自6月初以來，深圳樓市可謂政策頻出。繼新房改方案和“7·31”新政之后，8月14日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規(guī)土委”）、深圳市住房和建設(shè)局、深圳市公安局、深圳市司法局等十部門聯(lián)合發(fā)布了《聯(lián)合開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動工作方案》（以下簡稱“方案”）。
根據(jù)方案，深圳市將重點打擊投機炒房行為。具體包括壟斷房源、操縱房價房租；捂盤惜售、囤積房源；惡意炒作、哄抬房價；投機炒作未交付的商品房；違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。此次專項行動從2018年7月至12月，各部門每月至少開展一次聯(lián)合檢查工作。
此舉也是對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委此前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》給予的積極響應(yīng)。
封殺投機炒房
在“7·31”新政中，為了降低杠桿率，強調(diào)了差異化信貸。對離婚買房給予了限制。要求購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，首付款比例不低于七成。
而此次，在方案中又重點提及了“不能違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款”。
早在2016年，深圳房價不斷走高之際，為了扼殺房價上漲的源頭，政府就已經(jīng)開始出手整治首付貸。彼時，不少購房人為了湊夠首付不得不以消費信貸的名義通過銀行、消費金融公司、民間借貸機構(gòu)等渠道借款，首付貸因此被扣上了“樓市場外配資”的帽子。
不過，依然“上有政策，下有對策”，去年有開發(fā)商創(chuàng)造了客戶私人定制——“一成首付”。以公寓為例，按規(guī)定購房者應(yīng)首付五成，而在某項目中，只需首付一成即可，其余四成由開發(fā)商墊付。購房者一年內(nèi)向開發(fā)商還清即可。
這種做法相當于“杠桿上加杠桿”，不僅削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，同時也加大了金融風險和房地產(chǎn)風險。雖然隨后被叫停，但是可以看出部分開發(fā)商為了走量，無所不用其極。
據(jù)記者了解，目前深圳金融市場上依舊有消費金融公司、民間借貸機構(gòu)，變相為購房者提供類似“首付貸”的產(chǎn)品。此次深圳市政府也將此作為打擊重點。
與之相配合，目前深圳房貸政策也在持續(xù)性縮緊，房貸利率繼續(xù)上揚。四大國有銀行以及招行等房貸市場主流銀行在深圳的首套房利率均已上浮15%，二套房上浮20%；個別銀行將首套房貸利率上浮至30%。
數(shù)據(jù)顯示，深圳地區(qū)26家銀行中，首套房方面，有7家銀行分（支）行停貸，停貸比例為26.92%，8家銀行執(zhí)行基準上浮15%，2家銀行執(zhí)行基準上浮20%；另有1家銀行執(zhí)行基準上浮30%。值得注意的是，建設(shè)銀行深圳分行對近兩年貸款（包括信用卡）逾期兩期五次以內(nèi)的，上浮25%。
此外，為了防止利用公積金炒房，廣東省此前提出了對于異地購房尤其是非戶籍地非繳存地購房、非配偶或非直系親屬共同購房等申請?zhí)崛∽》抗e金的情況，各地可結(jié)合自身實際情況階段性停止實施該類型提取政策。
深圳在8月13日發(fā)布了關(guān)于“7·31”新政補丁文件，重點提到了“離婚貸款買房要看的貸款記錄，不僅指人民銀行征信系統(tǒng)中顯示的在國內(nèi)各地的商業(yè)性住房貸款記錄，還有公積金住房貸款記錄”。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“按照中央政治局的工作部署，下半年及明年去杠桿還要繼續(xù)推進，只不過基于風險考慮，要控制節(jié)奏和力度。預(yù)計后續(xù)很多城市會像深圳、廣州、長沙等城市一樣，限制信貸和公積金杠桿利用、限制信貸準入門檻，有針對性地打擊假離婚、多次利用杠桿、企業(yè)名義購房等。”
遏制房企和中介
違法違規(guī)行為
與此同時，方案中還提及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括在取得預(yù)售證前收取定金、未按政府備案價格要求銷售商品房，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款等。
根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》規(guī)定，取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在10日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時間、預(yù)售地點、預(yù)售方式及預(yù)售價格，不得以內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌等方式進行非公開預(yù)售。
事實上，很多開發(fā)商投機取巧，10日內(nèi)開盤的不少，但是僅僅推出少部分房源“做表率”，剩余房源慢慢推慢慢賣，這算是一條業(yè)內(nèi)皆知的潛規(guī)則。在整頓之后，絕大部分開發(fā)商都遵守規(guī)則，但是依然有一些開發(fā)商存在著內(nèi)部認籌的行為。這會成為現(xiàn)在重點糾正的方向。
另外，還有不少開發(fā)商因為公積金貸款慢，拒絕公積金貸款。按照規(guī)定2018年深圳公積金貸款的額度上限最高是可以貸90萬元。中國房地產(chǎn)報記者了解到，開發(fā)商不能拒絕公積金貸款此前就已經(jīng)有這方面的要求，但是一直未有明文發(fā)出確認。
值得注意的是，方案還對房地產(chǎn)中介有所要求，尤其是不能與投機炒房團伙串通，通過收取“茶水費”“好處費”等方式，謀取不正當利益。
在當前一二手房價倒掛情況下，不少中介收取高額“喝茶費”吸引買家，雖然各大樓盤明令禁止，但是現(xiàn)象依然存在。例如6月開盤的熱門項目華潤城潤府三期，華潤置地就三番五次發(fā)“溫馨提示”表示項目未開盤，未收取“喝茶費”。這樣的“溫馨提示”今年在幾個豪宅盤都能看到。
另外，方案中還禁止開發(fā)商和中介捏造、散布不實信息，曲解房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)購房者；發(fā)布未取得許可或者備案的廣告，承諾為購房者辦理戶口、升學、房產(chǎn)升值等事項。
此前深圳就禁止深圳地產(chǎn)中介舉牌銷售、派發(fā)傳單等營銷行為，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)使用“日光盤”等違規(guī)廣告用語。一夜之間，深圳房產(chǎn)中介的櫥窗廣告全部撤下。但是如今在深圳一些較偏遠的區(qū)域，這樣的行為有“抬頭”跡象。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對中國房地產(chǎn)報記者表示：“深圳市政府決定徹底整治，開發(fā)商不要心存僥幸。這些年來深圳樓市有很多積累的問題，大家對錯誤的習慣都司空見慣，但是深圳市政府為了令房價回歸正常水平，除了引導(dǎo)資金流向，還在通過高壓政策管住樓市不良事態(tài)發(fā)展，也是給開發(fā)商和中介一個信號，接下來不能再這樣操作。”
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