隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出和房企及民間資本的介入，包租長(zhǎng)租公寓如雨后春筍涌現(xiàn)。然而長(zhǎng)租公寓空置率高、盈利難、市場(chǎng)占有率低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)前景值得期待，但發(fā)展仍需解決很多問題。

月收入10萬元才可實(shí)現(xiàn)盈利的長(zhǎng)租公寓，實(shí)際收入僅有一半，這是不少長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀。截至2017年，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛入局搶占市場(chǎng)。然而，看起來很熱鬧很“美”的長(zhǎng)租公寓空置率高、盈利難、市場(chǎng)占有率低，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)前景值得期待，但發(fā)展仍需解決很多問題。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有率2%

長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)在2017年異軍突起，成為租賃市場(chǎng)的新趨勢(shì)。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200 萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛入局搶占市場(chǎng)。

房天下高級(jí)分析師李超告訴記者，長(zhǎng)租公寓在2014年已經(jīng)出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)公司以自持形成管理為模板，開啟在熱點(diǎn)城市圈房占領(lǐng)市場(chǎng)的策略，到2015年涌現(xiàn)一大批“自營(yíng)”房源為特點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓；此外，開發(fā)商也由2015年開始對(duì)手上商用或自持形成物業(yè)進(jìn)行包裝，建立長(zhǎng)租公寓。隨后，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出和房企及民間資本的介入，包租長(zhǎng)租公寓如雨后春筍涌現(xiàn)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波介紹，截至2017年底，長(zhǎng)租公寓的數(shù)量占整體租賃市場(chǎng)的比重還只在2%左右，對(duì)于整體租賃市場(chǎng)的影響并不大，但這并不代表長(zhǎng)租公寓沒有前景：未來3~5年長(zhǎng)期公寓市場(chǎng)占有率有望提升至6%以上，并將成為租賃市場(chǎng)的重要房源供應(yīng)方。

張波介紹，根據(jù)房源來源的不同，長(zhǎng)租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。 集中式長(zhǎng)租公寓一般通過開發(fā)商自持、收購(gòu)、包租商業(yè)物業(yè)或廠房改建等方式獲得整棟物業(yè)，進(jìn)行改造和裝修，采用標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)對(duì)外出租，而分散式長(zhǎng)租公寓則是運(yùn)營(yíng)方通過分散的房東獲得物業(yè)，房屋分散于不同地段不同小區(qū)或樓棟中，由運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)統(tǒng)一整合，進(jìn)行改造和裝修后按間或按套對(duì)外出租。

在李超看來，民間資本公寓仍帶有傳統(tǒng)“二房東”的色彩，在裝修風(fēng)格和管理上得到強(qiáng)化，更為適應(yīng)年輕人，而房企介入，未來的經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)?；倪\(yùn)作，全城市區(qū)域布局以及靠近產(chǎn)業(yè)聚集體，社區(qū)化特色明顯，偏向中高端白領(lǐng)。

對(duì)比長(zhǎng)租公寓與普通公寓，李超認(rèn)為前者具有房源質(zhì)量有保障、租期穩(wěn)定、能提供保潔等服務(wù)、裝修風(fēng)格更為年輕化等諸多優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)的人群特點(diǎn)更為固定，租期偏長(zhǎng)，可以享受公寓化的安全管理和服務(wù)，且相對(duì)普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市場(chǎng)性需求為主的短租性服務(wù)，如琶洲附近的公寓主要以短租為主，價(jià)格較高。不過他發(fā)現(xiàn)，避免較長(zhǎng)的空置期，普通公寓也會(huì)將部分房源用作長(zhǎng)租。

空置率高回報(bào)率低

不過，看似非常熱鬧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其實(shí)還只是走出了第一步，與其相關(guān)政策、法規(guī)、金融、稅收優(yōu)惠等也還未出臺(tái)。

另一方面，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)普遍的高空置率、低回報(bào)率也成為影響其發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵。李超透露，除了個(gè)別開發(fā)商的長(zhǎng)租公寓出租率能達(dá)到60%左右，大部分空置率較高。

他舉例，廣州某長(zhǎng)租公寓是由小機(jī)構(gòu)出租包下自建房改建而成的，其中某家分店有120個(gè)房間，7月的出租率為20%，去年8月為30% ，9月為35% ，10月為33%，11月為30%，平均出租率僅為30%左右，而其裝修及承包的成本在380萬左右，按照5年期租約計(jì)算，只有月收入10萬元才可能實(shí)現(xiàn)盈利，但目前月營(yíng)收僅為5萬元左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)要發(fā)展，要先解決生存壓力問題，未來必然出現(xiàn)行業(yè)收購(gòu)、整合，出租市場(chǎng)仍將以散戶業(yè)主為主，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)起到一定的補(bǔ)充作用。