宅每套80元；非住宅每件550元。
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