2010年之前，中國(guó)樓市屬于典型的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，財(cái)富掠奪的階段，資本越多，炒房獲利就越多，2010年限購(gòu)限貸等政策工具陸續(xù)出臺(tái)之后，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)公平化。
任何事物的發(fā)展，都會(huì)經(jīng)歷從野蠻生長(zhǎng)、瘋狂擴(kuò)張到制度約束、合理有序這樣一個(gè)過(guò)程。
樓市同樣如此，2010年之前，中國(guó)樓市屬于典型的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，財(cái)富掠奪的階段，資本越多，炒房獲利就越多，2010年限購(gòu)限貸等政策工具陸續(xù)出臺(tái)之后，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)公平化，但政策的周而復(fù)始、前后不一，強(qiáng)化了人們的投機(jī)意識(shí)，找制度的漏洞，鉆法律的空子，成就了一批投機(jī)取巧的機(jī)會(huì)主義者，逐漸使民眾喪失了對(duì)政策的敬畏和尊重。
現(xiàn)在，房住不炒時(shí)代的開(kāi)啟，正在徹底扭轉(zhuǎn)這種畸形、病態(tài)的價(jià)值觀，只是這種根深蒂固的投機(jī)主義已經(jīng)融入大多數(shù)人的血液，消除比養(yǎng)成更加的艱難。
今非昔比
10月7日，中國(guó)人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是今年的第4次降準(zhǔn)。
一年內(nèi)4次降準(zhǔn)，按照過(guò)去20年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)樓市絕對(duì)是重磅利好，標(biāo)志著又一輪瘋牛即將啟程。但這次，樓市的表現(xiàn)就像是對(duì)這4次降準(zhǔn)視而不見(jiàn)、通通免疫。
所以，才會(huì)有一些半瓶子醋的磚家，屢屢判斷錯(cuò)誤，誤導(dǎo)民眾。因?yàn)樗麄兏静幻靼追績(jī)r(jià)上漲的內(nèi)幕和把戲。
降準(zhǔn)這種政策僅僅是增加銀行的可貸款貨幣數(shù)量，貨幣增加后能否進(jìn)入房地產(chǎn)，還必須要依賴銀行的信貸政策，只要銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸支持不足，對(duì)居民的貸款政策不放松，那降準(zhǔn)多出來(lái)的錢(qián)就絕對(duì)不可能流入房地產(chǎn)。也就是說(shuō)，即使降準(zhǔn)了、錢(qián)多了，只要信貸政策不放松，房地產(chǎn)行業(yè)就只能眼睜睜的看著別人吃肉，連喝湯的份都沒(méi)有。
讓我們來(lái)觀摩下近十年來(lái)歷次房地產(chǎn)大牛市與降準(zhǔn)的愛(ài)恨情仇：2008年4次降準(zhǔn)、5次降息；2012年2次降準(zhǔn)、2次降息；2014年5次降準(zhǔn)、6次降息。在這3次大規(guī)模降準(zhǔn)的同時(shí)，政府都同步給房地產(chǎn)松綁，比如：降息、4萬(wàn)億、去庫(kù)存。
我們發(fā)現(xiàn)，每次降準(zhǔn)的同時(shí)，都伴隨著降息和寬松政策的出臺(tái)，所以，才造就了牛市的開(kāi)啟。這正是我要強(qiáng)調(diào)的，要想讓降準(zhǔn)的資金流入樓市，必須要同時(shí)放開(kāi)掐在脖子上的雙手，否則，單純的降準(zhǔn)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，毫無(wú)意義！
就好比房地產(chǎn)這塊干涸的土地，根本沒(méi)有新建引水渠，任憑它大水如何漫灌，永遠(yuǎn)都得不到灌溉。
也許，這正是高層的智慧，一切都盡在掌控之中。把房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)隔絕開(kāi)來(lái)，這個(gè)絕緣體就是銀行和調(diào)控政策。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)的寒冬已經(jīng)來(lái)臨，而最先覺(jué)察到陣陣寒意的一定是房企和中介。
萬(wàn)科為了自己能夠活下去，不擇手段，挑起惡性價(jià)格戰(zhàn)，在廈門(mén)（樓盤(pán)）的白鷺郡項(xiàng)目半價(jià)甩賣別墅，退房退錢(qián)樣樣都干，為了生存毫無(wú)底線，社會(huì)職責(zé)是假，逼死對(duì)手是真。近期的降價(jià)維權(quán)、打砸示威只是飯前的開(kāi)胃小菜，降價(jià)大潮才剛剛拉開(kāi)序幕。
9月17日，中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海（樓盤(pán)）中原總經(jīng)理陸成發(fā)布的一封《致上海中原全體同仁的公開(kāi)信》中說(shuō)道：“調(diào)控政策、信貸環(huán)境導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場(chǎng)急速變壞。我預(yù)計(jì)這次行業(yè)生存危機(jī)不會(huì)像2008年金融海嘯一樣那么快就過(guò)去。對(duì)中原和行家來(lái)講，現(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰(shuí)有實(shí)力排在最后’的淘汰賽。”
為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，上海中原已經(jīng)于10月1日起，實(shí)行了全員減薪：所有崗位的全勤獎(jiǎng)取消，通訊津貼、工齡工資、車貼調(diào)整為5折發(fā)放；中后臺(tái)部門(mén)的傭金比例調(diào)整至8折發(fā)放。同時(shí)取消所有中臺(tái)部門(mén)的薪酬福利、激勵(lì)制度。
