今年“中考季”，房企業(yè)績普遍飄紅。綜合房企已發(fā)布的財報數(shù)據(jù)可見，房企盈利水平普遍向好，高梯隊企業(yè)獲得土地和信貸等資源明顯傾斜。
但與業(yè)績大相徑庭的是，房地產板塊在資本市場的表現(xiàn)一路下挫，上半年的房地產指數(shù)跌幅為28.89%，創(chuàng)造了新低，地產股市值蒸發(fā)萬億元。
對此，相關業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在樓市調控背景下，上半年房企已出現(xiàn)回款率下降、市場化拿地成本高、限價壓縮長期利潤、板塊PE估值難以持續(xù)提升等情況，這些因素間接導致了房企財報公布后卻出現(xiàn)了股價下滑的情況。
同時，7月31日中央政治局會議“堅決遏制房價上漲”的樓市定位，也將影響房企對下半年的市場預期。在已公布的下半年計劃中，不少房企對推盤計劃、融資節(jié)奏和拿地規(guī)劃作出調整。
下半場生存法則：現(xiàn)金為王安全至上
2018年上半年，多家企業(yè)銷售表現(xiàn)良好，如新城、世茂等多家企業(yè)都完成了年度目標50%以上。
陽光控股執(zhí)行董事、
陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地產市場的表現(xiàn)普遍非常好。
安居客首席分析師張波則表示，“因為涉及到結轉問題，財務反應有一定滯后性，業(yè)績只代表過往。”
但吳建斌也告訴記者，很多公司對未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標，導致目前投資額和應收款劇增、借貸比例高居不下的現(xiàn)實情況。
然而進入2018年，政策調控等各種影響市場的因素層出不窮。就當前的政策環(huán)境而言，建立房地產的長效機制依然是重點工作。
“這一波房地產股價的波動，原因就是市場背景和市場預期。”張波直言，房企的生存空間被逐漸壓縮，目前市場對房地產的預期比較悲觀。整個下半年，房地產股受到波及會比較大，可能出現(xiàn)部分回調和波動性調整，但整體向下的趨勢較難改變。
不過吳建斌依然樂觀，其表示，房地產過去的幾項動力，比如城鎮(zhèn)化、地方政府對財政的需求方面、人們對美好生活的需求方面、房地產增值保值的功能，以及金融對房地產的支持等因素沒有變。而目前房企的銷售業(yè)績都都不錯，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出來，就可以賣出去。
吳建斌表示，重新回歸到重視現(xiàn)金流管理是當下最重要的事，“房地產企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉也是為了現(xiàn)金流管理。”他表示，大房企采取的主要態(tài)度有三個方面：一是暫停買地，二是現(xiàn)金為王，三是靜候機會。
辦法總比困難多，中小房企為了生存，絞盡腦汁想戰(zhàn)術。一是尋找適合自己的安全墊、觀望；二是放低條件，加盟大企業(yè)；三是抓緊賣資產，落袋為安；四是期待找大企業(yè)代建、代銷；五是謀求上市，獲得發(fā)展空間。
張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從國家調控層面，整個基調是“堅決遏制房價上漲”。對于房企來說，要做的就是走量拋貨，預期承擔資金成本不如通過周轉方式來回籠現(xiàn)金流。
而高周轉則是化解風險最根本的方式。不過吳建斌強調，高周轉并不是縮短工期，并不是降低品質，而是很快地通過銷售把錢收回來，然后用這個錢把原來買地的錢付清，并用更多的錢推動工程建設。吳建斌還表示，房企還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企需要進行戰(zhàn)略布局、人力資源、財力投放、銷售策略、土地拓展的全面調整，有收有放。比如，在調控嚴厲的一二線城市收縮戰(zhàn)線、減少投資、加速去化、回籠資金。在調控相對寬松、市場比較穩(wěn)定的二線核心城市，需求充足，供應偏少，可以繼續(xù)布局、尋機拿地、擴大投資、擴充團隊、擴展市場。在部分經(jīng)濟、人口、收入、區(qū)位等條件較好的三四線城市，房價、地價上漲接近峰頂，需求轉向改善且有所下降，未來成長性已然不足，在這些城市的布局可以適當放緩，銷售應當加快。
未來兩年內，棚改貨幣化安置面積將見頂回落，缺乏產業(yè)支撐而單純依靠政府出資實現(xiàn)的地產銷售難以持續(xù)，預計未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱。直接結果是去庫存的趨勢在收緊，因此三四線城市的土地溢價會降低。
