北京樓市已步入限競房（限制未來售價、競爭土地價格）時代。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來出讓的住宅地塊都是限競房地塊和共有產(chǎn)權(quán)房地塊，其中在去年出讓的72宗住宅用地中，“限房價、競地價”地塊就高達(dá)54宗。

北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京限競房項目超過60個，而這其中絕大多數(shù)都必須遵守70/90的原則，即70%的建設(shè)面積為90平方米以下的中小戶型。這就帶來了一個問題，導(dǎo)致北京的限競房新房市場提供的房源無論是從價格、產(chǎn)品等多方面都幾乎雷同，呈現(xiàn)出同質(zhì)化的趨勢。

尤其是伴隨著大量限競房的入市，同一區(qū)域一下子冒出了三四個純新盤項目，這些項目除了案名不一樣以外，幾乎是同樣的單價、同樣的總價、同樣的戶型，給購房人的選擇多了，但反而變得更難以選擇了。購房人如何尋找合適的限競房項目，變成了一件需要付出一定時間成本和機會成本的事。

限競房簽約率僅30% 銷售冷熱不均

限競房在6月份入市之前一直備受期待，特別是在今年過完春節(jié)之后，不少購房人都在密切關(guān)注限競房的情況。但因為政策原因，限競房直到6月末才開始取證入市。所以在上半年，市場普遍的觀點是，限競房由于限價，入市時將比周邊普通商品房價格略低，再加上主打小戶型，總價可控，預(yù)期大多數(shù)限競房將會很快清盤。

但最終，限競房入市三個多月以來，市場的實際結(jié)果卻是截然相反的。除了極少數(shù)項目因為推盤較早、供應(yīng)套數(shù)較少實現(xiàn)了清盤以外，絕大多數(shù)的限競房認(rèn)購率都不到50%，大部分的實際銷售認(rèn)購率集中在30%左右。限競房市場似乎遠(yuǎn)沒有此前預(yù)期的樂觀。

分析機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，限競房供應(yīng)進(jìn)入井噴，大批房源入市。目前北京住宅市場，已開盤限競房超過23個，入市房源超過5000套。在北京所有的區(qū)縣里邊，除了通州和西城區(qū)之外，其他14個區(qū)都有限競房項目分布。簡單地說，中心城區(qū)有20個項目，近郊區(qū)有33個，遠(yuǎn)郊區(qū)有10個。

限競房成交1833套，供應(yīng)出來的限競房已經(jīng)有了5000套，現(xiàn)在已經(jīng)有2000套有了網(wǎng)簽，成交均價是4.9萬。

從市場表現(xiàn)看，分化趨勢明顯。有項目628個購房者搖號190套房源，供需懸殊，出現(xiàn)了日光。也有項目入市千套，開盤只簽約不到300套。

開發(fā)商競爭白熱化 購房者選房習(xí)慣被改變

限競房銷售冷熱不均，在營銷專家韓樂看來，其實與各個限競房搶開盤有很大的關(guān)系。

他舉例表示，孫河的項目瑞悅府是比較早期開盤的限競房，也是朝陽孫河區(qū)域第一個主打戶型總價在千萬元以下的項目，因此它的開盤去化當(dāng)時達(dá)到了80%。在此之后，各個限競房項目都在爭搶開盤時間，之前曾經(jīng)有大興的項目在兩天的時間內(nèi)四個限競房同時開盤，有晚上開的，有白天開的，其實都是為了爭搶這個板塊區(qū)域的客戶。

同時，剛剛過去的十一，10月1日又有三個項目開盤，都是位于石景山的五里坨區(qū)域，并且都在限價基礎(chǔ)上推出了不同程度的開盤優(yōu)惠和折扣，爭搶購房人的情況也是非常激烈。

此外，在購房人看來，限競房的戶型大同小異，也造成了限競房整體的簽約率低。韓樂表示，這個主要是因為70/90的政策限制，70%的房源被要求建設(shè)為90平方米以下的小戶型，所以大部分限競房推出的戶型產(chǎn)品都非常相像，甚至不同的限競房都可以共用一張戶型圖。

