時光荏苒，轉瞬之間2018年已經結束。這一年，樓市整治全面啟動、“金九銀十”冷清收場、多地土地流拍頻現、房企融資道路坎坷……這種種行業(yè)現象構成了2018年樓市這幅“奇特”的畫卷。
2018年為何成為熱點頻發(fā)的一年？展望2019年，國內樓市將迎來怎樣的市場呢……針對大家關心的熱點問題，鳳凰網房產采訪了蘇寧金融研究院特約研究員、烽火臺資本經濟觀察員江瀚，其分別從宏觀、微觀角度全方面解讀房地產熱點話題。
談“六個錢包”
4月，著名財經專家樊綱火了，如果年輕人工作還不穩(wěn)定，可以就租個小房子??；如果要結婚了，雙方父母和長輩的“六個錢包”能一起湊出首付，建議還是買房好。此言一出，全國嘩然。
在江瀚看來，雖然樊綱說的很赤裸裸，但是實際情況就是如此，現在大多數買房的年輕人多是集中在85后到00前這段時間，這個年齡段的人大多數都是獨生子女，獨生子女一般要結合的話，的確是雙方6個錢包，自己的雙方父母的兩個錢包，雙方祖父母的四個錢包。
因為就以現在北上廣等一線城市的房價來計算，如果僅僅是自己的錢包的話，其實是難以承擔房價的，祖孫三代人的收入支撐房子的一個首付，估計是大多數中等收入家庭的財務實力。
談“房企融資”
2018年，房地產市場似乎已經變得日益不好過了，2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項政策出臺防范房地產行業(yè)的債務風險，不僅是在境內多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制。
對此，江瀚表示：“現階段對于小型房企來說可謂是冬天，但是對于大型房企卻不一定。TOP10房企融資額為1655億元，同比減少27%，若是剔除中國恒大的影響，其余TOP10房企的融資額同比增長14.4%，在融資收緊的情況還是有充足的融資實力，并且商業(yè)銀行也都主動將資金貸給大型房企，所以這個時候只要房地產企業(yè)不激進，那么保證足夠維持運營的資金還是不難的。而中小型房企則必然會面對更加嚴重的市場壓力，最終留給他們的路，要不被市場所淘汰清盤退出，要不被大企業(yè)吞并，房地產市場未來一定會是大企業(yè)的天下。”
此外，他還認為，面對著融資難的難題，中型房地產企業(yè)所采用的措施則是突擊上市，放棄了上市難度較大的國內A股市場，通過港股市場等海外市場突擊上市，從而獲得生存必須的資金，再加上上市之后企業(yè)市場估值比較容易確定，股票也可以通過質押的方式進行融資。
談“樓市2019”
江瀚認為，隨著國家明確房子是用來住的，不是用來炒的這個主定位在房住不炒理念的整體調控之下，房地產市場已經由原先的投資屬性，投機屬性，向著居住屬性全面轉型了。
在這樣的情況下，房地產市場未來的發(fā)展其實已經被明確了，這就是房地產市場既不會出現大規(guī)模的上漲，難以出現大規(guī)模的下跌，保持一個較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，將會是未來房地產市場發(fā)展的主基調，當然我們也不會排除的是未來房地產市場有可能會出現一定程度的區(qū)域性的波動，這是在整個大基調大趨勢的一個情況下，并不會發(fā)生改變的事情。
2019年房地產市場的轉型將會是非常重要的一年。房地產市場將會實現持續(xù)轉變的一個過程，房地產將有可能重新回歸到一個溫和平穩(wěn)運行的軌道當中。
可以認為的是，未來房地產市場出現局部性微調，以及不同地方對當地的政策進行比較有地方特色的調整是非常有可能的事情，而在這種調整之下，房地產的價格會出現一定的波動，這個也是有可能出現的，但是整體而言要出現大規(guī)模的房價上漲還是一個比較困難的事情。
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