多家老牌房企爆雷！大洗牌來臨？專家：未來80%開發(fā)商會(huì)死掉，僅10%的樓盤值得買

導(dǎo)讀：最近實(shí)施的融資限制措施讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取新融資渠道被進(jìn)一步封堵。雪上加霜的是，2015-2016年是房企發(fā)債的寬松期，房企今年將迎來償債小高峰。

記者張曉玲、陳小榕

1996年，頤和地產(chǎn)在廣州開發(fā)了第一個(gè)高端項(xiàng)目“頤和山莊”，成為豪宅的代名詞。

曾連續(xù)15年進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企榜的頤和，如今卻深陷流動(dòng)性危機(jī)，涉9筆違約債務(wù)、8宗訴訟，資金缺口達(dá)數(shù)十億。

頤和不是個(gè)案。今年已有多家老牌房企爆雷，銀億、上置集團(tuán)、粵泰控股、三盛宏業(yè)等，這些擁有20多年歷史的老牌房企，在這次下行周期中，有的已被淘汰，有的處在崩潰邊緣。

大型頭部房企的日子也不太好過，萬科去年高喊“活下去”，如今成了許多房企的現(xiàn)實(shí)。他們紛紛勒緊了褲腰帶，調(diào)整區(qū)域組織架構(gòu)、降薪裁員，收縮“瘦身”求存。

經(jīng)歷了黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，房地產(chǎn)真正的行業(yè)兼并重組，大洗牌來臨。對(duì)中小房企來說，千億是門檻，擠破頭都要躋身千億俱樂部。只是當(dāng)新一輪調(diào)控來臨時(shí)，有些房企，不得不永遠(yuǎn)停留在了千億的門檻之外。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)

11月14日，因多項(xiàng)信息未披露，頤和地產(chǎn)及其董事長(zhǎng)何建梁被證監(jiān)會(huì)出具警示函，共涉9筆違約債務(wù)，總計(jì)18億人民幣、5000萬美元。

聯(lián)合評(píng)級(jí)報(bào)告指出，2019年9月11日，根據(jù)頤和地產(chǎn)相關(guān)公告，由于流動(dòng)性惡化，公司未能按時(shí)償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金。

Wind信息顯示，“17頤和01”于2019年8月4日面臨回售，余額為3.04億元；“17頤和04”債券在9月份回售，余額為7.6億元。

查看天眼查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，頤和集團(tuán)在今年5月和9月，先后4次被列為失信被執(zhí)行人，和王思聰一樣，何建梁已被列入限制高消費(fèi)名單。

“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響非常大，能平安度過2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底對(duì)媒體表示，不料一語成讖。

2019年對(duì)很多房企都更加難熬。

“力爭(zhēng)到2020年實(shí)現(xiàn)銷售收入超過千億。”這是成立于1994年的銀億集團(tuán)為自己定下的目標(biāo)。

然而，連續(xù)多年上榜中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)的銀億，卻沒能等來2020年。在6月14日，因不能徹底擺脫流動(dòng)性危機(jī)，銀億向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

于1993年成立的上置集團(tuán)，今年迎來上市20周年，卻無心慶祝。

9月6日，上置集團(tuán)被自己的第二大股東上置投資告上了法庭。上置投資向上置集團(tuán)申索合計(jì)約1.5億元人民幣應(yīng)付及欠付款，違反協(xié)議的損害賠償，以及相關(guān)的利息、訟費(fèi)及其他濟(jì)助。

而上半年，公司業(yè)績(jī)首次由盈轉(zhuǎn)虧至1.99億元。

成立時(shí)間比萬科還早的粵泰股份也面臨流動(dòng)性危機(jī)，出售資產(chǎn)自救。公司于6月向世茂出售了五個(gè)項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)約64億元。

在今年爆雷的老牌房企中，最為戲劇性的當(dāng)屬三盛宏業(yè)。員工討債，已經(jīng)63歲的董事長(zhǎng)陳建銘淚灑現(xiàn)場(chǎng)，流露出公司的窘迫和生存的艱難。

當(dāng)萬科高喊著要“活下去”時(shí)，很多千億門檻之外的房企，已經(jīng)到了“活不下去”的境地。

大浪淘沙下，即使是穿過多次房地產(chǎn)周期的老房企，若沒有規(guī)模和盈利加持，稍微踏錯(cuò)一步，就面臨被洗牌的命運(yùn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：

“最近2年，有大量的房企為了加快發(fā)展，負(fù)債過高，這帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是部分企業(yè)為了更容易融資，買房地產(chǎn)銷售排行榜，假冒百?gòu)?qiáng)榜，最近出現(xiàn)了很多這類企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”

