大家都在講租售同權(quán),那租售同權(quán)到底意味著什么?要先弄清楚這幾個問題:
第一,什么是租售同權(quán)?租和售怎么就同權(quán)了?這個概念本身意味著什么?盡管現(xiàn)在還不太清晰,但我們在理論上探討一下是有必要的。
第二,都說租售同權(quán)堪比1998年房改,有偉大的意義,到底它的意義在哪里?
第三,租售同權(quán)的商機在哪里?
一、什么是租售同權(quán)?
有人說2017年租售同權(quán)堪比1998年住房制度改革,憑什么?我覺得要先搞清楚什么是租售同權(quán)。
首先,什么叫“售”的權(quán)利?把售的權(quán)利搞清楚了,租才能搞清楚,租跟它同。售是什么?Property Right,就是它的產(chǎn)權(quán),售是物業(yè)的所有權(quán)。
物業(yè)的所有權(quán)意味著什么?都有什么權(quán)利?房地產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)力是“一束權(quán)利”,就是一個權(quán)利束,房地產(chǎn)因為這個權(quán)利束的意義誕生了價值。
1、“售”的三個重大權(quán)利
第一項是擁有產(chǎn)權(quán)就享有城市公共服務(wù)的權(quán)利。比如說警察、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù),不能不讓人使用,這個是Property Right當(dāng)然的權(quán)利,享有公共資源和公共服務(wù)的權(quán)利。
第二項是擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán),可以對這個物業(yè)進(jìn)行抵押、質(zhì)押、出租、改造等,這一系列活動是物業(yè)本身權(quán)利帶來的。
房地產(chǎn)所有權(quán)在過去30年成為了中國房地產(chǎn)所謂的泡沫,因為這個權(quán)利是保障的、清晰的,這個權(quán)利使得房地產(chǎn)成為中國投資最大的一塊。
第三項其實是第二個權(quán)利的部分,叫做物業(yè)的重新改造、重新使用和重新定義。比如說將物業(yè)大改小、商改住,只要不違法,產(chǎn)權(quán)所有人就可以申報,申報部門就得批,不批得有理由,這是物業(yè)的處置權(quán)。
2、“售”的權(quán)利很清晰,但“租”的權(quán)利一直不清晰
因為售的權(quán)利非常清晰,以至于過去30年,在中國就兩大權(quán)利是最明晰的,一是有限公司,二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)。沒有比這個權(quán)力更清晰的描述了——《公司法》和《房地產(chǎn)法》。
凡是權(quán)利一旦界定清晰,就是可以大規(guī)模交換的產(chǎn)品。所以,過去30年中國的有限公司、上司公司、股權(quán)和物業(yè)的房地產(chǎn)價值升值跟這個高度相關(guān)。
但是租的權(quán)利就不清晰。租的權(quán)利到底是什么不清晰?租的權(quán)利往往跟合同相關(guān),被合同規(guī)定。合同里,法律對租沒太多規(guī)定,也沒提供太多保障。
要轉(zhuǎn)讓一個物業(yè),那是有明確規(guī)定的;如果是轉(zhuǎn)讓一個租賃產(chǎn)權(quán)的話,就不清楚了,就被原合同規(guī)定了。而原合同里甲方跟乙方的權(quán)利也不對等,也沒太清晰,以至于租賃在中國就不是一個可大規(guī)模擴張的業(yè)務(wù)。
但是事實上,租賃的量又很大,產(chǎn)生了巨量的細(xì)碎的合同規(guī)定,而這每個細(xì)碎的合同里都充滿著甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理費,但對權(quán)利這方面規(guī)定的少,沒把這當(dāng)回事。
什么是收了租賃管理費?就是租賃要交稅。按理說,收了稅應(yīng)該保護(hù),但對租賃又沒說清楚,就只能遵照原合同,以至于這里面的事情就比較多。比如我檢查過了房間的洗手盆沒有問題,結(jié)果過兩天就壞了,你說修理費誰付呢?
