業(yè)內(nèi)人士表示,在樓市調(diào)控政策之下,需要把控好房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,本輪調(diào)控或為樓市長效機制建立做準備。未來長效機制料加快推進,以抑制房地產(chǎn)市場泡沫和控制潛在風(fēng)險。
房地產(chǎn)信貸收緊
在本輪樓市政策收緊之下,房地產(chǎn)新增貸款增速明顯回落。中國人民銀行日前發(fā)布的《2017年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,6月末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元,同比增長24.2%,增速比上季末低1.9個百分點;上半年增加3.04萬億元,占同期各項貸款的38.1%,比一季度占比低2.3個百分點。
克而瑞地產(chǎn)研究報告表示,一方面是銀行信貸的收緊,尤其在政策調(diào)控之下,需要把控房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險;另一方面,房企自身開發(fā)意愿減弱。房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落,有利于抑制房地產(chǎn)泡沫,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,同時也符合去杠桿的大方針,未來房地產(chǎn)新增貸款和個人住房貸款增速也將持續(xù)放緩。
一線城市樓市成交量也呈現(xiàn)出明顯縮量。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,克而瑞地產(chǎn)研究顯示,今年上半年四個一線城市樓市總計成交1317.5萬平米,同比下滑38%。受到去化量縮減影響,存銷比自2016年11月后出現(xiàn)抬升,2017年3月最高達到10.9個月,目前隨著成交量的小幅上揚,存銷比降至9.35個月。
在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹看來,當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域面對交投過熱和庫存高企的局面,其任務(wù)早已不局限于去庫存,而是同時需要有針對性地抑泡沫、去杠桿,這在從去年四季度起的調(diào)控政策中已有明顯體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資渠道將繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的限制和收緊,或倒逼部分房企將視野重移海外,不過這些渠道同樣面臨著融資成本提升的現(xiàn)狀。
推進長效機制建立
日前,中央政治局會議在部署下半年經(jīng)濟工作時提出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性,加快建立長效機制。
業(yè)內(nèi)人士認為,本輪調(diào)控政策在更長期的意義在于為長效機制的建立留出時間,通過限價、限售等行政手段防止房價在房地產(chǎn)長效機制建立過程中出現(xiàn)大幅波動,從而實現(xiàn)短效調(diào)控向長效基礎(chǔ)性制度的平穩(wěn)過渡。
從近期廣州、山東等地出臺的政策可以看出,購租并舉的住房制度在加快推進中。夏丹認為,近期上海首推兩幅租賃住房用地,試水“只租不售”模式,并提出目標“十三五”期間新增租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超六成。為更多城市范圍內(nèi)實行“購租并舉”住房制度變革提供了示范,住房供給結(jié)構(gòu)的革新也將利于改善購租兩個市場長期存在的價格倒掛現(xiàn)象。
“租售并舉是住房體系優(yōu)化的良好開端。”中金公司分析師肖月表示,我國租房市場是一個面向兩億人群,總體量超萬億的市場。近兩年國家和地方層面頻頻出臺政策推進租賃市場發(fā)展,租售并舉已成為樓市調(diào)控長效機制的重要一環(huán)。租售并舉是對當(dāng)前住房供應(yīng)體系的有效補充,從長期來看,有利于商品房市場重回市場軌道,種種非市場化限制政策終將取消。
從房地產(chǎn)市場來看,克而瑞地產(chǎn)研究報告指出,樓市下半年不會出現(xiàn)大起大落,以便為建立長效機制預(yù)留較佳的時間窗口期。預(yù)計熱點城市調(diào)控政策將貫穿較長的時間周期,短期內(nèi)暫無退出的可能性,也沒有進一步加碼的必要;房價上漲壓力大的城市將加大土地供應(yīng),并將供地計劃真正落實到執(zhí)行層面;更多城市將著手培育租賃市場,供地、稅收等環(huán)節(jié)將給予一系列優(yōu)惠政策,促進房地產(chǎn)市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。
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