加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，是社會各方面普遍關(guān)心的一個問題。本人在2009年、2010年任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長期間，曾參與組織了一批跨界的專家對“十二五”期間全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃和長效機制問題進行了專題研究，并于2011年初正式將研究的成果以建議的形式上報了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委等部門。之后，我又多次向有關(guān)方面提出過加快建立房地產(chǎn)長效機制的建議。

近幾年來，特別是十八大以來，中央政府多次在一些重要會議和文件、報告中提出要加快建立房地產(chǎn)長效機制的問題，如在十八屆三中全會的公報中、在2014年3月印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》中，在2016年12月21日的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組上，在十九大報告和本次中央經(jīng)濟工作會議上，都提到了要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，拓寬住房保障渠道，健全城鎮(zhèn)住房制度，抓緊建立長效機制等問題。國務(wù)院有關(guān)部門領(lǐng)導近年來也多次談到這個問題。本人通過學習、梳理與思考，就此談一下個人的認識。

一、建立長效機制，必須要堅持一個定位，圍繞兩個目標。

堅持一個定位，就是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。圍繞兩個目標，一是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；二是讓全體人民住有所居。

二、建立長效機制，必須要深化住房制度改革，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

歸納我上面列舉的中央政府在上述幾個文件中的表述，住房制度的主要內(nèi)容應(yīng)包括，堅持房子是用住的，不是用來炒的定位，以滿足城市市民、特別是新市民的首套剛需、支持改善型需求、遏制投機炒房為出發(fā)點，以建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。大力發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃；在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展租賃市場，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)、特別是國有租賃企業(yè)的發(fā)展。通過增加新建商品房、大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房的多主體供應(yīng)；通過公共租賃住房(含廉租房)、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房、發(fā)放租賃補貼和棚改等方式，拓寬住房保障渠道，解決好居民的住房問題。

三、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須要加強市場的監(jiān)測分析與監(jiān)管，堅持與完善分類調(diào)控的制度，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

(1)推進居民住房信息聯(lián)網(wǎng)和開發(fā)項目開發(fā)、銷售信息聯(lián)網(wǎng)，建立健全市場監(jiān)測分析制度，提高精準調(diào)控的能力和水平，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本穩(wěn)定的住房供需格局，有效保障居民的合理住房需求。

(2)處理好短期調(diào)控政策措施與長效機制的銜接，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

(3)健全法律法規(guī)，依法規(guī)范市場，依法保護市場各方的合法權(quán)益，依法查處房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。

(4)堅持與完善分類調(diào)控，強化地方政府的主體責任。地方政府，尤其是人口凈流入的大中城市，要認真編制住房發(fā)展規(guī)劃，確定建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局，確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)。地方政府還應(yīng)根據(jù)市場的變化，因地制宜的采取針對性措施，保證市場的穩(wěn)定。

四、讓全體人民住有所居并不斷提高居住的舒適度，必須要提高新建住房的質(zhì)量，有序推進既有小區(qū)的更新改造，努力改善人居環(huán)境。

(1)堅持綠色發(fā)展理念，推動建造方式變革，提高建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，提高新建住房的性能與質(zhì)量。

(2)加強對居民小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)，管好用好住房維修基金。

(3)在2020年前基本完成城鎮(zhèn)各類棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造。

(4)在試點的基礎(chǔ)上，有序推進既有小區(qū)特別是老舊小區(qū)的更新改造和適老化改造，改善和提高人居環(huán)境的質(zhì)量和水平。

五、加強部門聯(lián)動，推進與住房制度匹配的土地、金融、稅收制度建設(shè)。

要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，讓全體人民住有所居，離不開土地、資金等要素的合理匹配與組合，離不開稅收的調(diào)節(jié)。在住房制度框架基本確定以后，應(yīng)抓緊建立與之匹配的土地供應(yīng)、金融信貸和稅收制度。

(1)土地供應(yīng)方面，在試點的基礎(chǔ)上，通過正在修改的《土地管理法》，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等落戶數(shù)量掛鉤。根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)；根據(jù)住房的不同對象，確定相應(yīng)的供地比例和不同的供地方式。

(2)金融信貸方面，平衡好金融與房地產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的資金配置，促進金融與房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。建立健全滿足首套剛需、支持改善型需求和遏制投機炒房的差別化信貸政策。探索租房貸、存房貸和房地產(chǎn)信托投資基金，支持住房租賃市場發(fā)展。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務(wù)水平。

(3)稅收方面，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。建議立法部門在立法過程中，廣泛聽取各方意見，將立法的過程，變?yōu)榧紡V益的過程，統(tǒng)一思想的過程，以便于法律通過后的實施，也有利于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。