集體建設(shè)用地入市:用意何在?影響究竟有多大?

2018年12月25日 14:00
來源:央視財(cái)經(jīng)
12月23日,土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議?,F(xiàn)行土地管理法制定于1986年,上一次修正是在2004年。時(shí)隔14年的再次修訂,涉及土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度等多個(gè)方面。
土地管理法再度修訂,用意何在?影響有多大?12月24日晚,中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎和財(cái)經(jīng)評(píng)論員萬喆做客《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》演播室,深度解析
修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定。提出,“對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。”
集體建設(shè)用地入市 用意何在?
馮奎:土地制度改革具有“多增效應(yīng)”
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎:如果農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市,而不需要像過去那樣先收歸國(guó)有,這樣做有多種效應(yīng)。第一,它增加了產(chǎn)業(yè)用地,現(xiàn)在搞特色小鎮(zhèn),搞鄉(xiāng)村振興,地從哪來?這就是一個(gè)有效渠道;第二,增加農(nóng)民收入,原先集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地收歸國(guó)有,大部分收益會(huì)由政府獲得,農(nóng)民分得比較少,以后有望改變;第三,改變了原先地方政府通過土地財(cái)政增收的辦法,他們需要更多考慮轉(zhuǎn)型,這也是增量效應(yīng)。這一次草案如果人大通過,我相信對(duì)于整個(gè)農(nóng)村土地制度改革會(huì)有一個(gè)非常大的突破。
萬喆:土地制度改革是大勢(shì)所趨
財(cái)經(jīng)評(píng)論員 萬喆:在摸索怎么推動(dòng)土地制度改革方面,其實(shí)已經(jīng)準(zhǔn)備了很長(zhǎng)的時(shí)間。過去的做法有兩個(gè)特別大的矛盾:一個(gè)是供給矛盾,也就是目前的房?jī)r(jià)跟土地供應(yīng)緊張是有關(guān)系的,因此大家覺得說這方面的資源調(diào)配有必要放下去讓市場(chǎng)配置;另外一個(gè),是集體用地所有者權(quán)益保障并不夠,很多時(shí)候房子賣得很貴地賣得很貴,但是征地的時(shí)候給農(nóng)民的錢并不多。所以我想現(xiàn)在實(shí)際上時(shí)機(jī)成熟度應(yīng)該是夠了,大家的呼聲已經(jīng)非常高了。 集體建設(shè)用地入市 影響有多大?
馮奎:農(nóng)村土地制度改革促進(jìn)鄉(xiāng)村振興
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎:改革對(duì)鄉(xiāng)村振興有非常重要的促進(jìn)作用,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),我認(rèn)為目前還不會(huì)構(gòu)成非常大的影響。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)只占了10%左右,大部分還是宅基地;第二,這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后并不是用來蓋商品房的,而是用于工業(yè)、商業(yè)等等用途,雖然也會(huì)有租賃房、廉租房等等,但是不會(huì)對(duì)商品房造成很大沖擊。
馮奎:入市后的收益分配問題是焦點(diǎn)難點(diǎn)
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎:舉個(gè)例子,有了收益之后,村集體的負(fù)責(zé)人可以有兩個(gè)極端:一個(gè)是把所有的收益都拿來用于村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;一個(gè)是把所有收益全部分干,都交給農(nóng)民去處理。這兩種極端的后果,一種是農(nóng)民利益沒有得到保證,還有一個(gè)后果可能是村集體就垮了。所以未來的分配機(jī)制非常重要,并且還要有很好的監(jiān)督手段。
萬喆:土地制度改革將是結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵
財(cái)經(jīng)評(píng)論員 萬喆:我們現(xiàn)在提到的幾個(gè)非常重要改革的關(guān)鍵點(diǎn),宏觀上的經(jīng)濟(jì)改革,包括地方上消除對(duì)土地財(cái)政的依賴性,實(shí)際上跟土地制度改革、增強(qiáng)市場(chǎng)活力有非常大的關(guān)系。另外,近年來一直強(qiáng)調(diào)要提升民眾的幸福感和獲得感,對(duì)于城市居民來說,可能房住不炒非常重要,這和土地的供給有關(guān)系;對(duì)于農(nóng)民來說,公共服務(wù)的提供,以及他能從土地當(dāng)中獲得的收益,是他獲得感和幸福感的關(guān)鍵,也跟土地有關(guān)。所以接下來怎么做,可能需要更多的細(xì)則。
馮奎:土地制度改革等不得 急不得 必須穩(wěn)中求進(jìn)
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎:為什么等不得?因?yàn)橥恋厥菢O其重要的要素,城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展涉及到好多體制機(jī)制的障礙,現(xiàn)在都跟土地密切相關(guān);但是土地又涉及到國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度,因此在法律、試點(diǎn)這些方面都要予以充分的準(zhǔn)備,所以總的基調(diào)就應(yīng)該是穩(wěn)中求進(jìn),朝著一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)市場(chǎng)來做最終的努力。
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