“自1998年房改到現(xiàn)在，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從最初的二手交易衍生服務(wù)逐漸邁向成熟和產(chǎn)業(yè)化，累計(jì)交易額突破了30萬億。但行業(yè)仍然存在著高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等難題。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)日前在 “中介20年——歷史與進(jìn)化，開啟新經(jīng)紀(jì)時(shí)代”分享活動(dòng)上表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來只有走合作道路，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變。

與此同時(shí)，貝殼研究院首次提出了“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費(fèi)率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。

行業(yè)20年累計(jì)交易額突破30萬億

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個(gè)衍生行業(yè)，考察它的歷史和發(fā)展需要將其放置到房地產(chǎn)市場大環(huán)境變遷之下。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，我國二手房交易市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億的交易額擴(kuò)大到如今的萬億級(jí)別，全國累計(jì)交易額已達(dá)到30.33萬億，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年，二手房交易體量實(shí)現(xiàn)了跨越式增長。全國交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。率先進(jìn)入存量時(shí)代的一線城市表現(xiàn)更為明顯，楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說明，過去20年，北京的二手房交易額是5.1萬億，翻了120倍，交易總套數(shù)210萬套，翻了7.5倍；而上海的二手房交易總額是6.6萬億，翻了250倍，交易總套數(shù)365萬套，翻了15倍。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。

與此同時(shí)，二手房市場催生并推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，全國經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。

首提“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”

為了更加科學(xué)的評(píng)估一個(gè)國家經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，揭示和還原行業(yè)真相和問題，貝殼研究院首次提出一套“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費(fèi)率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，目前我國的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)。目前中國的傭金率為2%，遠(yuǎn)低于美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率，中國的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，也低于美國的0.6%，從人效來看，中國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時(shí)間投入?yún)s是后者的2倍。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，通過這6項(xiàng)指標(biāo)，既可以評(píng)估我國中介行業(yè)歷史、現(xiàn)狀，也能通過跨國比較尋找行業(yè)未來的發(fā)展方向。

缺少協(xié)作 行業(yè)難題待解

在二手交易市場，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。在行業(yè)發(fā)展的20年里，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成長起來成為行業(yè)的支柱力量，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的價(jià)值愈發(fā)重要。

但貝殼研究院觀察發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人群體的生存狀態(tài)卻并不理想：收入總體偏低、波動(dòng)性強(qiáng)、收入方差大，基尼系數(shù)高且增速分化，且經(jīng)紀(jì)人之間普遍缺少合作。

“具體來看，中介行業(yè)基尼系數(shù)偏高。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴(yán)重，北京最低在0.5左右，廈門煙臺(tái)等城市接近0.7。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，前10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。“這一收入差距在市場處于下行周期的時(shí)候?qū)⒏鼮槊黠@。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

“縱觀全國經(jīng)紀(jì)行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人作業(yè)現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是一大制約行業(yè)發(fā)展的問題。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，隨著國內(nèi)一二線城市全面進(jìn)入存量時(shí)代，經(jīng)紀(jì)公司市場滲透率逐步擴(kuò)大，從貝殼研究院的數(shù)據(jù)來看，各線城市滲透率普遍達(dá)到75%以上，但事實(shí)上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國范圍內(nèi)也占到了97%的比例。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槿鄙俸献鞫y以形成規(guī)模效應(yīng)。

行業(yè)未來走向合作共贏

楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，經(jīng)歷20年沉浮變化的中介行業(yè)也積淀了一些可圈可點(diǎn)的發(fā)展模式和規(guī)則，為行業(yè)未來的走向提供了一個(gè)個(gè)可堪借鑒的樣本。

堅(jiān)持真房源。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，對(duì)于中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，真房源是一個(gè)怎么強(qiáng)調(diào)都不為過的準(zhǔn)則。假房源不僅是對(duì)經(jīng)紀(jì)品牌美譽(yù)的損失，更是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬位購房者，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費(fèi)的時(shí)間成本折算成金額將高達(dá)1.1億元。

聚焦人效提升。如何以技術(shù)和管理進(jìn)一步提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。楊現(xiàn)領(lǐng)分享了一組來自鏈家的數(shù)據(jù)：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程1561萬公里。

謀求合作。為了改善經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網(wǎng)絡(luò)作為構(gòu)建合作型生態(tài)的基礎(chǔ)，讓行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)的變化。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)的滲透如此之快，對(duì)住房消費(fèi)影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)在會(huì)上對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來趨勢做了一番剖析，他認(rèn)為，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡(luò)”即是經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”合作，多個(gè)中介品牌并存的生態(tài)圈，一個(gè)或多個(gè)新型交易服務(wù)新平臺(tái)，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價(jià)值。

(責(zé)編：孟哲、楊波)