融360發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比上升0.18%，為連續(xù)22個(gè)月上漲。首套房貸利率雖然仍在上漲，但在近段時(shí)間已經(jīng)有些乏力，下調(diào)房貸利率的銀行明顯增多。對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的房貸利率水平雖然不及歷史高點(diǎn)，但漲幅已經(jīng)較高。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼、資金面稍顯寬松，房貸利率水平可能會(huì)在今年年底見(jiàn)頂，整體趨于穩(wěn)定。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯表示，首套房貸利率到2019年年初，下調(diào)幅度或達(dá)5%~10%，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫過(guò)快，二套房貸利率也有下降可能。

深圳、南京、杭州等地下調(diào)首套房貸利率

融360 11月9日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比9月上升0.18%；同比去年10月首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74%。這已是2017年1月以來(lái)連續(xù)22個(gè)月上漲。

上述報(bào)告稱，19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)1.100倍，最高為基準(zhǔn)1.241倍；工、農(nóng)、中、建國(guó)有四大行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮16.4%水平。

雖仍在上漲，但環(huán)比漲幅已經(jīng)回落，且下調(diào)貸款利率的銀行數(shù)量明顯增多。報(bào)告稱，10月首套房貸款利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家，較9月增加16家銀行。融360認(rèn)為，銀行房貸利率高位下調(diào)一定程度上會(huì)有助于提高銀行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

梳理近期報(bào)道可以發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、南京、杭州等多地都有銀行下調(diào)房貸利率。北京日?qǐng)?bào)近日?qǐng)?bào)道稱，工農(nóng)中建國(guó)有四大行、招商銀行等多家股份制銀行均執(zhí)行上浮10%的首套房貸利率政策，近期并未調(diào)整，民生銀行則下調(diào)首套房貸款利率至10%。在放款速度上，與此前放款周期動(dòng)輒幾個(gè)月相比，各大銀行的放款速度在不同程度上均有加速。

在深圳，有報(bào)道稱，部分銀行首套房貸利率已由基準(zhǔn)利率上浮20%下調(diào)至上浮15%，房貸審批有所加快，最快一周就能放款。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，光大銀行、民生銀行在廣州地區(qū)執(zhí)行首套房貸利率上浮25%，較此前下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。在杭州，10月以來(lái)，工商銀行和中國(guó)銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)始執(zhí)行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策，而此前，四大行普遍執(zhí)行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。杭州的股份制銀行和外資銀行中，中信銀行、匯豐銀行也下調(diào)了房貸利率。

上述報(bào)道稱，佛山地區(qū)的部分銀行分支機(jī)構(gòu)，如郵儲(chǔ)銀行、匯豐銀行、佛山農(nóng)商行等也下調(diào)了首套房貸利率，下調(diào)幅度在5個(gè)百分點(diǎn)左右。南京、合肥等地的部分銀行也對(duì)首套或二套房貸利率進(jìn)行下調(diào)。

對(duì)于此次回調(diào)，融360分析認(rèn)為，回調(diào)房貸利率的銀行有以下特點(diǎn)：市場(chǎng)占有率有待提高；之前的利率處于高位水平，一般高于平均值5-10個(gè)百分點(diǎn)，此次回調(diào)力度為5個(gè)百分點(diǎn)，回調(diào)后接近當(dāng)?shù)仄骄剑欢酁榈貐^(qū)性調(diào)整，未表現(xiàn)出同一銀行全國(guó)性調(diào)整，影響力度較??；數(shù)量占同地區(qū)銀行數(shù)量占比較小。雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào)，但目前整體趨勢(shì)穩(wěn)定，未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小。

資金面稍顯寬松房貸利率年底或見(jiàn)頂

中信建投稱，2011年的綜合房貸利率最高為近7.50%，2014年為7.00%，分別較當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率上浮5.4%和6.3%。由于現(xiàn)行貸款基準(zhǔn)利率較低，為4.9%，因此本輪利率上調(diào)幅度遠(yuǎn)高于前兩階段的峰值，至今年10月，首套房貸款平均利率已經(jīng)較基準(zhǔn)利率上浮了16.5%。

“房貸利率雖然出現(xiàn)了較大幅度上漲，但與歷史數(shù)據(jù)對(duì)比不算高。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析稱。

房貸利率逐漸平穩(wěn)，既與房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷有關(guān)，也受到整個(gè)資金面的影響。謝逸楓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫過(guò)快會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成影響，因此需要在房貸利率市場(chǎng)給予一定刺激。同時(shí)，受央行多次降低存款準(zhǔn)備金率等因素影響，貨幣市場(chǎng)寬松信號(hào)比較明顯，這也抑制了房貸利率繼續(xù)上漲。

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，中信建投研究認(rèn)為，對(duì)比歷史上寬松周期中個(gè)人住房貸款利率與10年期國(guó)債利率的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，房貸利率階段性峰值滯后10年期國(guó)債利率峰值大約兩到三個(gè)季度。2018年以來(lái)，10年期國(guó)債收益率峰值出現(xiàn)在1月份，考慮到整體流動(dòng)性寬松趨勢(shì)明確，個(gè)人住房貸款利率的上行空間已經(jīng)有限，對(duì)應(yīng)峰值可能在年內(nèi)出現(xiàn)。

謝逸楓表示，首套房貸利率還有回調(diào)的可能，到2019年年初，下調(diào)幅度或達(dá)5%~10%，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫過(guò)快，二套房貸利率也有下降的可能。房貸利率的變化在不同城市的表現(xiàn)也會(huì)不同，房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大的城市，回調(diào)空間較小，尚未完成去庫(kù)存的三四線城市則有更大的調(diào)整空間。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“國(guó)際市場(chǎng)的加息效應(yīng)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的資金面產(chǎn)生一定影響，但受國(guó)內(nèi)去杠桿、降成本的政策利好影響，資金成本短期內(nèi)或許仍會(huì)降低，但長(zhǎng)期則存在部分方面成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。”