滬深兩市上市公司2018年業(yè)績正進入集中披露期。據(jù)iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股49家上市房企營業(yè)收入總計為9219億元，同比上漲22%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計1128億元，同比增長25%，即平均每家上市公司約賺23億元，平均每家比去年多賺4.5億元。

值得一提的是，在上述49家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤方面，34家同比上漲，15家同比下滑，僅2家虧損。

《證券日報》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在這49家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤處于增長狀態(tài)的企業(yè)接近七成，總體來看，隨著銷售規(guī)模的增長，房企歸屬于母公司股東的凈利潤總體呈上漲趨勢。

有分析師向《證券日報》記者表示，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，2018年的盈利水平主要是由過去兩三年開發(fā)的項目決定，而得益于樓市2015年至2017年銷售火爆，大型房企銷售均處于“量價齊升”階段，高質(zhì)量可結(jié)算貨值充沛，不少企業(yè)毛利率有所上行，房企利潤增幅高于營收增幅。

近七成房企凈利潤上漲

從2018年年報數(shù)據(jù)來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。

據(jù)《證券日報》根據(jù)iFinD統(tǒng)計，2018年度，上述49家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤為23億元，2017年度則為18.5億元。

具體來看，歸屬于母公司股東的凈利潤超過10億元的企業(yè)有18家，占比為37%，同比上升2個百分點；1億元-10億元之間的則為20家，占比約為41%；近七成房企凈利潤實現(xiàn)了同比上漲，虧損企業(yè)明顯減少。

值得一提的是，截至目前，A股房地產(chǎn)板塊歸屬于母公司股東的凈利潤最高者為萬科，達338億元，同比上漲21%。萬科、招商蛇口、華僑城和新城控股這4家房企歸屬于母公司股東的凈利潤均超過100億元。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，大中型房企保持了穩(wěn)定的利潤增幅，部分中型企業(yè)凈利潤增速有所提升，不少中小企業(yè)凈利潤則偏低，甚至今年已經(jīng)出現(xiàn)賣項目緩解資金緊張的現(xiàn)象。

另據(jù)《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。

但房地產(chǎn)板塊整體銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象，2018年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等重要運營指標總體處于近6年里較低水平。相較以前的強調(diào)開工速度、預(yù)售速度，去化問題已成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。

盈利能力待考

事實上，上述49家上市房企近兩年來歸屬于母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升，由904億元上升至1128億元。

據(jù)《2017上市房企毛利率排行TOP50》顯示，2017年行業(yè)毛利率排行榜前30強房企毛利率基本突破30%，前10強房企毛利率半數(shù)超過40%。目前來看，2018年房企盈利能力也在平穩(wěn)上升。但分析認為，這兩年房企整體毛利率較高，是建立在前期土地成本相對較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價格，對比其售價而言成本優(yōu)勢明顯。

但對于上市房企來說，壓力還在后市。

目前來看，2016年行業(yè)銷售回款大好、但補庫存力度較弱；2017年，行業(yè)銷售依舊創(chuàng)新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長等各種因素限制，銷售回款下滑；2018年，多數(shù)房企都注重現(xiàn)金流指標，因此有些企業(yè)銷售回款率提升明顯，但仍有部分房企銷售回款在70%上下徘徊，其中甚至包括千億元量級的房企。2018年，尤其對上市企業(yè)的管理層來說，融資渠道受阻，多數(shù)房企用遍了融資工具，仍難以得到大量低成本融資，因此有些房企出現(xiàn)了幾個月沒有拿地的情況，土地儲備的不足，將對今年下半年和明年上半年銷售情況造成影響，甚至某些房企在某些城市會出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象。

房企現(xiàn)金流壓力之外，是毛利率短暫回調(diào)之后的整體下滑趨勢。2016年，全國地王頻現(xiàn)，這些項目正陸續(xù)入市變現(xiàn)，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，這奠定了中長期毛利率的下行趨勢。

有房企高管曾向《證券日報》記者表示，從2016年開始，部分房企拿地開始激進，這會反映在2020年-2021年的收益上，屆時融資成本若無法降下來，利潤指標將會相對難看。