今非昔比，正是此輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)。世道已變，游戲規(guī)則已變，玩法不變，注定會(huì)死的很慘！
任重道遠(yuǎn)
最近，國(guó)家發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)李鐵在一個(gè)高峰論壇上說(shuō)：中國(guó)潛在的購(gòu)房人群將有5億左右。一部分是2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工，另一部分是未來(lái)新增的2億城鎮(zhèn)化人口。
我并不是反對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，只是稍微認(rèn)真思考下，就會(huì)想到，這兩類人群明顯有很大部分的重疊，但完全可以預(yù)估到2030年，至少應(yīng)該還有3-4億的新增購(gòu)房人群。
我國(guó)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化方面，簡(jiǎn)直不遺余力。其實(shí)，早在2016年10月11日國(guó)W院就發(fā)布了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》要求：除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。省會(huì)及以下城市要全面放開(kāi)對(duì)高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶限制。兩年后的2018年10月10日，國(guó)家發(fā)改委再次督察各地的落實(shí)情況。
其實(shí)，也正是該文件的發(fā)布，才開(kāi)啟了2017年二線城市搶人大戰(zhàn)的序幕。未來(lái)的人口遷移，將是農(nóng)村人口流入三四線城市，三四線人口流入一二線城市的逐級(jí)向上供給模式。
戶籍制度的破壁，是我國(guó)解放以來(lái)，促進(jìn)勞動(dòng)力自由流動(dòng)和城鎮(zhèn)化發(fā)展的最大進(jìn)步。城鎮(zhèn)化更是房地產(chǎn)發(fā)展的原始動(dòng)力所在。
我國(guó)房改二十年，推高房?jī)r(jià)的確有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是人均居住面積以及居住條件和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還是有很大的差距。
根據(jù)如是金融研究院調(diào)查的數(shù)據(jù)，2017年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積為25.66平，而美國(guó)是65.03平，英國(guó)是49.4平，德國(guó)是44.6平，法國(guó)是40平，日本是38.81平，韓國(guó)是33.2平，香港是15平。我們只比悲催的香港人民幸福一丟丟而已。
未來(lái)3-4億城鎮(zhèn)新增購(gòu)房人群以及居住改善置換需求，決定了我們的住房建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到過(guò)剩的程度，我們的房子不是太多了，而是太少了。
房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已過(guò)，但是白銀時(shí)代至少還有十年，真正的拐點(diǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。
我們的失誤就在于，太猴急的模仿了房?jī)r(jià)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，卻在供給上還堅(jiān)持著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，學(xué)來(lái)學(xué)去，搞了個(gè)四不像。還好，現(xiàn)在知道了懸崖勒馬，時(shí)間還來(lái)得及。否則，我們半馬都跑不到，就已經(jīng)自廢武功。
路在何方
這就是我們不得不面對(duì)的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)是發(fā)達(dá)國(guó)家，條件是發(fā)展中國(guó)家。飯還沒(méi)有吃完，就把自己的碗砸了，那接下來(lái)，要想吃飽，就只能一粒米一粒米的從地上撿起來(lái)慢慢吃。
我國(guó)房地產(chǎn)的確還有很長(zhǎng)的路要走，但是，房?jī)r(jià)的走勢(shì)似乎已經(jīng)清晰可見(jiàn)：
如果你問(wèn)我，房?jī)r(jià)還能漲多高？我只能說(shuō)，一定沒(méi)你想的高。
如果你問(wèn)我，抄底樓市好不好？我只能告訴你，為時(shí)尚早。
如果你又問(wèn)我，哪里才是底？我會(huì)說(shuō)，沒(méi)有了暴漲，也就無(wú)所謂底。
如果你非要買房，那么，我可以給你四個(gè)參考選項(xiàng)：一、限價(jià)倒掛幅度20％以上的品質(zhì)新盤(pán)，包括8折以下的促銷樓盤(pán)。二、炒房客資金鏈斷裂的急拋盤(pán)。三、已經(jīng)先買好房子的置換客急于出售的房子。四、優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。
以上四條僅適用于一二線城市，三四線城市除學(xué)區(qū)房外，切莫對(duì)號(hào)入座。如非以上房產(chǎn)，不建議入手，請(qǐng)耐心等待。
總之一個(gè)原則，現(xiàn)在入手的房產(chǎn)，一定要預(yù)留好未來(lái)下跌的空間，否則，你不是在抄底，而是在給別人解套！
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