當(dāng)前，中國房價(jià)體系呈現(xiàn)出尖塔形分布，房價(jià)體系的城市群特征更加明晰，城市群內(nèi)部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴(kuò)大。要改變房價(jià)分化現(xiàn)象，處理好房價(jià)體系與城市體系的關(guān)系，做好房地產(chǎn)調(diào)控至關(guān)重要。高房價(jià)的代價(jià)是產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落，打破困局的出路在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革——

房價(jià)多少才合適？如何看待房價(jià)與城市發(fā)展的關(guān)系？不同城市間房價(jià)分化呈現(xiàn)出哪些新特點(diǎn)？6月22日，由中國社會科學(xué)院與經(jīng)濟(jì)日報(bào)共同發(fā)布的《中國城市競爭力第15次報(bào)告》的主題報(bào)告《房價(jià)體系：中國轉(zhuǎn)型升級的杠桿與陷阱》顯示，中國房價(jià)體系呈現(xiàn)出尖塔形分布，具有多層次性、集群化與單中心性的特征，而且房價(jià)體系的城市群特征更加明晰。

房價(jià)分化顯著

“2014年，房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到需求峰值，之后房地產(chǎn)投資基本持平，然后下降。為什么2016年房價(jià)又開始上漲？”國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國發(fā)展基金會副理事長劉世錦分析認(rèn)為，這一輪上漲區(qū)別于過去的一個很大特點(diǎn)，是珠三角、長三角、京津冀等城市群的加快成長，吸引更多年輕人在這些區(qū)域聚集。這是城市化發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物，也是發(fā)達(dá)國家都曾經(jīng)歷過的歷史階段。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉裕民對此表示贊同，“實(shí)際上，這是中國的城市化由原來單中心增長轉(zhuǎn)向以城市群載體為核心的重要體現(xiàn)”。數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，我國三大城市群的中心城市房價(jià)增幅此起彼伏，相互推動。2015年年初，深圳房價(jià)開始提速，到6月份達(dá)到頂點(diǎn)，月度環(huán)比增幅7.1%，之后經(jīng)歷階段性回落并于2015年10月份達(dá)到低點(diǎn)，之后有所上升繼續(xù)領(lǐng)跑。在此期間，上海房價(jià)開始逐步升溫，北京房價(jià)也于2016年年初開始快速上漲。三大房價(jià)中心城市房價(jià)的環(huán)比增幅于2016年3月份同步達(dá)到階段性高值，之后于2016年9月份后整體保持同步回調(diào)。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，從當(dāng)前城市房價(jià)來看，京津冀、長三角、珠三角城市群無論從房價(jià)還是房價(jià)增量看，均處于全國前列。

值得關(guān)注的現(xiàn)象是，從全國層面看，城市群內(nèi)部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴(kuò)大。研究顯示，三個一線城市群的房價(jià)均值，總體領(lǐng)先于二線城市群房價(jià)均值，這說明三大城市群內(nèi)城市房價(jià)水平普遍較高，且保持連續(xù)攀升態(tài)勢。此外，一線城市群內(nèi)房價(jià)差距開始降低，二三線城市群內(nèi)房價(jià)差距有所增大。

杠桿還是陷阱

報(bào)告提出，中國正處在轉(zhuǎn)型升級的“極化期”，少數(shù)中心城市正聚集周邊的資源要素加速推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級，并導(dǎo)致與周邊和全國整體區(qū)域的分化。整體來看，中國城市轉(zhuǎn)型升級長期步履蹣跚。在這個過程中，房價(jià)體系是一把非常鋒利的“雙刃劍”。

“房價(jià)體系是城市轉(zhuǎn)型升級的杠桿，也可能是轉(zhuǎn)型升級的陷阱。”倪鵬飛指出，當(dāng)前一些城市房價(jià)偏離了合理水平，導(dǎo)致房價(jià)體系不合理。適度的高房價(jià)有助于通過提高城市高技能勞動力的比重等途徑助推城市發(fā)展，成為轉(zhuǎn)型升級的杠桿，但過高房價(jià)則不利于城市發(fā)展，甚至?xí)蔀檗D(zhuǎn)型升級的陷阱。這表現(xiàn)為兩種情況：當(dāng)房價(jià)低于一定范圍，房價(jià)增幅低于一定增幅，不利于吸引資本和擠出低端產(chǎn)業(yè)；房價(jià)高于一定范圍，房價(jià)增幅高于一定增幅，由此導(dǎo)致的過高生活成本、收入差距擴(kuò)大等因素，不利于引導(dǎo)資金創(chuàng)新投入和留住高端人才要素。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，隨著市場非理性因素的增多，要警惕房地產(chǎn)泡沫可能形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，比如日本在上世紀(jì)90年代整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大回調(diào)。“但是在我國當(dāng)前這個階段，只要政策上不犯特別大的錯誤，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能還很小”。