這件事就要根據(jù)合同的具體內(nèi)容了,這就是雙方的較量。一旦出現(xiàn)這種事,這就不是一個大規(guī)模、可拓展、可轉(zhuǎn)讓的、可抵押的生意了。以至于中國的租賃市場雖然規(guī)模很大,但仍是一個權(quán)利、義務(wù)等都不明晰的市場。
廣東一出“租售要同權(quán)”,大家都開始討論學(xué)區(qū)房,那是權(quán)利之一,公共服務(wù)不止學(xué)區(qū)房。我們以為租也可以上好學(xué)校,其實不是,這是跟公共服務(wù)、跟學(xué)校的資源相關(guān)的。所以,雖然你在那個學(xué)區(qū),也不一定能進(jìn)去,在這點上你跟買的人是一樣的。
其實在很多地方這都不是個事了,用水電煤氣費賬單證明我住在這,就可以上這個學(xué)區(qū)。實際上并不是說學(xué)區(qū)的問題,最重要的是租賃產(chǎn)權(quán)的明晰化,既然售的權(quán)利有三條,那租就得跟它相同,這樣叫租售同權(quán)。
只要租售同權(quán),就意味著租賃這件事是有保障的,是可以大規(guī)模復(fù)制和有清晰界定的。怎么簽合同,雙方怎么做都好,就算說這合同不對都可以,因為這符合租售同權(quán)基本規(guī)定。一旦這樣,租賃合同同樣也可以質(zhì)押、抵押。
當(dāng)然也可以轉(zhuǎn)讓,因為權(quán)利清晰就可以轉(zhuǎn)讓,這個是租售同權(quán)的本質(zhì)核心。一旦這樣,原先分散的租賃市場需要被整合,一個規(guī)模性的租賃公司才會誕生。
否則就成不了,權(quán)利不保障怎么能成呢?沒《公司法》的時候,你辦公司這事能成嗎?《公司法》就保證了每個人可以辦公司,這樣公司就多了。
3、“租售同權(quán)”里的租賃權(quán)利應(yīng)清晰
第一,享有公共服務(wù),不應(yīng)該被歧視。當(dāng)享有公共服務(wù),不被歧視時,也就是租房成為了一個可接受的、有尊嚴(yán)的生活方式了。不管是短租,還是長租,沒有公共服務(wù),租售同權(quán)就白說了。
第二,享有租賃產(chǎn)權(quán)。租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被保護(hù),而且租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該跟房屋產(chǎn)權(quán)一樣,享有租賃期限內(nèi)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押等權(quán)利。如果沒有這個權(quán)利,大規(guī)模的租賃公司誕生不了。否則,就只是黑二房東,全是私底下的,不被保護(hù)的。
為什么說是黑二房東呢?因為不能透明,他的權(quán)利也說不清楚。這也是為什么黑二房東也很難做大的原因。所謂的租金金融化,因為權(quán)利不保障,也就談不上金融化了。
第三,享有房屋的處置權(quán)。在不違反法律的前提下,對房屋進(jìn)行改造、更新、重新分割、重新裝修等權(quán)利,包括消防報批等,這個權(quán)利非常重要。這個權(quán)利物業(yè)產(chǎn)權(quán)方是有的,因為這個房子是他的。那租賃方有沒有?
這對于集中式、分散式公寓同等重要。假設(shè)是分散式,在小區(qū)公共契約沒有規(guī)定的情況下,就應(yīng)該有這個權(quán)利。比如說N+1的改造權(quán)利,管的嚴(yán)就沒有,管的松就有,關(guān)鍵是群眾不知道。
世聯(lián)紅璞公寓在濟南就碰到這種情況,小區(qū)居民不讓你開公寓,這個事就非常糟糕,為什么呢?因為權(quán)利不明晰。
在公共權(quán)利沒有清晰的情況下,申報可以批,也可以不批,但是必須得明確誰批誰不批。什么地方說不清楚,什么地方就容易產(chǎn)生腐敗、尋租、私下交易、黑市場,租賃怎么能健康發(fā)展呢?所以租售同權(quán)就是這三個權(quán)利。
二、租售同權(quán)的偉大意義
為什么租售同權(quán)具有偉大的意義?偉大在哪里?如果沒有租售同權(quán),房子就是所有權(quán)的意思,租賃權(quán)就不是一個可以說的清楚的權(quán)利。這什么意思呢?沒有租售同權(quán),房子就是為了炒的,不是為了住的,誰都得買房,誰也不能租,租房就有漂泊感,因為權(quán)利不清晰。
1、改變中國人根深蒂固的買房觀念
中國人幾千年對于租賃合同始終不太重視,以至于骨子里就要買房,不買房好像就沒根了。其實是制度決定了人性,哪有說中國人生下來就要買房子的。因為這種租售不同權(quán)使得租賃不是一種有尊嚴(yán)的生活方式。
沒尊嚴(yán)這件事很嚴(yán)重,中國人重視家庭,愛孩子,怎么能老是沒尊嚴(yán)地租房子呢?租房子是一個短期過程。但是我們在其他地區(qū)可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他們沒覺得尊嚴(yán)有問題。
舉個例子,世聯(lián)曾有一個董事,他是臺灣人,他在香港就是租房子,從來不買。他說因此錯過了很多房子升值的機會,他說這個我認(rèn),但是我沒錯過買騰訊股票的最好時機,我為什么非得買房子?對房子我是非專業(yè)的人士,房子升值不升值我看不懂,但是騰訊、阿里巴巴的股票我看得懂,它們漲的不比房子少,我有這種選擇,不用非得買房。
他租的是香港半山一個豪華公寓。他說我算了一筆賬,買是每平方呎3萬塊錢。租呢?不到20塊。他說如果你買了這個房子,收租的回報是不合算的,那我為什么不租呢?同樣擁有半山的環(huán)境,為什么不租?我租了之后,其他的錢干別的,回報比這個高多了。
2、改變房價不斷上漲的局面
目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下,這是不合理的,為什么還要買?租售不同權(quán)。租售同權(quán)更偉大的意義在于房子是住的,不是炒的,住的人無論是自己擁有,還是租賃,都是同等人格的,都是受法律保護(hù)的,都是被公共服務(wù)平等服務(wù)的。
比如說一個長的租賃期內(nèi),都有對這個房屋的改造可能性,否則租賃是不夠的,租約夠長就可以改造,這就租售同權(quán)的意義怎么評價都不過分,這是中國房地產(chǎn)后30年最主要的意義。如果沒有租售同權(quán)的概念,接下來30年我們的房地產(chǎn)不好收場,房價還一個勁地往上走,這不是典型的“灰犀牛”嗎?
