土儲(chǔ)是房企的生存之本。
在融資收緊、銷售額不斷創(chuàng)新高以及高周轉(zhuǎn)模式的帶動(dòng)下,2018年,大多數(shù)規(guī)模房企在上半年仍積極補(bǔ)倉拿地,而下半年謹(jǐn)慎甚至?xí)壕從玫?,收緊投資準(zhǔn)備“過冬”。
克而瑞預(yù)計(jì),在謹(jǐn)慎投資預(yù)期下,2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑,投資拿地更趨于理性。整體而言,收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。
Top10房企瓜分百強(qiáng)50%地塊
據(jù)克而瑞,2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元,較2017年降幅達(dá)到13%。分梯隊(duì)來看,TOP10企業(yè)新增貨值、建面集中度均在50%以上,可以說前十的規(guī)模房企瓜分百強(qiáng)的50%的地塊,而TOP3企業(yè)更是占到百強(qiáng)的24%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,2018年全年,拿地貨值超過5000億元的是碧桂園、融創(chuàng)中國、中國恒大和萬科,拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。
談及拿地戰(zhàn)略,萬科管理層在業(yè)績會(huì)上表示,萬科投資是非常謹(jǐn)慎的,按照城市圈、經(jīng)濟(jì)圈、人口的導(dǎo)入、城市基礎(chǔ)設(shè)施或者產(chǎn)業(yè)閉合,還有政策機(jī)構(gòu)的導(dǎo)向等進(jìn)行的。
“往后拿地會(huì)非常小心。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在今年的業(yè)績會(huì)上回應(yīng)拿地策略稱:“現(xiàn)在很多城市的土地市場(chǎng)偏熱,拍賣地價(jià)比較高。去年年底、今年年初,融創(chuàng)把握短期窗口拿了一些地,主要在一二線城市,地拿得挺好的,量也不小。有好的機(jī)會(huì),我們就堅(jiān)決地拿,沒有好的機(jī)會(huì)就算了,就放棄了。”
從2018年百強(qiáng)房企布局選擇來看,地域聚焦的投資策略明顯。能級(jí)選擇上,三四線依然是多數(shù)房企的首選。房企在三四線新增土儲(chǔ)建面占比接近六成,比二線城市高出20個(gè)百分點(diǎn),一線城市受到供應(yīng)緊、出讓條件苛刻等因素影響,僅有4%。
而在三、四線城市選擇上,環(huán)一線城市周邊三、四線更受房企青睞。在百強(qiáng)房企三四線投資TOP10城市中,環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的惠州,以及環(huán)上海的嘉興、南通等均有上榜,長遠(yuǎn)來看,這些城市受到一線城市輻射以及規(guī)劃利好,市場(chǎng)發(fā)展依然可期。
例如,新城控股延續(xù)了2016年、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略,2018年新增土儲(chǔ)中三四線占絕對(duì)比重,建面占比超過74%。
值得注意的是,在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下,過去一兩年企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)或有所轉(zhuǎn)變,將轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市,中梁、
陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都明確提出回歸一二線。
粵港澳大灣區(qū)成房企必爭(zhēng)之地
在城市布局中,粵港澳大灣區(qū)在眾多房企看來頗具發(fā)展?jié)摿?,也早已成為房企的必?zhēng)之地。
“恒大在深圳的土地儲(chǔ)備是中國地產(chǎn)商最大的幾個(gè)之一。”恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露,在2015年進(jìn)軍一線城市以后,恒大主要布局的是大灣區(qū),大灣區(qū)的核心就是深圳,這是恒大近幾年重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域,也相信恒大的戰(zhàn)略布局,隨著中國大灣區(qū)的落實(shí),會(huì)帶來巨大的市場(chǎng)效益。
根據(jù)夏海鈞披露的數(shù)據(jù),恒大在大灣區(qū)目前總共有109個(gè)項(xiàng)目,4927萬平方米,貨值在1.6萬億元左右。其中,深圳有45個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備2903萬平方米。
除廣東起家的老牌龍頭房企外,還有許多扎根于本土深耕的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商,實(shí)力也不容小覷,在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地緣優(yōu)勢(shì),以大本營為核心,在深耕布局的同時(shí)向周邊城市輻射發(fā)展,典型如龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、越秀地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等等。
“佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū),不管天時(shí)、地利、文化、都有不錯(cuò)的競(jìng)爭(zhēng)力,這是可以肯定的。“佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成在今年的業(yè)績會(huì)上直言。
根據(jù)披露,目前,佳兆業(yè)整體可售資源約1580億元,可售面積約880萬平方米,并持有土儲(chǔ)貨值4640億元。截至去年底,佳兆業(yè)持有舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積(未計(jì)入土儲(chǔ))約3000萬平方米,其中99%位于大灣區(qū),可為佳兆業(yè)帶來約1.8萬億元貨值。
佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆在業(yè)績會(huì)透露,今年公司拿地的預(yù)算、投資額在400億元左右,去年拿地的投資額有50%、60%在大灣區(qū)片區(qū),今年至少要保持這個(gè)比例。
值得一提的是,粵港澳大灣區(qū)也成為了眾多外來房企爭(zhēng)相布局的區(qū)域。在全國化擴(kuò)張需求推動(dòng)下,加上看好灣區(qū)未來的發(fā)展機(jī)遇,包括融創(chuàng)、世茂、龍湖、福晟等房企,都積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。
“大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會(huì)上表示,現(xiàn)在龍湖已經(jīng)進(jìn)入大灣區(qū)的7個(gè)城市,有約150多萬平方米土地儲(chǔ)備,權(quán)益儲(chǔ)備超過100萬平方米,貨值逾530億元。“我們會(huì)加大這里的布局。”
邵明曉續(xù)稱,由于西部、環(huán)渤海和長三角土儲(chǔ)較為充足,未來龍湖會(huì)在華中和粵港澳大灣區(qū)加大投資。若按地區(qū)進(jìn)行分析,龍湖大部分土儲(chǔ)位于環(huán)渤海和西部,占比均在30%以上,長三角占20.7%。華中和華南相對(duì)較少,占土儲(chǔ)比例分別為8.8%和5.9%。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì),2018年底,Top30房企于粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)5.73萬億元和3.26億平方米,其中Top10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)3.08萬億元和1.85億平方米,占比超過50%。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),大灣區(qū)9座內(nèi)地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米。按此來看,Top30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年銷售。
克而瑞認(rèn)為,對(duì)于提前布局了粵港澳大灣區(qū)的房企而言,可以更好地享受政策所帶來的紅利,推動(dòng)企業(yè)規(guī)模更上一層樓。
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