從并購方面來說，整個市場并購越來越多。如融創(chuàng)收購海航，這種大型房企兼并中小房企的趨勢下半年會越來越明顯。另一個趨勢是，大型綜合企業(yè)未來去地產化，剝離地產業(yè)務加速。
頭部房企應對策略：謀定后動尋找機會
頭部房企的做法往往對行業(yè)有著很好的示范作用。
在中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”后，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在2018年度中期業(yè)績會上也談到了對市場的一些看法。他認為，把“過快”兩個字去掉，表明了政府調控管理這個市場決心非常大。“針對重點城市有一些具體調控措施。這些措施對整個行業(yè)長期發(fā)展、建立房地產市場長效機制來說都是非常有好處的。”
萬科對這個行業(yè)的態(tài)度仍然是樂觀的。祝九勝表示，“這個行業(yè)的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮(zhèn)化的進程依然沒有完成。租賃市場才剛剛開始，機構化介入的時機才剛剛到來。人們在衣食住行或者在整個城市里面關于空間、關于不動產各種服務需求還是非常大。所以我們對整個市場,對于我們自己的業(yè)務前景還是有一個基本的信心。”
萬科其實是最早提出“白銀時代”的房企，因而其如今圍繞客戶同步發(fā)展和與城市同步發(fā)展兩條主線開展服務，業(yè)務版圖遍及商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務、產業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領域。
為了適應新的業(yè)務需求，萬科近年一直在推進“五位一體”的變革。萬科執(zhí)行副總裁孫嘉指出，如果還是延續(xù)傳統(tǒng)組織模式、激勵機制來要求職業(yè)經(jīng)理人，很難在新時期這么多新業(yè)務里面打造出優(yōu)秀的業(yè)績。因此，在提出城市配套服務商戰(zhàn)略不久，萬科內部開始正式提出事業(yè)合伙人機制。
以萬科深圳公司為例，深圳公司目前進入多個業(yè)務場景，其組織模式圍繞多個業(yè)務變成城市公司，有相關多元業(yè)務。在這個機制下，破除了從總經(jīng)理、副總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、總監(jiān)、部門經(jīng)理等一層層傳統(tǒng)金字塔層級式管理架構，變成相對扁平化去中心管理模式。
再看央企中海地產，其對市場的變化更為敏感。中國海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國認為，“‘堅決遏制房價上漲’的表述不同以往，顯示了中央在控制房價方面的決心。目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重。”
顏建國進一步指出，下半年調控仍會繼續(xù)趨緊，資金也仍偏緊。因而，市場會更加謹慎，消費者也會觀望。“從目前調控結構來看，房地產供給側改革將繼續(xù)推進，商品房市場總量增長將被抑制，房地產企業(yè)的規(guī)模擴張將逐步放緩。從今年土地供應結構來看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、長租公寓等，所以如果未來商品房在整個房地產市場總量保持不變或者微漲情況下，隨著多主體供應、多渠道保障供應的力度加大，商品房市場比例會逐步縮小。”
至于投資策略，顏建國指出，中海會用謹慎的態(tài)度對待投資。在區(qū)域方面，中海仍會聚焦一二線城市，包括特別有活力的,人口有增長，產業(yè)在成長的新興城市，主要圍繞傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場，希望把目前布局的60多個城市做深做透，可以保證未來三到五年市場份額的增長，成長性也足夠。
顏建國認為，目前政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，這個時點謹慎投資是很需要的。土地市場下半年可能有一些更好的機會出現(xiàn)，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重點城市的土地拍賣市場有所降溫。
“我們寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。所以下半年我們也在積極尋找機會，正常情況下相信還是會有一些更好的機會出現(xiàn)，但是這種機會什么時候是最佳點很難判定，我們認為要保持高度敬畏之心，采取更加審慎態(tài)度。”顏建國指出。
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