不僅是香港，內(nèi)地一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)刷新同期歷史紀錄。隨著樓市調(diào)控深入，熱點城市住宅土地流標(biāo)越來越多。
香港地政總署10月16日晚間公布，位于香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉(xiāng)郊建屋地段第1211號用地的招標(biāo)，因為地價標(biāo)金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在10月12日截標(biāo)時所接獲的5份標(biāo)書。
不僅是香港，內(nèi)地一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)刷新同期歷史紀錄。隨著樓市調(diào)控深入，熱點城市住宅土地流標(biāo)越來越多。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率都出現(xiàn)了明顯下調(diào)現(xiàn)象。特別是一線城市，在已經(jīng)成交的150宗住宅土地中，平均溢價率只有7.64%，而在過去2年，土地溢價率分別是16.96%和66.9%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，土地溢價率下調(diào)的原因不外乎兩個，其一是房企對于市場未來預(yù)期更為謹慎，限價因素導(dǎo)致房企對于未來房產(chǎn)上市交易價格持有更為保守的預(yù)期，樓市調(diào)控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得更不樂觀。其二是政府在土地出讓環(huán)節(jié)進行相應(yīng)調(diào)整，在土地出讓環(huán)節(jié)對溢價率設(shè)立措施，例如限房價、競地價。同時將土地出讓底價進行調(diào)整，并提高企業(yè)參與競買的門檻，也會直接影響到土地溢價率。
流標(biāo)與溢價率下調(diào)
受調(diào)控影響，無論是土地溢價率還是流標(biāo)數(shù)量，均在創(chuàng)歷史紀錄。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到10月16日，年內(nèi)住宅土地流標(biāo)高達223宗，同比2017年同期的90宗上漲幅度高達148%。而2016年全年只有81宗土地流標(biāo)。這一流標(biāo)數(shù)量也創(chuàng)造了2013年來的最高紀錄。
此外，土地溢價率也出現(xiàn)了全面走低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率都出現(xiàn)了明顯下調(diào)現(xiàn)象。
值得關(guān)注的是，盡管一二線土地溢價率普遍下行，但從城市排行榜來看，房企仍將一二線城市作為拿地重點，重點城市土地成交放緩。中國指數(shù)研究院監(jiān)測，2018年1-9月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元，同比下降9%，增速較1-8月回落14個百分點；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交23569萬平方米，同比增長17%，增速較1-8月回落6個百分點。
中國指數(shù)研究院也注意到，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求，對于企業(yè)來說，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求。其中，中海29.1億元競得的北京市朝陽區(qū)崔各莊地塊采用“限地價、限房價、競自持、報高標(biāo)準商品住宅建設(shè)方案”的出讓方式；綠城26.6億元競得的合肥（樓盤）市濱湖區(qū)地塊出讓條件為“限地價”；榮盛發(fā)展24.3億元競得的合肥濱化區(qū)地塊采取“限地價”方式出讓。
回款壓力大但拿地仍有熱情
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，流標(biāo)的原因非常多，最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大。出讓土地的要求也越來越多，特別是其中各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力大的情況下，很難拿地。流標(biāo)現(xiàn)象越來越多，土地溢價率全面走低。
對于土地市場未來趨勢，張波認為，土地市場趨冷的態(tài)勢仍將持續(xù)。“房企拿地會更為謹慎。尤其是資金壓力大、融資難的大背景下，融資環(huán)境無法得到改善的現(xiàn)狀會直接引發(fā)并導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險提升，并直接影響到拿地的資金來源；規(guī)模化帶來的優(yōu)勢在土地市場會更明顯呈現(xiàn)。目前資源聚集效應(yīng)會越來越明顯，包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都會更大幅度向規(guī)模房企傾斜，國資背景的大型品牌房企在土地市場的資源優(yōu)勢會愈加明顯。
盡管土地市場趨冷是不爭的事實，但張波認為，“房企補貨的內(nèi)趨力依然明顯。‘堅決遏制房價上漲’將成為下半年房企拿地‘緊箍咒’，在考慮自身規(guī)?；l(fā)展的同時也將會更為理性判斷未來的風(fēng)險性。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將維持一定熱度；房企獲取土地開發(fā)的方式也會更為多元化，除了從一級市場拿地，房企的并購將成為龍頭房企獲取開發(fā)土地資源的重要方式，除了股權(quán)并購，資產(chǎn)收購和項目收購的占比會進一步提升。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，對于當(dāng)前土地市場來說，情緒相對還是低落的，開發(fā)商資金回籠也不好，所以拿地會比較保守。而且很多土地限制性內(nèi)容比較多，這都會影響土地的溢價率。所以溢價率下調(diào)基本上和房企拿地的狂熱情緒減弱是有關(guān)的。對于此類土地市場的發(fā)展來說，其實到年底不排除還是會有部分企業(yè)積極入市的，所謂逆勢抄底的策略。同時從實際過程看，此類土地市場的發(fā)展依然有較好的機會，尤其是很多房企還是有補庫存的戰(zhàn)略的。
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