曾被猜測(cè)可能成為首個(gè)“限轉(zhuǎn)共”的限競(jìng)房項(xiàng)目佑安府日前打破傳言順利取證銷(xiāo)售。據(jù)了解，該項(xiàng)目推出的193套房源，去化高達(dá)84.5%。這在當(dāng)前北京去化平均不足四成的限競(jìng)房市場(chǎng)顯得十分搶眼。事實(shí)上，北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)雖呈井噴之勢(shì)，但相當(dāng)一部分的項(xiàng)目陷入銷(xiāo)售泥潭。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前許多限競(jìng)樓盤(pán)的優(yōu)惠力度都很大，但并非所有項(xiàng)目都適合通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)?？傮w而言，如不能實(shí)現(xiàn)快速去化，此前溢價(jià)率超20%的地塊都有虧損的可能性。

限競(jìng)房成交分化

數(shù)月前北京出臺(tái)的“限轉(zhuǎn)共”政策一度被業(yè)內(nèi)解讀為“稀缺位置的限競(jìng)房項(xiàng)目最后可能會(huì)變更產(chǎn)權(quán)”。由此，位于北京二環(huán)右安門(mén)附近的佑安府項(xiàng)目一度被猜測(cè)為最有可能接近被“限轉(zhuǎn)共”的樓盤(pán)。

近日首次開(kāi)盤(pán)的佑安府打破傳言開(kāi)盤(pán)入市。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目首期推出的193套高層產(chǎn)品房源，售出了163套，僅剩下30套未能售出，去化84.5%。這在平均去化率不足四成的北京限競(jìng)房市場(chǎng)，可謂十分搶眼。值得注意的是，佑安府的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為該項(xiàng)目審批的最高限價(jià)——83432元/平方米。比該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)高出近4000元。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析，佑安府打出高價(jià)還能保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)主要是得益于項(xiàng)目位居二環(huán)周邊的有利區(qū)位，而且項(xiàng)目緊鄰麗澤商務(wù)區(qū)。即使是8.3萬(wàn)元的最高銷(xiāo)售單價(jià)也比項(xiàng)目附近的中國(guó)璽等周邊新住宅項(xiàng)目有著接近3萬(wàn)元的差價(jià)。

但并非所有的限競(jìng)房項(xiàng)目都有類似幸運(yùn)。截至當(dāng)前，北京入市限競(jìng)房為31個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)入市18814套房源。僅有少數(shù)幾家項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)大比例銷(xiāo)售。一些項(xiàng)目甚至慘淡到去化率僅為10%?？傮w來(lái)看，限競(jìng)房平均網(wǎng)簽水平不到20%，實(shí)際簽約不到40%。

選房區(qū)位因素優(yōu)先

事實(shí)上，限競(jìng)房項(xiàng)目成交冰火兩重天的原因也有跡可循。

目前來(lái)看，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分關(guān)鍵，成交好的項(xiàng)目多數(shù)緊鄰城市核心區(qū)。從近日北京土地市場(chǎng)剛成交的地塊區(qū)位來(lái)看，五環(huán)周邊成為限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)域，而五環(huán)內(nèi)樓盤(pán)的成交顯著高于五環(huán)外區(qū)域。

地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)分析，當(dāng)前限競(jìng)房雖然仍在擴(kuò)大供應(yīng)，但優(yōu)質(zhì)的地段和底部的價(jià)格正在逐漸告別市場(chǎng)。

購(gòu)房者需求最核心的三個(gè)關(guān)注點(diǎn)分別是：位置、價(jià)格和戶型。其中，位置和價(jià)格有密切的關(guān)聯(lián)度——位置好的，價(jià)格自然更高，但卻未必能買(mǎi)得起；總價(jià)門(mén)檻低的，又相對(duì)較遠(yuǎn)，生活不便。購(gòu)房者需要在兩者之間權(quán)衡。

實(shí)際上，從這一輪的土地放量也能透視未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。限競(jìng)房向五環(huán)外蔓延加速，土地的稀缺造成限競(jìng)房進(jìn)入五環(huán)內(nèi)的可能性越來(lái)越小。對(duì)此韓樂(lè)認(rèn)為，最好的購(gòu)房方案是沿著五環(huán)買(mǎi)距離最近的、性價(jià)比最高的產(chǎn)品。

限競(jìng)房是否好賣(mài)還與產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接相關(guān)。

一位地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人士分析，當(dāng)前樓市90平方米小三居產(chǎn)品完全占據(jù)市場(chǎng)主流，導(dǎo)致各家項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)雷同，產(chǎn)品供應(yīng)單調(diào)，甚至有些設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)的產(chǎn)品也入市銷(xiāo)售。但消費(fèi)者對(duì)此無(wú)疑會(huì)用腳投票。例如本次搶手的佑安府也有30套房源未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，其中要么是戶型面積過(guò)小的一居，要么是存在缺陷設(shè)計(jì)的刀把戶型。而當(dāng)前市場(chǎng)上銷(xiāo)售看好的項(xiàng)目基本上是實(shí)現(xiàn)了通透、全明等元素，且規(guī)避了同質(zhì)化的創(chuàng)新型設(shè)計(jì)。

促銷(xiāo)未必奏效

截止到今天，北京限競(jìng)房地塊合計(jì)入市80個(gè)，配建限競(jìng)房面積合計(jì)773.55萬(wàn)平方米。面對(duì)限競(jìng)房供應(yīng)井噴，后續(xù)開(kāi)發(fā)商面臨的銷(xiāo)售難度會(huì)越來(lái)越大。

值得注意的是，當(dāng)前許多樓盤(pán)優(yōu)惠力度都很大。但通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)的策略也并非適合所有限競(jìng)房項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從當(dāng)初拿地成本上看，目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目溢價(jià)率在20%-40%項(xiàng)目有17個(gè)，溢價(jià)率在10%-20%有14個(gè)，24個(gè)項(xiàng)目溢價(jià)率則在10%以內(nèi)，而溢價(jià)率在40%以上的地塊未來(lái)降價(jià)空間有限。總體而言，如果不能實(shí)現(xiàn)快速去化，溢價(jià)率超20%的地塊大部分都有虧損或者接近虧損的可能性。一些集中供應(yīng)的板塊，如亦莊、北七家、魏善莊等區(qū)域隨著時(shí)間的推移可能面臨更多壓力。