正是由于這兩個原因，直接改變了購房者的選房習(xí)慣。以往供應(yīng)有限時，排隊日光的都是戶型更合理，總價更有優(yōu)勢的項目，而如今購房人基本都會面對四五個雷同的限競房，不知該如何選擇。于是更多的人選擇了等待，希望通過比較，最后能選定一個未來升值空間更大的項目。

韓樂表示，過去的住宅項目首先招攬的是地緣性客戶，然后再向臨近的區(qū)域蔓延。但是現(xiàn)在的購房人則因為總價差不多，戶型差不多，看房子反而沒有了規(guī)律，哪個項目都可以，哪個項目又都不完美。

選限競房要注意三點

那么該如何在雷同的限競房中挑選最適合自己的房子呢？

對此，韓樂告訴北京青年報記者，目前市場上已經(jīng)有18個項目入市開盤了，從這些項目的市場表現(xiàn)上，可以總結(jié)規(guī)律，看出簽約率較高的限競房具有哪些共同的特質(zhì)。而購房人在選擇限競房時，可以將這些特質(zhì)作為重點參考。

韓樂解釋道，簡單概括就是三個關(guān)鍵詞，稀缺的環(huán)境、洼地的總價、差異化的產(chǎn)品，而傳統(tǒng)意義上最重要的區(qū)位因素，在韓樂看來并不是限競房選擇的核心要素。

第一，稀缺的環(huán)境，指的是限競房項目周邊的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境。得益于限競房的政策，使得許多新增項目都位于傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，以往這些區(qū)域基本沒有小戶型住宅供應(yīng)，而限競房加入后，這些小戶型產(chǎn)品也能享受到別墅區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢，之前賣得較好的限競房幾乎都有這個要素的支撐。像最早開盤的灜海府項目，位于灜海板塊，挨著南海子公園，靜謐的氛圍，給項目很大的加分。還有平谷的項目，挨著金海湖，非常好的自然生態(tài)和比較好的綠色率，也實現(xiàn)了很好的去化。還有瑞悅府是在溫榆河巨大的森林濕地公園范圍內(nèi)，對環(huán)境也有相應(yīng)的補充。而這幾個限競房的簽約率都高于平均線，所以稀缺的環(huán)境是購房人選擇的一個要素。

第二，洼地的總價。這里的價格因素并不是指限競房價格越低越能吸引購房人，房山的幾個限競房總價就不高，但實際銷售起來卻遇到了非常大的難度。

所以購房人注重的總價是指洼地中的低總價。什么意思呢？舉個例子，比如保利的和悅?cè)A錦項目，在亦莊，也離南海子公園非常近。但是它基本上是洋房產(chǎn)品，總價在500萬元左右。跟大部分限競房的總價差不多。但和悅?cè)A錦在亦莊核心區(qū)的位置，以往亦莊的新增供應(yīng)都是以低密的別墅產(chǎn)品為主，許多別墅的總價都在兩三千萬元以上，所以相當(dāng)于一個500萬總價的洋房放到了一個低密別墅為主的板塊里面，就出現(xiàn)了洼地效應(yīng)，自然吸引了不少購房人，開盤時候簽約近500套。所以洼地、總價不是看絕對值，而是要看相對值。

第三個是產(chǎn)品。由于限競房的同質(zhì)化問題，產(chǎn)品幾乎是所有限競房共同面對的難題。但是在已經(jīng)入市的項目里面其實還是能找到相應(yīng)的一些差異，而開發(fā)商如果能把這些差異做到位的話，可能就會從同類的三四個項目比較中脫穎而出。

比如說灜海府，在所有90平方米戶型里面是做到了三面采光，對大多數(shù)限競房項目來說，是很難達(dá)到這種條件的。同時9月份在昌平開盤的和悅?cè)A璽項目，也賣了接近300套，90平方米的樣板間做得非常大，并沒有按照我們正常理解的90平方米去劃分空間，而是把空間整個打開，去做了自由的劃分，把廚房做成開放式的廚房。為購房人留出了空間，可以去除墻體，按照自身的需求，把90平方米做成一居、兩居、三居戶型的空間，實現(xiàn)了顛覆。這樣差異化的產(chǎn)品與大部分中規(guī)中矩的限競房項目相比，自然對購房人吸引力更大。