“雙十一”臨近，北京的部分新樓盤(pán)也開(kāi)始打折促銷(xiāo)。中國(guó)證券報(bào)記者11月9日走訪北京地區(qū)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，新建住宅市場(chǎng)在進(jìn)入10月后明顯加快促銷(xiāo)力度：有的新盤(pán)直接降價(jià)推出限時(shí)特價(jià)房，有的精裝修減配改毛坯，還有的買(mǎi)房送車(chē)，以此來(lái)吸引購(gòu)房人。二手房市場(chǎng)也降溫明顯，部分區(qū)域二手房降價(jià)銷(xiāo)售力度增強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降價(jià)促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主為了促成交易而采取的手段。但近期部分一線城市限競(jìng)房集中入市，疊加調(diào)控導(dǎo)致部分需求萎縮。
限競(jìng)房也促銷(xiāo)
11月9日，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到位于朝陽(yáng)區(qū)肖莊附近的一處新樓盤(pán)，售樓處看房的人很少，樣板間里的人也寥寥無(wú)幾。這個(gè)定位高端樓盤(pán)的項(xiàng)目，單價(jià)為7.9萬(wàn)/平米，戶型從86-160平米不等。該樓盤(pán)8月份開(kāi)盤(pán)，至今仍在大力度宣傳，并聲稱(chēng)有9.9折—9.7折之間不等的折扣。
售樓處銷(xiāo)售人員表示，只有總價(jià)1000萬(wàn)元以上、137平米以上的戶型才有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內(nèi)交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優(yōu)惠。若不是樓市低迷，這種高端項(xiàng)目早就沒(méi)有房子了。而被認(rèn)為低于市場(chǎng)價(jià)的限競(jìng)房，由于下半年大量入市，項(xiàng)目去化不甚理想，部分樓盤(pán)也推出了9.9折、降價(jià)銷(xiāo)售等促銷(xiāo)活動(dòng)。
甚至還有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出“雙11光盤(pán)節(jié)”，包括萬(wàn)科、保利、中糧、遠(yuǎn)洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤(pán)均有參與。截至目前，該活動(dòng)已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認(rèn)購(gòu)。
別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售方面，豪宅網(wǎng)CEO劉軍介紹，“雙十一”期間，北京高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤(pán)聚集的昌平奧北別墅區(qū)為例，目前的促銷(xiāo)折扣力度從10%-37%不等。
劉軍認(rèn)為，主要與項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的需求有關(guān)，有的項(xiàng)目在順?shù)N階段，借助“雙十一”促銷(xiāo)，一般折扣在10%左右。而有的項(xiàng)目臨近清盤(pán)或者年底回款任務(wù)較大，就會(huì)折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。
與此同時(shí)，北京二手房市場(chǎng)也明顯降溫。中國(guó)證券報(bào)記者11月9日走訪月壇、天通苑、回龍觀等多區(qū)域中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，多數(shù)門(mén)店均顯冷清。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李強(qiáng)向記者表示。“公積金新政后，買(mǎi)房者觀望情緒比較嚴(yán)重。就像這邊剛成交的一套57平方米的兩居室，7月份掛牌價(jià)是750萬(wàn)元，降到720萬(wàn)元時(shí)房主沒(méi)賣(mài)，最終以670萬(wàn)元成交”。
此外，天通苑、回龍觀等五環(huán)外區(qū)域近期降價(jià)力度較大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某中介門(mén)店工作人員向記者表示，店面人員坦言，“最近賣(mài)的多，買(mǎi)的少。去年3·17調(diào)控前，二居室報(bào)價(jià)在6萬(wàn)元以上，今年6月份也得4.5萬(wàn)元以上，現(xiàn)在算下來(lái)也就4.2萬(wàn)元。”店面人員指著一套報(bào)價(jià)360萬(wàn)、86平方米的兩居室向記者極力推薦。
供求關(guān)系轉(zhuǎn)變
隨著今年大量限競(jìng)房入市，北京市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了32635套，這也是最近3年第一次超過(guò)3萬(wàn)套。而2017年同期住宅供應(yīng)量只有20269套，年內(nèi)供應(yīng)量同比上漲幅度達(dá)到了61%。庫(kù)存面積也出現(xiàn)了明顯上漲，目前住宅庫(kù)存高達(dá)6.6萬(wàn)套，相比去年末上漲了1.3萬(wàn)套。
其中，限競(jìng)房的成交情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京合計(jì)入市26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目15982套房源，而網(wǎng)簽累計(jì)只有2767套，網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有17.3%。而市場(chǎng)已經(jīng)入市的這些項(xiàng)目，平均去化只有3成多。
二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)方面，多個(gè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)，北京二手房成交量及成交均價(jià)均呈下降態(tài)勢(shì)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房銷(xiāo)量環(huán)比跌幅達(dá)四成，創(chuàng)今年2月以來(lái)近8個(gè)月銷(xiāo)量新低。成交均價(jià)為61103元/平米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。
此外，鏈家自有成交數(shù)據(jù)顯示，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價(jià)5.97萬(wàn)元/平米，環(huán)比跌幅達(dá)2.8%，是2018年以來(lái)剔除受節(jié)日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。
諸葛找房首席分析師陳雷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期新房供應(yīng)加速，但市場(chǎng)觀望情緒較濃。9月公積金政策調(diào)整后，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力尤其是首置剛需購(gòu)買(mǎi)力被進(jìn)一步削弱，市場(chǎng)遇冷較為明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大，區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)。
一線城市價(jià)格環(huán)比下降
除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)從8月份也都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新房?jī)r(jià)格首次全面停漲，二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落。9月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落。
“多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)沖高回落，房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始從點(diǎn)蔓延到區(qū)域，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)走高。”張大偉表示，北京、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣(mài)不完”現(xiàn)象，庫(kù)存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不管新房還是二手房，近期成交都不活躍。降價(jià)促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主為了促成交易而采取的手段。一方面與年度沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有關(guān)，另一方面，也與對(duì)未來(lái)預(yù)期較悲觀有關(guān)。
針對(duì)后續(xù)走勢(shì)，陳雷預(yù)測(cè)，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應(yīng)大于當(dāng)月成交，是由于近期限競(jìng)房集中入市造成，部分需求萎縮是調(diào)控導(dǎo)致。去除政策因素，一線城市房地產(chǎn)交易還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到供不應(yīng)求的地步。
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