昨天下午，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在北京召開了2017年第二季度發(fā)布會(huì)。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問服務(wù)部高級(jí)助理董事楊蕾在會(huì)上介紹，盡管今年資金上舊有融資渠道收緊或關(guān)閉，政策層面對(duì)某些物業(yè)出售予個(gè)人買家予以限制，但2017年上半年北京大宗交易投資總額仍然多達(dá)119億元，同比增長(zhǎng)15%。

“散售退出使得大宗交易成為商業(yè)物業(yè)成交的重要渠道，但面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”楊蕾說，2016年全年北京市場(chǎng)大宗交易投資總額376億元，創(chuàng)下歷史新高，其中上半年投資總額103億元，所有交易集中以寫字樓及零售物業(yè)為主。2017年上半年大宗交易投資總額為119億元，“如果累加我們追蹤到的60億元左右二手住宅地塊交易，上半年大宗交易投資總額將接近180億元。”

現(xiàn)在北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，融資收緊及散售退出，寫字樓租金預(yù)期在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)難以獲得大幅增長(zhǎng)，“未來(lái)租金漲幅難有積極預(yù)期的情況下，今年上半年大宗交易的市場(chǎng)表現(xiàn)提振了信心。”

她預(yù)計(jì)今年下半年北京商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)依然會(huì)非?；钴S，前景樂觀。“開發(fā)商會(huì)越來(lái)越多地從土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)回到存量市場(chǎng)，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控影響的高預(yù)期下，外資投資機(jī)構(gòu)很難在市場(chǎng)上獲得機(jī)會(huì)，內(nèi)資買家有望守住主場(chǎng)。”

外資買家已經(jīng)淡出北京商業(yè)物業(yè)大宗交易市場(chǎng)。根據(jù)戴德梁行的跟蹤監(jiān)測(cè)，2017年上半年所有大宗交易買家里，沒有一宗交易是由外資買家參與完成。而將時(shí)間追溯至2012年，內(nèi)資買家總交易量占比提升幅度更加明顯。

“拋開貨幣和政策兩個(gè)因素，外資買家對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期還停留在過去幾年的狀態(tài)，所以在交易決策過程中，要比內(nèi)資買家慢很多，也更加復(fù)雜。”楊蕾說。而且她強(qiáng)調(diào)，外資買家在處理舊改、升級(jí)改造物業(yè)上，長(zhǎng)期體現(xiàn)出的資產(chǎn)管理和物業(yè)改造的能力，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不那么明顯。

另一個(gè)原因是內(nèi)資買家收購(gòu)商業(yè)資產(chǎn)的動(dòng)力更足。越來(lái)越緊縮的土地供應(yīng)，或者土地出讓的諸多條件限制，使得很多地產(chǎn)商在公開市場(chǎng)獲取土地，它們開始投入到存量市場(chǎng)。今年上半年37%存量市場(chǎng)大宗交易是由地產(chǎn)商參與完成，這一數(shù)據(jù)至少是去年的6倍之多。

“地產(chǎn)商很大程度上已經(jīng)從土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了存量市場(chǎng)。”楊蕾說。

2017年上半年大宗交易商業(yè)物業(yè)類型里，酒店、寫字樓、零售物業(yè)和公寓幾乎平分了這個(gè)市場(chǎng)，相比2016年大宗交易物業(yè)類型比例調(diào)整較大。

“北京商業(yè)市場(chǎng)有其特殊屬性。比如相比上海，供應(yīng)量比較少，活躍度較低，流動(dòng)性也不是足夠強(qiáng)。所以大量大宗交易集中在改造類物業(yè)上，今年上半年占比達(dá)到了78%。”她說，城市更新已經(jīng)不是一種趨勢(shì)，至少在上半年，城市更新主導(dǎo)了大宗交易市場(chǎng)。

據(jù)戴德梁行參與完成及跟蹤大宗交易披露，今年上半年一些資本完成了北京東四環(huán)陽(yáng)光上東酒店、首創(chuàng)中環(huán)假日酒店收購(gòu)。其中，陽(yáng)光上東酒店被境內(nèi)一支基金收購(gòu)后將改造成寫字樓對(duì)外出租；首創(chuàng)置業(yè)出售了北京中環(huán)假日酒店予一家境內(nèi)資本，也將改建為辦公樓出租。另外，地處王府井的一家商場(chǎng)也在今年上半年完成交易，未來(lái)將改造成寫字樓。

這些改造類物業(yè)被機(jī)會(huì)資本收購(gòu)改造以后，租金提高使得資產(chǎn)價(jià)值得以大幅度釋放。香港上市公司盈大地產(chǎn)出售北京盈科中心前一直空置，經(jīng)過三年時(shí)間改造及提升物業(yè)管理，目前盈科中心商場(chǎng)部分實(shí)現(xiàn)滿租，平均租金提升至260元/月/平方米。

“收購(gòu)改造3年后，以現(xiàn)在租金水平評(píng)估盈科中心市場(chǎng)價(jià)值，至少增長(zhǎng)了40%。”楊蕾說。

另外，戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問服務(wù)部還幫助本地基金公司完成了太陽(yáng)宮百盛和開元名都酒店收購(gòu)。其中，太陽(yáng)宮百盛收購(gòu)節(jié)點(diǎn)上正在運(yùn)營(yíng)，不過當(dāng)時(shí)租金水平已經(jīng)折至118元/月/平方米，改造之后預(yù)租租金達(dá)到了350元/月/平方米；北京開元名都酒店收購(gòu)時(shí)運(yùn)營(yíng)租金水平只有100元/月/平方米，經(jīng)過改造之后，預(yù)租租金達(dá)到了360元/月/平方米。

“這兩個(gè)項(xiàng)目在三年后達(dá)到滿足或者穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，市場(chǎng)價(jià)值預(yù)計(jì)會(huì)更高。”她說，改造類物業(yè)改造周期通常是10個(gè)月至1年左右，這個(gè)周期內(nèi)物業(yè)會(huì)開始預(yù)租，盈科中心改造完成時(shí)預(yù)租率達(dá)到了60%。“根據(jù)現(xiàn)在租金水平倒推物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，盈科中心反映到租金上是從空置狀態(tài)提升至260元/月/平方米，但考慮到改造成本、資金成本和運(yùn)營(yíng)成本，我們預(yù)估盈科中心資產(chǎn)價(jià)值提升了40%。”

楊蕾說，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，城市發(fā)展都是“攤大餅式”外擴(kuò)，現(xiàn)在開始內(nèi)收，深耕到物業(yè)項(xiàng)目，比如酒店、寫字樓、公寓、商場(chǎng)，改造挖掘項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，這些存量資產(chǎn)成為市場(chǎng)上最有價(jià)值的投資物業(yè)。

“戰(zhàn)術(shù)型、保守型買家已經(jīng)不太適合現(xiàn)階段北京商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)，相比糾結(jié)于收購(gòu)節(jié)點(diǎn)上物業(yè)資產(chǎn)的租售比，對(duì)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)確和樂觀的預(yù)期更加重要。”楊蕾最后總結(jié)，資產(chǎn)管理的能力和物業(yè)改造的方式，對(duì)物業(yè)資產(chǎn)增值變得至關(guān)重要，“擁有較強(qiáng)資產(chǎn)管理能力的戰(zhàn)略型買家，才是這一輪或下一輪商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)的贏家。”