調(diào)控明顯 但房價漲勢依舊

從去年11月以來，濟(jì)南調(diào)控一再加碼，首先是買房資格收窄，后來貸款尺度收窄。房價在調(diào)控的作用下，房價漲幅確實已經(jīng)不如以前迅猛，但日積月累，現(xiàn)在回過頭再看漲幅已經(jīng)不小。濟(jì)南樓市目前的現(xiàn)狀，2萬以上的新房，去化率不高，房源并不緊俏，但是2萬以下特別是1.5萬以下的剛需樓盤，房源分外緊俏。這部分樓盤，開盤當(dāng)天基本上就能全部售罄，而且房源量有限，全款優(yōu)先買房、6成勉強(qiáng)選房，3/4成買不上房。有的樓盤甚至還高價捆綁銷售車位、地下室，以此才能獲得搖號買房的機(jī)會。

8月份，濟(jì)南東部樓盤炙手可熱，15日、19日、20日，有6個項目加推新房源，其中東部區(qū)域4個樓盤，上千套房源開盤即售罄；8月21-8月27日，有5個樓盤加推新房源，東部樓盤4個，開盤后近七百套房源當(dāng)天售罄。售罄和搶房似乎已經(jīng)成為了局部樓市樓盤的代名詞。以上種種表明，濟(jì)南還是有眾多的剛需群體有較大的購房需求的，但是目前的樓市又致使剛需族處于一個十分尷尬的境地：高價房買不起，剛需房又買不到。本以為限購會降低買房難度，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，房子越來越難買。

信貸政策收緊，首套房利率上調(diào)

8.20日左右濟(jì)南多家銀行對首套房房貸利率進(jìn)一步上調(diào)，首套上浮5%-10%，二套最高上浮30%。房貸利率上浮，導(dǎo)致購房成本增加，剛需族和改善族都受到不同程度的影響，本打算買房卻因為每月的房貸而猶豫了。

首套房的受眾人群多半是剛需族，因為利率的上調(diào)，直接加大了剛需族買房的難度。

落戶政策全面放寬，增加買房需求

8月中，為引進(jìn)人才，濟(jì)南全面放開落戶政策，間接增加了市場的需求量，有買房需求的人越來越多，使得本就嚴(yán)重不足的供應(yīng)量相對的又進(jìn)一步縮減了。落戶政策推動了樓市的發(fā)展，而房價也會相應(yīng)的有所上漲，無疑又增加了剛需族買房的壓力。

如此情況下，又將如何調(diào)控濟(jì)南的房價？

政府對房價一直在調(diào)控

今年以來，建委實施的限價政策已經(jīng)很好的穩(wěn)定住了新開樓盤價格走勢，也讓很多剛需族能夠及時上車，很多人還非常期待濟(jì)南能夠有更多的剛需限價樓盤。去年和今年不少開發(fā)商高價拿地，會造成樓價的瘋漲嗎？這一方面，政府對房價一直在調(diào)控，開發(fā)商高價拿地未必能高價售出。濟(jì)南的市場價格依然會執(zhí)行政府指導(dǎo)價，會控制在相對合理的范圍內(nèi)。

推出舊改地塊，平衡區(qū)域

“土拍市場是導(dǎo)致市場分化的根源。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，近期局部樓盤成交火熱主要原因在于限價政策和戶籍新政釋放剛需紅利，還有一個不可忽視的因素是今年以來土地出讓集中在東部熱點區(qū)域，助長了市場預(yù)期。

近期土地市場主要集中在東部區(qū)域，因此有消息稱下一步濟(jì)南將平衡供地，在東部繼續(xù)供地的同時，加大西部、北部區(qū)域居住用地供應(yīng)，會有多塊舊改棚改地塊入市。土地供應(yīng)增加，隨之庫存量會相應(yīng)增加，這樣無疑可以從一定程度上緩解剛需族買房的壓力。