“轉(zhuǎn)型是這些房企的共性”，張大偉同時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型企業(yè)增加，未來離開房地產(chǎn)市場(chǎng)的中小企業(yè)數(shù)量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒閉。

上海房地產(chǎn)資深人士宋會(huì)雍認(rèn)為，中小房企的危機(jī)，“主要是自己經(jīng)營(yíng)的問題，同時(shí)不乏對(duì)中央樓市調(diào)控的基調(diào)和決心，缺少足夠的認(rèn)識(shí)。”

全行業(yè)收縮瘦身

中小房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，頭部房企的日子也不好過，頻頻傳出組織架構(gòu)調(diào)整、降薪裁員的消息。

作為行業(yè)“老大哥”的萬科，不僅調(diào)整了區(qū)域職級(jí)結(jié)構(gòu)，從原來的V序列變成1-50數(shù)字序列，還調(diào)整了薪資結(jié)構(gòu)。

萬科在此次調(diào)薪中，將基本薪資比例下調(diào)，提高績(jī)效占比。有行業(yè)人士表示，“雖然很多降低的部分放到績(jī)效里面去，不過目前行業(yè)下行，實(shí)際績(jī)效工資發(fā)多少并不樂觀。”

也有人認(rèn)為，“萬科的銷售并不差，加上王石透露萬科的年報(bào)非常好，并不存在降薪。”

萬科方面回應(yīng)稱，調(diào)整前后多數(shù)人的薪資是不變的，不存在普降或普升。調(diào)整是為了及時(shí)匹配人員崗位的責(zé)任變化，能夠有上有下，也不再論資排輩，組織也更加靈活。

銷售冠軍碧桂園，今年已經(jīng)多次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。

6月，碧桂園對(duì)北京地區(qū)進(jìn)行“大改”，將原來的5個(gè)區(qū)域合并簡(jiǎn)化成新的北京區(qū)域、京東北區(qū)域。

11月，在此前總部架構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，碧桂園又對(duì)營(yíng)銷體系進(jìn)行了重構(gòu)。

從碧桂園挖來“雙斌”組合的陽光城，在8月份對(duì)大灣區(qū)的區(qū)域公司進(jìn)行了調(diào)整。將莞深區(qū)域與粵東區(qū)域公司合并，整合為深圳區(qū)域公司。

中梁地產(chǎn)更是對(duì)12大區(qū)域進(jìn)行了一場(chǎng)“大手術(shù)”，收縮合并為南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江六大區(qū)域，直減一半。

“現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模在壓縮，企業(yè)要稍微放緩節(jié)奏。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，規(guī)模壓縮后，部分業(yè)務(wù)人浮于事，甚至虧空，有必要整合組織架構(gòu)，來保證流動(dòng)性安全，以及保證人事制度、項(xiàng)目公司平穩(wěn)運(yùn)作。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，隨著房企融資收緊，大部分企業(yè)都開始控制成本，以保證現(xiàn)金流，不排除部分公司有裁員的行為。

除了對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行縮編，還有像華僑城這類大量出售項(xiàng)目，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，在今年6-7月兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，華僑城至少出售了涉及成都、西安等地7個(gè)公司的股權(quán)。

王小嬙表示，在政策面、資金面都趨緊的背景下，房企融資難，回款慢，去化壓力大，完成業(yè)績(jī)的壓力也大，一系列調(diào)整在所難免。

史無前例的“錢緊”

張大偉等人士認(rèn)為，今年房企不好過的原因，主要在于政策對(duì)資金面的收緊。房地產(chǎn)調(diào)控一直存在，時(shí)緊時(shí)松，開發(fā)商們都早有覺悟，但融資端的緊縮，從未像今年這般嚴(yán)厲。

此次對(duì)融資端的嚴(yán)控是史無前例的。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2019年以來，已經(jīng)有超過25次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的政策。

11月5日，標(biāo)普?qǐng)?bào)告指出，“融資受限束縛開發(fā)商擴(kuò)張拳腳”，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實(shí)。

中國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道。

除了去年開始對(duì)國(guó)內(nèi)債市融資實(shí)施限制措施以外，房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控已擴(kuò)大到了境外債券市場(chǎng)、信托融資，以及商業(yè)銀行貸款等融資渠道。

政策不斷對(duì)房地產(chǎn)融資管控“打補(bǔ)丁”。標(biāo)普表示，開發(fā)商，尤其是那些擴(kuò)張較為激進(jìn)而運(yùn)營(yíng)記錄較短的，通常依賴信托貸款、委托貸款和理財(cái)產(chǎn)品等非標(biāo)融資渠道。但最近實(shí)施的房地產(chǎn)融資限制措施意味著，這些獲取新融資的渠道基本上被進(jìn)一步封堵了。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師廖美珊表示：

