在政策持續(xù)收緊的背景下，全國(guó)百城住宅庫(kù)存連續(xù)8個(gè)月呈現(xiàn)了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，新建商品房住宅成交均價(jià)漲幅也開(kāi)始同步回落。2019年下半年，房企去庫(kù)存壓力增大，多手段促銷開(kāi)始上演。“金九月”已到，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重回岸邊？  

惠州庫(kù)存增幅達(dá)129%  

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模保持了連續(xù)8個(gè)月的同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，庫(kù)存基本面已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。  

報(bào)告顯示，截至2019年7月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為44927萬(wàn)平米，環(huán)比下降0.6%，同比增長(zhǎng)6.0%。與此同時(shí)，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2704萬(wàn)平米、22149萬(wàn)平米和20074萬(wàn)平米，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。值得注意的是，一線城市的預(yù)售證管控力度相對(duì)減弱，入市項(xiàng)目數(shù)量增多，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)14個(gè)月同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。  

2019年7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度頻繁加碼，“房住不炒”被屢次強(qiáng)調(diào)，部分房?jī)r(jià)過(guò)熱城市也在7月份高頻率出臺(tái)政策降溫樓市。其中蘇州在7月25日出臺(tái)了“限購(gòu)+限售”的組合政策，重拳為樓市退燒。7月30日，一場(chǎng)中央會(huì)議再一次擊破了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控放松的幻想，“房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”成為了一針高劑量的鎮(zhèn)靜劑，市場(chǎng)走向冷靜。  

與此同時(shí)，報(bào)告顯示，2019年7月，100個(gè)城市中有58個(gè)城市出現(xiàn)了住宅庫(kù)存同比增長(zhǎng)的現(xiàn)象。其中，惠州、金華和岳陽(yáng)的庫(kù)存同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)最明顯，庫(kù)存同比增速分別達(dá)到了129%、126%和76%。  

此外，100個(gè)城市中有42個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢(shì)，其中濟(jì)南、合肥和江陰等城市的住宅庫(kù)存下降較為明顯，分別為35%、32%和24%。報(bào)告指出，類似城市也是后續(xù)需要積極補(bǔ)充庫(kù)存的城市。  

住宅成交價(jià)增幅收窄去庫(kù)存壓力增大  

庫(kù)存同比增加的情況下，穩(wěn)房?jī)r(jià)政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，百城房?jī)r(jià)漲幅曲線沖高回落。上海易居研究院發(fā)布的《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，2019年1-7月份，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14174元/平米，同比上漲了13.7%，增幅有所收窄。  

此外，一線城市前7個(gè)月的新建商品房住宅成交均價(jià)為43159元/平米，同比上漲17.0%，增幅持續(xù)收窄，降溫成為特征。三四線城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)也得到了明顯的抑制，前7個(gè)月，64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為11004元/平米，同比上漲9.7%，走出了歷史高位區(qū)間。  

淡季效應(yīng)加上調(diào)控從嚴(yán)，住宅庫(kù)存呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)，價(jià)格漲幅也有所回落。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“目前房企降價(jià)促銷是主旋律，這種方式對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有好處。”“金九月”還未開(kāi)始時(shí)，就有房企開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，以降價(jià)或打折的方式來(lái)吸引購(gòu)房者前來(lái)認(rèn)購(gòu)。  

“普遍降準(zhǔn)”或帶來(lái)活力  

2019年第二季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查。28.2%的居民預(yù)計(jì)2019年第三季度房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲，50.8%的居民認(rèn)為第三季度的房?jī)r(jià)“基本不變”。報(bào)告指出，近期各地政策重新收緊，市場(chǎng)步入淡季，部分房企開(kāi)始降價(jià)促銷等現(xiàn)象，或都有助于弱化第三季度的房?jī)r(jià)“看漲”預(yù)期。  

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不會(huì)太熱，還是會(huì)有降溫的態(tài)勢(shì)。但是從成交規(guī)模上來(lái)看，有可能會(huì)繼續(xù)上升。”  

受此前政策調(diào)控的影響，融資環(huán)境從嚴(yán)。有專家預(yù)測(cè)，2019年下半年，房企將迎來(lái)艱難時(shí)刻。9月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策并適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，加快落實(shí)降低實(shí)際利率水平的措施，及時(shí)運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等政策工具，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。  

“普遍降準(zhǔn)”或?qū)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些活力。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等政策工具，其中最值得關(guān)注的就是‘普遍降準(zhǔn)’的概念。這或?qū)⒁馕吨衲?-12月份的金融貨幣環(huán)境相對(duì)寬松。從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，類似降準(zhǔn)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直接或間接的影響，因此在原有的相對(duì)偏悲觀的房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷基礎(chǔ)上，后續(xù)實(shí)際樓市的運(yùn)行過(guò)程或?qū)⑸陨愿纳?，量?jī)r(jià)方面會(huì)略有反彈。”  

“金九月”能否成為房地產(chǎn)市場(chǎng)良藥，為市場(chǎng)回溫添柴，則成為了被關(guān)注的焦點(diǎn)。“現(xiàn)在有部分購(gòu)房需求沒(méi)有完全釋放出來(lái)，再疊加上這次的常務(wù)會(huì)議來(lái)看，市場(chǎng)可能會(huì)比想象的稍微好一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。