報(bào)告也對一些城市提了醒，比如，溫州、福州、汕頭、太原、舟山、?？诘瘸鞘小＿@些城市的房價(jià)泡沫對城市轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生了較大阻礙作用，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時，以深圳、北京、上海為代表的一線城市，雖然房價(jià)過高，但因其經(jīng)濟(jì)增速和收入增速預(yù)期與創(chuàng)新能力等原因，一定程度上支撐了房價(jià)預(yù)期。

賈康指出，房地產(chǎn)市場的分化呈現(xiàn)出“冰火兩重天”，對此要分開討論。怎樣能夠既避免肆無忌憚的炒作，又保持市場有彈性的活力？怎樣在提供保障房的同時提供多樣化的供給？這里面也包含對城市轉(zhuǎn)型升級的考慮。

葉裕民對房價(jià)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有自己的理解。她認(rèn)為，高房價(jià)有利于擠出低端產(chǎn)業(yè)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，似乎是一個共識，但還真不一定。中國城市低端基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)大部分是制造業(yè)，而且制造業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格的影響，而不是受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。因此很難擠出。房價(jià)對于城市的轉(zhuǎn)型升級起著非常重要的作用，但是也有它的作用邊界。

尋找治本之策

無論是杠桿還是陷阱，處理好房價(jià)體系與城市體系的關(guān)系，對做好房地產(chǎn)調(diào)控至關(guān)重要?！秷?bào)告》針對中國城市體系與房價(jià)體系的關(guān)系，建議采取與之相適應(yīng)的對策措施，完善與培育中國城市體系，調(diào)控房價(jià)體系?？偟哪繕?biāo)為趨向均衡：城市房價(jià)與當(dāng)前房價(jià)收入比相對應(yīng)，城市房價(jià)差距與房價(jià)收入差對應(yīng)和未來預(yù)期收益相匹配，實(shí)現(xiàn)房價(jià)增長與收入增長的同步。

但是，房價(jià)體系更多的是一種房地產(chǎn)市場供求之下的價(jià)格關(guān)系。治本之策還要從房地產(chǎn)市場供求入手。劉世錦認(rèn)為，高房價(jià)的代價(jià)是產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落，打破困局的出路在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，讓供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場預(yù)期管理中起到主導(dǎo)性作用才是治本之策。

對此，他提出了五點(diǎn)建議：一是增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重至40%以上，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地；二是城市結(jié)構(gòu)要發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。由各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐、快速交通連接、優(yōu)質(zhì)服務(wù)均衡、綠色低碳的新城城市網(wǎng)絡(luò)；三是加快實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市，同價(jià)同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等；四是積極發(fā)展長期公共租賃住房；五是加快推出房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，在明確大框架的前提下，給地方政府較大的自主空間。

為了更好地促進(jìn)中國城市轉(zhuǎn)型升級，倪鵬飛建議，抑制投機(jī)和投資，讓住房回歸居住屬性。嚴(yán)格抑制針對普通商品住房的投資投機(jī)，限制熱點(diǎn)城市居民購買多套普通商品住宅，嚴(yán)格監(jiān)控跨區(qū)域房地產(chǎn)投機(jī)，控制住房投資投機(jī)的金融杠桿；適當(dāng)收緊房貸利率優(yōu)惠政策，提高住房使用成本，抑制投機(jī)性需求。除了抑制投資投機(jī)，他認(rèn)為加大房地產(chǎn)市場供給勢在必行。要根據(jù)各地的實(shí)際情況，敦促地方政府因地制宜地制定和實(shí)施短期與長期相結(jié)合的土地供應(yīng)計(jì)劃，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。此外，還應(yīng)積極盤活工業(yè)用地和其他用地中的存量用地，從存量土地的角度增加住宅用地的供應(yīng)。增量和存量雙管齊下，才有可能穩(wěn)定住宅用地市場預(yù)期，減弱住宅用地價(jià)格上漲和“地王”形成的動力。