幫主今天重點了解了目前房價的情況。
得到反饋是有的買房者能夠跟賣方大幅度砍價了，幾十萬甚至上百萬的砍價；開發(fā)商再次“捂盤”；中介賣不出去房子，只能靠積蓄生活。
矛盾的是，雖然能夠砍價了，買房者卻也不覺得現(xiàn)在買房劃算，因為利率上浮、二套首富提高等原因，買房的隱形成本可能并不比房價下跌的部分的少。
2017年的半年過去了，幫主再來說說樓市，上半年到底跌了么？跌了多少？買房成本增加了多少？下半年還會跌嗎？
購房者：
“現(xiàn)在買房三五十萬甚至上百萬的砍價，很爽”
通州的謝女士從去年開始一直關注著房產(chǎn)市場，常去各處看房。
“新政后帶給我最大的變化就是心態(tài)變化，可以砍價了，”謝女士說，新政前，房產(chǎn)市場屬于賣方市場，商量余地不大，而新政使得購房者有了更多的選擇余地。
“中介說了房價后，我就照著50萬、100萬地砍，雖然有時砍不下來價格，但是這種感覺很爽。”謝女士說。
家住朝陽的王女士也有類似的體會。
王女士已經(jīng)看房將近三個月，每逢周末有時間她就慢慢挑。她有一個5歲的女兒，還有一年將上小學，為此，她選擇購買西城學區(qū)房。
今年4月份初，317新政威力漸增，15萬元的限價令西城德外學區(qū)和部分學區(qū)房價“急剎車”。
“我意識到買方市場到了，不再是坐地起價的賣方市場了，我要抓住機會好好挑”。王女士告訴幫主。
三個月的時間里，她看中了兩套學區(qū)房，掛牌價不斷下滑，目前掛牌價格將近14萬元，相比3月峰值17萬元已經(jīng)下跌3萬元。
王女士說，還可以私下還可以跟業(yè)主砍價。
“砍價動輒三五十萬、甚至上百萬，這種感覺久違了。”王女士說，她尚未下定決心購買，打算再觀望一陣，準備七月底或八月份再出手，以避開傳統(tǒng)的金九銀十。
隱形成本高，現(xiàn)在買房不劃算？
但謝女士覺得，雖然房價下跌了，但購房者成本并未真正減少。
謝女士舉例說，其朋友在今年三月份看中昌平一套750萬的房子，后房子漲到900萬左右，而這個價位一直堅挺地維持著。
“現(xiàn)在很多購房者為改善性人群，想換大一點或者好點的房子，但這類房子價格很堅挺，并未下降，”謝女士告訴幫主。
謝女士則從另一個角度為幫主算了一筆賬，以說明“現(xiàn)在買房不劃算”。
“現(xiàn)在首付、信貸利率、月供均提高或者增加了，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本，”在謝女士看來，討論房子直觀的降價并無多大意義。
今年6月5日，幫主獨家獲悉，民生銀行在北京地區(qū)首套房貸利率在基準利率基礎上最低上浮10%。新的房貸政策對首套房的購房者有多大影響？我們來算算
如果購房者貸款為100萬，首套房貸利率執(zhí)行8.5折政策，30年期月供為4872.7元；首套房貸執(zhí)行基準利率時，25年期月供為5787.8元；每100萬貸款，如果首套房貸執(zhí)行最低1.1倍基準利率時，25年期月供為6075.4元。
也就是說，新政策后，首套房的購房者較房貸利率執(zhí)行基準利率時每個月要多還287.6元，按照一套房子貸款300萬來計算，購房者每個月要多還862.8元。
如果與2016年市場寬松時執(zhí)行的8.5折、30年期月供相比，首套房購房者每100萬貸款每月增加月供1202.7元，每300萬貸款較政策寬松時增加月供3608.1元。
成本確實不低。這還沒有算二套房首付比例提高到60%的成本，另外，對于二套房的劃分標準更加嚴格。
新樓盤：
樓市遇冷 開發(fā)商第三次選擇“捂盤”
位于通州臺湖鎮(zhèn)亦莊地區(qū)的
銀河灣三次開盤未果，開發(fā)商世紀鴻地產(chǎn)選擇“捂盤”。
銀河灣多位銷售人員表示，該樓盤最初擬于2014年開盤，但適逢樓市遇冷，住建委限價不得超過3萬元，開發(fā)商第一次選擇“捂盤”。
2016年上半年，樓市再次瘋狂異動，趁著大好形勢，
銀河灣在旁邊地塊建好售樓處和精裝修樣板間，并開始蓄客，擬定于十一之后開盤，初步售價定為6.5萬元。時隔兩年，預售價格已經(jīng)翻番。
但隨著2016年9月30日樓市限購升級，預售證再一次未取得，第二次“捂盤”。
2017年2月底，
銀河灣銷售人員再次給去年蓄的客源打電話，表示擬定于五一期間開盤，預售均價7.5萬元起。
但是“317”新政之后，許多客戶不再具備購房資格，原本蓄的200多位客戶最終只有一半符合，同時，該售價高于通州房屋均價，至今仍未取得預售證，仍未開盤，第三次選擇“捂盤”。
中介：
“三個月沒有賣出去一套房，靠積蓄生活”
“我們店現(xiàn)在可以用‘門可羅雀’形容，很少有看房的登門，偶爾有租房的客戶過來，”方莊地區(qū)一鏈家中介小楊昨天和幫主聊天時接連嘆息，“五月份、六月份我們網(wǎng)點均零成交量，四月份因為新政的出臺，有人著急置換新房，而成交了兩套。”
據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月京城二手房成交量為8918套，同比減近三成，環(huán)比降17.4%。根據(jù)該統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“3·17新政”后的4至6月，北京二手房成交量依次為1.69萬套、1.08萬套和8918套。
而在317新政前，北京房產(chǎn)市場火爆，小楊所在的門店一個月能夠成交10多套。“現(xiàn)在好點的網(wǎng)點一個月也就成交五六套，個別店一個月三四單，”小楊說。
小楊所言不虛。
