隨著“3·17”北京樓市調(diào)控之后高端住宅項(xiàng)目預(yù)售證審批從嚴(yán)，北京市場(chǎng)上的新房供應(yīng)開始呈緊縮狀態(tài)。不僅如此，自樓市調(diào)控以來(lái)，在土地供應(yīng)上，也鮮有含大規(guī)模商品住宅類土地入市，大多數(shù)出讓的居住類用地都是含有較高比例的自住型商品房用地，或者有自持年限要求。在這樣的背景之下，可以預(yù)見的是，未來(lái)北京市場(chǎng)的新房供應(yīng)將打破2015年以來(lái)豪宅為主的供應(yīng)局面，轉(zhuǎn)而由自住房“接棒”。
自住房用地大增
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，兩個(gè)《計(jì)劃》已經(jīng)指出，未來(lái)五年自住型商品房將供地1020公頃，為市場(chǎng)帶來(lái)約25萬(wàn)套房源。而今年北京自住房用地由原本的83萬(wàn)公頃大幅度增加到200萬(wàn)公頃，接近原計(jì)劃的2.5倍，為市場(chǎng)提供5萬(wàn)套左右的房源。
從實(shí)際供應(yīng)量上來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，今年北京市已經(jīng)累計(jì)有15宗住宅用地成交，其中自住型商品房面積達(dá)87.04萬(wàn)平方米，占比39.29%，遠(yuǎn)高于去年。
此外，根據(jù)北京市規(guī)土委公開資料統(tǒng)計(jì)，4月27日后，北京土地市場(chǎng)在5月3日和5月24日，各成交一宗宅地。其中，5月24日成交的豐臺(tái)區(qū)槐房新村地塊建筑面積共16.4萬(wàn)平方米，含4.1萬(wàn)平方米自住房。年內(nèi)北京商品住房供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到了94萬(wàn)平方米，而自住房供應(yīng)面積達(dá)到91萬(wàn)平方米。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期，今年年底到明年上半年市場(chǎng)將迎來(lái)一輪自住房供應(yīng)高峰。屆時(shí)，自住型商品房將成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主力。
截至目前，今年自住房用地供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了2016年全年。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近土地市場(chǎng)全面自住房化，體現(xiàn)了北京調(diào)控的“加法”決心。
大量自住房將拉低均價(jià)
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅觀察認(rèn)為，雖然目前市場(chǎng)的供應(yīng)以含自住型商品房的土地居多，但開發(fā)商拿地積極性并沒有降低。
從“3·17”新政以來(lái)，大部分自住房用地都是經(jīng)過(guò)房企激烈競(jìng)價(jià)之后才宣布成交的。部分房企的拿地成本價(jià)甚至已經(jīng)逼近自住房銷售限價(jià)。比如4月27日成交的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊，據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)計(jì)算，開發(fā)商河南正商的拿地樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.1萬(wàn)元/平方米，而該地塊自住房銷售限價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米。
張大偉也指出，房企將開始成本優(yōu)勢(shì)比拼。這些地塊基本都接近零利潤(rùn)，稍有不慎就會(huì)虧損。房企拿地已經(jīng)不可能有規(guī)模利潤(rùn)，完全是出于戰(zhàn)略角度，同時(shí)有分?jǐn)偣芾沓杀?，增加銷售業(yè)績(jī)的考慮。而未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利也會(huì)成為趨勢(shì)。
張大偉表示，限價(jià)及自住房的入市，對(duì)未來(lái)1年后北京房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定將有非常大的影響。“大量自住房不僅可以從數(shù)據(jù)上拉低均價(jià)，而且從供需結(jié)構(gòu)上，影響購(gòu)房者入市的判斷，緩解供需矛盾。”
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