隨著國(guó)內(nèi)各地樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。地產(chǎn)圈“大魚吃小魚”的現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。

自去年至今，廣州樓市也出現(xiàn)了一股“并購(gòu)潮”。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前地價(jià)壓力增大、土地供應(yīng)“僧多粥少”、過江龍進(jìn)入本地市場(chǎng)希望有“引路人”的背景下，并購(gòu)模式受到市場(chǎng)熱捧。

國(guó)內(nèi)：房企并購(gòu)潮涌動(dòng)

日前，融創(chuàng)中國(guó)通過二級(jí)市場(chǎng)增持金科股份股票至25%，同時(shí)表示未來將視市場(chǎng)機(jī)會(huì)繼續(xù)增持，不排除最終成為金科第一大股東。而在前兩個(gè)月，融信發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“融信投資”）與海亮金屬貿(mào)易集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“海亮金屬”）訂立了具有排他性的合作意向書。

無獨(dú)有偶，日前，深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權(quán)及股東債權(quán)事項(xiàng)發(fā)布公告。深圳控股表示，該公司擬以現(xiàn)金總代價(jià)54.25億元向某大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)該公司會(huì)因出售事項(xiàng)獲得約29.12億港元的稅后凈收益。公告當(dāng)天，該公司已和該地產(chǎn)集團(tuán)訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

廣州：“過江龍”“地頭蛇”競(jìng)相出手

2016至今，廣州市場(chǎng)上出現(xiàn)的熱點(diǎn)并購(gòu)/收購(gòu)事件，均是大手筆。無論是“過江龍”還是“地頭蛇”，出手都很豪氣。例如外地房企陽光城，重點(diǎn)布局南沙，其在天河、越秀兩大中心區(qū)亦有落子，最新收購(gòu)的“廣信江灣城”項(xiàng)目便位于多年未有宅地推出的越秀區(qū)。

日前，“收購(gòu)?fù)?rdquo;陽光城宣布向廣信江灣城的四家股東收購(gòu)后者各自持有的廣信江灣城股權(quán)，交易價(jià)為17.9億元。交易完成后，陽光城將持有標(biāo)的公司100%股權(quán)。據(jù)悉，廣信江灣城的股東包括廣州市澤亮物業(yè)管理有限公司持股23.65%，中保國(guó)際企業(yè)有限公司持股49.12%，廣州曲辰投資有限公司持股4.12%，廣州市匯來投資有限公司持股23.11%。廣信江灣城成立于1988年，是集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)于一體的綜合性經(jīng)營(yíng)實(shí)體。這家公司旗下運(yùn)營(yíng)的江灣新城項(xiàng)目，曾是“90年代羊城八景之一”，與江灣大橋相鄰。

而在今年年初，在收購(gòu)廣信江灣新城之前，陽光城還以31.8億收購(gòu)漢國(guó)置業(yè)旗下廣州天河區(qū)兩宗宅地。中原地產(chǎn)有關(guān)人士分析，陽光城在廣州近郊和中心區(qū)的資金投入為“五五開”，從2016年至今共投入97.55億元，其中47.9億投入到南沙區(qū)，占總投入的49%。其余資金投入到越秀、天河總共3幅用地當(dāng)中，約獲得12.4萬平方米市中心用地?？v觀其并購(gòu)項(xiàng)目，均以低于土拍市場(chǎng)樓面價(jià)成交。以其2017年1月購(gòu)得的天河區(qū)兩地塊來看，其總占地面積達(dá)9.5萬m2，按照3.0的容積率算，其計(jì)容建面在28.5萬m2左右，其支付總價(jià)為31.8億，折合樓面價(jià)11158元/m2，雖然地塊的使用年限、規(guī)劃等消息有待公布，但總體而言成交價(jià)遠(yuǎn)低于區(qū)域公開出讓地價(jià)，獲益不小。

并購(gòu)并不是過江龍的專利，碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、奧園等“地頭蛇”近期亦不斷嘗試此方式。其中，碧桂園去年以來在增城、黃埔兩區(qū)發(fā)力收購(gòu)，而本地中型房企時(shí)代地產(chǎn)、奧園亦通過收購(gòu)的方式落子上述兩區(qū)。比如碧桂園近期通過并購(gòu)已將石灘、新塘等地塊、項(xiàng)目收入囊中，加上3月土拍競(jìng)得的新塘長(zhǎng)崗村地塊，該開發(fā)商于增城熱點(diǎn)板塊均布局有項(xiàng)目。中原研究發(fā)展部有關(guān)人士認(rèn)為，這一方面體現(xiàn)了房企對(duì)增城未來市場(chǎng)發(fā)展的信心，另一方面有利于房企在片區(qū)獲得整體定價(jià)話語權(quán)；此外，相比起樓面地價(jià)動(dòng)輒3萬~5萬元/m2的中心區(qū)而言，增城開發(fā)成本較低，綜合而言，雖然碧桂園近年大有“重返一二線城市”之勢(shì)，但其“外圍區(qū)包圍中心區(qū)”的布局模式依然沿用。

原因：另辟蹊徑獲取“面粉”

克而瑞的報(bào)告顯示，2017年第一季度規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)張，門檻提升明顯。TOP30門檻增速加劇，TOP50到100僅維持去年水平。從金額門檻來看，TOP30門檻增速加劇，由2016年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升了83%。而TOP50到100的門檻僅維持去年水平。這說明龍頭房企市場(chǎng)份額越來越集中。此外，明源地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)的年銷售額必須在1000億以上。在市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)飽和的背景下，這意味著大量的中小地產(chǎn)企業(yè)將被其他公司并購(gòu)。

據(jù)記者了解，未來并購(gòu)/收購(gòu)/合作開發(fā)將會(huì)成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項(xiàng)目的重要手段。主要原因有，針對(duì)目前一線城市地價(jià)變化，開發(fā)商需要通過合作的方式分擔(dān)資金壓力，而采用該種模式費(fèi)用低于土拍，對(duì)于目前統(tǒng)計(jì)的并購(gòu)項(xiàng)目來看，絕大部分花費(fèi)低于目前土拍價(jià)格。此外，對(duì)于中小型房企而言，土拍無法與大型房企競(jìng)爭(zhēng)，因此需要采取“另辟蹊徑”的方式獲取開發(fā)的“面粉”。

旭輝等房企就通過“傍地膽”的模式，對(duì)由本地房企負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行入股、合作。該公司負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于不熟悉廣州市場(chǎng)、首次入穗的外地房企，并購(gòu)能夠使其更有效率地熟悉本地市場(chǎng)；對(duì)于被并購(gòu)/收購(gòu)的本地房企而言，與房企合作開發(fā)有利分擔(dān)資金壓力以及風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢(shì)：樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期

在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化加速、資金寬松等良好環(huán)境的催化下，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構(gòu)進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢(shì)加劇。一方面是大型房地產(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)下強(qiáng)者恒強(qiáng)；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。

某研究院最新的研究報(bào)告指出，“并購(gòu)、轉(zhuǎn)型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。首先，市場(chǎng)調(diào)整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯。其次，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線之一，包括具有兼并重組預(yù)期的央企個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購(gòu)基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng)，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析表示，從去年10月到今年3~4月，樓市調(diào)控政策頻出，多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購(gòu)限貸甚至限售政策。從執(zhí)行的角度來看，全方位的政策調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致樓市無漏洞可鉆。“這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期，未來2~3年樓市也將進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。”