常營的一鏈家中介孫先生已經(jīng)連續(xù)三個月沒有“簽單”了。“317新政出來后，四月、五月、六月三個月沒有賣出去一套房，我們店上個月賣出去兩套，”孫先生說，業(yè)內(nèi)不少中介因業(yè)務量遇冷而離職。
北京地區(qū)上半年具體交易情況怎樣呢？幫主找來了中原地產(chǎn)統(tǒng)計的上半年的交易數(shù)據(jù)：
從鏈家的數(shù)據(jù)可以看出，在過去的2017年上半年，新建商品房住宅簽約901億，簽約住宅套數(shù)為13469套，同比跌幅達到了43.7%。
而北京地區(qū)二手房住宅參加上半年合計簽約87601套，同比跌幅達到了35.4%。整體看，北京2017年上半年市場明顯下調(diào)。
對于成交量下降的問題，不少業(yè)內(nèi)中介告訴幫主，因為首付比例的提高，出手的賣家受到一定限制，換置新房的約束門檻增高，從而影響了成交量。
而隨著成交量的下降，依靠中介費生活的房產(chǎn)中介的生活也在改變。
“鏈家中介新人有三個月底薪，有剛入行半年左右的新人在三個月后遇到市場變冷而無成交量，開始承受不住，有的離職，有的轉到了裝修等板塊去了，”小楊和小孫從事房產(chǎn)中介有一定時間，見慣了行業(yè)的起起伏伏。
“現(xiàn)在靠以前的積蓄生活著。”小楊說。
追問：
這半年，房價下跌了嗎？
常營的房產(chǎn)中介孫先生告訴幫主，目前常營地區(qū)二手房的價格繼續(xù)下跌中。
“定福莊金星小區(qū)的房價為每平54000元、55000元，從三月份到現(xiàn)在，每平大概降了7000元到8000元，”孫先生說，新政后，購房者多處于觀望態(tài)度，購房者減少，導致不得不下調(diào)房價。
“新政后，方莊地區(qū)二手房價格總體下降了10%左右，”方莊地區(qū)的鏈家中介小楊補充說。
不過出現(xiàn)了局部上漲。小楊剛從會上得到的數(shù)據(jù)顯示，五月份方莊地區(qū)二手房均價為59000元每平，而六月份該地區(qū)每平均價為63000元，出現(xiàn)了局部的微漲。“局部微漲不代表整體的房產(chǎn)市場價格，對于微漲的原因不是特別清楚。”
據(jù)媒體引用的我愛我家成交的房源數(shù)據(jù)，北京二手房價5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，降價房源也從高總價、大戶型的二手非普宅蔓延至成交占比較高的中小戶型的二手普宅。
小楊說，其相信房價會繼續(xù)下跌。“現(xiàn)在成交量很低，我們也有任務，就是讓業(yè)主把價格再下調(diào)最少10%，如果不降價很難有成交量，”小楊說。
下半年，北京房價是漲是跌？
在北京房產(chǎn)市場趨穩(wěn)的背景下，又迎來增加供應量的消息。
6月30日，據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京今年合計居住類面積供應已經(jīng)達到了223萬平米，是2016年供應量的3倍。
與此同時，北京市住建委近日出臺商品住宅項目預售許可新規(guī)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目入市銷售，形成實際供應。
其中，北京住建委公示了161個拿地未開工項目和228個開工未入市項目。按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在公開信息上給出的測算數(shù)據(jù)，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
土地、住房齊放量，北京房產(chǎn)市場將迎來拐點？幫主想想都很激動呢。
但對于樓市拐點一說，業(yè)內(nèi)并不以為意。
“什么叫拐點，如果說房價漲幅放緩出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)叫拐點，那么3月份就出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴幫主，從長期看，北京人口總數(shù)依然龐大且絕對值上漲，首都經(jīng)濟依然活躍這種情況下，房價不可能出現(xiàn)趨勢性的轉折點。
拐易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，可以從周期的角度理解“拐點”。“漲漲跌跌也是正常的，但大趨勢還是以小漲或大漲進行交替進行。”嚴躍進說，行政管控效果值得肯定，但要警惕各類壓抑需求釋放的可能。“隨著接下來供應規(guī)模的增大，預計后續(xù)交易量反彈幾個月也還是有希望的。”
張大偉認為，下半年房地產(chǎn)市場隨著信貸的收緊會有下行的可能性，而且在7-8月可能會因為淡季下調(diào)幅度加大。
整體看，本輪樓市出現(xiàn)調(diào)整是因為調(diào)控，所以后續(xù)調(diào)控的力度與深度決定了本輪市場的調(diào)整幅度。但隨著價格逐漸回歸理性，市場也會逐漸再進入平穩(wěn)周期。
而我愛我家副總裁胡景暉曾對媒體表示，由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴格，預計今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%，從三季度開始，價格下跌的區(qū)域和跌幅有望進一步擴大。
“2014年曾經(jīng)經(jīng)歷過的二手房價下跌10%的情況，或將在2017年再現(xiàn)。”胡景暉說。
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