很多人拿著很低的租金回報率,期待著房子上漲,他們寧可房子空著也不租,因為大家都是短期行為,租賃的人也短期,租房的人也短期,這種漂泊感使得房子只能是買的。
3、挖掘非商品房的價值,打開一個巨大的市場
租售同權(quán),一旦租跟售是同等權(quán)利,你會發(fā)現(xiàn)一個巨大的市場誕生了:那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應(yīng)城市發(fā)展的房子的價值就可以得到挖掘了。
中國的城市有一個特別怪的現(xiàn)象,就是房子十來年就拆,號稱舊城改造,原因是什么?它們不值錢,因為它們是農(nóng)民房、廠房,實在是沒商品價值,以至于中國是建筑壽命最短的國家,建筑壽命只有十幾年,這在全球都聞所未聞,因此造成巨大浪費。
但在商業(yè)上又說得合理,房地產(chǎn)公司馬上就交個商品房地價,容積率一提升,房價就漲,干嘛要改造廠房和老的辦公樓?沒價值啊,所有人都打房地產(chǎn)的主意,全民房地產(chǎn)由此形成。
我們看到各類機構(gòu)和企業(yè)都變成了房地產(chǎn)公司的原因就在于此,我不干房地產(chǎn)就是傻瓜,因為只有拿地賣房我才能掙大錢。但租售同權(quán)使得它們的價值開始發(fā)揮作用,這一部分租也可以租了,但是因為沒有租售同權(quán)明確概念的提出,以至于租也是短期行為,是臨時的,甚至是暗箱操作、臺底操作的。
這跟1998年房改一樣,都是激活了一個巨量的市場,這就有了特別偉大的意義。由此,中國人就不是世界上特殊的一類人,非買房不可,不買房丈母娘都不待見,所謂的丈母娘理論就不存在了。
女婿就可以去買阿里巴巴的股票了,人家有這么好的回報,為什么要買房?“中國丈母娘”就是中國的丈母娘太了解中國法律了,這是民眾智慧。跳廣場舞的那幫大媽太了解了,為什么?這東西可以攥在手里,跑不了,別的都說不清楚,但她們對法律、權(quán)利確實深刻地了解了。
三、租售同權(quán)的商機到底在哪里?
1、“租”的權(quán)利金融化
租售同權(quán)的概念一旦產(chǎn)生,租的權(quán)利金融化就是一個很大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等,但是權(quán)利得不到保證,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是債務(wù)的買賣。這個債不清晰,那是因為債依附的基礎(chǔ)資產(chǎn)不被保護(hù)。
因為租售同權(quán),金融化在幾個方面就會開始突破,分析商機在哪里,就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰,因為說起來更麻煩:地段不同、裝修不同……除了以上所說的,還有供應(yīng)集中租賃的住宅非常少,這就導(dǎo)致集中式公寓少,行業(yè)發(fā)展不起來,因為沒有金融化,資金回不來,權(quán)利不保障,規(guī)模性的企業(yè)就產(chǎn)生不了。
2、多層次的租賃供應(yīng)生成
美國的租賃市場很豐富,有學(xué)生公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、高級公寓等各種層次的,因此租賃企業(yè)逐漸成為美國房地產(chǎn)市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業(yè)價值的主要標(biāo)桿,租金多少,分析租金就知道有沒有泡沫,我國房地產(chǎn)市場連泡不泡沫都不清楚。
如果沒有租售同權(quán),不可能誕生那么豐富的供應(yīng),這叫供給側(cè)改革。供給側(cè)改革喊口號沒用,必須規(guī)定權(quán)利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,細(xì)分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴(yán)。
3、各類REITs的誕生
未來30年我們可以預(yù)見的是各種REITs的誕生,REITs最主要的是租金,以租金為主的信托,租金必須要透明、可管控,運營公司會誕生,中國房地產(chǎn)由此走向國際化。這并不是物業(yè)稅的問題,而是租售同權(quán)的問題。
房價那么高,到底合不合理?我們不知道,但是因為各種類型的租金透明了,這就是巨大的商機,這就是租售同權(quán)的意義。
過去說大城市房價高,要解決年輕人的居住問題,一講就是政府安居房、政府租賃,那都是表態(tài),其實這件事是制度問題、是結(jié)構(gòu)問題、是生活方式,是未來房地產(chǎn)最主要的指標(biāo),不是簡單的一個部門怎么干,那就沒有意義了。
因為租售同權(quán)的推出,因為租售同權(quán)概念的落實,使得中國人在居住方面跟國際完全接軌,這相當(dāng)于第二次房地產(chǎn)改革。
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