“如果想獲取或保持市場(chǎng)份額，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商可能需要重新將重心放到產(chǎn)品差異化、成本管理和運(yùn)營(yíng)效率上。他們已不再具備單純依靠舉債來拼規(guī)模擴(kuò)張的彈藥了。”

雪上加霜的是，2015-2016年是房企發(fā)債的寬松期，房企在2015年大量發(fā)債，今年迎來償債小高峰。

銀億于去年平安夜當(dāng)天的首次爆雷，就是其在2015年發(fā)行的公司債券。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券期限在3-7年間，今年房企面臨償債高峰期。今年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處于高位。

2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進(jìn)一步上升，到期債券突破3000億元，屆時(shí)房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

從中央到銀保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。今年8月，32城銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎專項(xiàng)檢查。每城檢查銀行機(jī)構(gòu)數(shù)量不少于3家，違法挪用資金流入房地產(chǎn)行業(yè)等行為將被嚴(yán)查，包括開發(fā)貸、個(gè)貸、住房租賃等業(yè)務(wù)。

同時(shí)，中央已經(jīng)定調(diào)，首次明確提出，不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一輪的資金鏈?zhǔn)站o，比預(yù)期的要長(zhǎng)，一些高桿杠的企業(yè)，特別是這兩年擴(kuò)張很厲害的企業(yè)，會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。迫于資金上的壓力，甚至要倉(cāng)促賣項(xiàng)目，陷入比較尷尬的境地。

宋會(huì)雍也說，“此前政策都是一松一緊，現(xiàn)在少有放松的可能，市場(chǎng)調(diào)整周期對(duì)應(yīng)拉長(zhǎng)。”

進(jìn)入大洗牌時(shí)代，專家：未來只有20%的開發(fā)商能活下來

房企激進(jìn)加杠桿，拼了命地快速擴(kuò)張，是為了那張“千億、兩千億”入場(chǎng)券。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著越來越多的企業(yè)都進(jìn)入到千億的行列，同時(shí)有些企業(yè)在沖刺萬億規(guī)模，千億被認(rèn)為是定義大型企業(yè)的一個(gè)重要指標(biāo)。

“千億背后是銀行信貸的傾斜與較低的利息成本。”宋會(huì)雍稱。

行業(yè)已經(jīng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，在大魚吃小魚的競(jìng)爭(zhēng)下，每條“小魚”都想盡快將自己吃成“大魚”，想要沖擊千億的難度相當(dāng)于虎口奪食。

“銷售市場(chǎng)的大餅已定。”恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)會(huì)上直言，新房一年銷量將維持在15萬億元左右，向上不會(huì)有太大突破。

2006年，中國(guó)前十大的地產(chǎn)商大約占了4.7%的市場(chǎng)份額，到2018年年底，前十大的地產(chǎn)商占到了26%，這其中，前三大巨頭占了12.6%。

夏海鈞認(rèn)為，未來的市場(chǎng)空間不是由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)不斷的擴(kuò)張帶來，而是中小企業(yè)被兼并收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)大企業(yè)擴(kuò)張。五年以后，中國(guó)前十大的地產(chǎn)商大概會(huì)占到全部銷售額的40%。前三大的地產(chǎn)商，大概要占到20%左右，即3萬億元。

他還表示，到了那時(shí)，中國(guó)的龍頭企業(yè)要想在三甲排名中露臉，銷售規(guī)模應(yīng)該達(dá)到1萬億元左右。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌也在最近的演講中表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為行業(yè)前五名，在未來的五年時(shí)間能占到市場(chǎng)的30%。

11月21日，國(guó)泰君安研報(bào)指出，2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度處于逐年攀升的狀態(tài)，2017年下半年調(diào)控政策收緊及行業(yè)基本面下行時(shí)，行業(yè)集中度更是大幅提升，目前行業(yè)CR10已達(dá)27.4%。

政策嚴(yán)厲時(shí)期，中小房企加速出清，將繼續(xù)為龍頭房企的銷售份額提升創(chuàng)造空間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的判斷更殘酷。他表示，中國(guó)房地產(chǎn)將重回三個(gè)“20%”：

未來市場(chǎng)只有20%的開發(fā)商能活下來，80%會(huì)死掉，中國(guó)的開發(fā)商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖更加悲觀：

“是回到三個(gè)10%，現(xiàn)在很多開發(fā)商最終就停下開發(fā)項(xiàng)目了，只存在10%會(huì)繼續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，只有10%以下的房子供求平衡，其他都是嚴(yán)重供過于求，只有10%的樓盤值得買，其他都會(huì)虧錢。”

并且他表示，在未來三年就將出現(xiàn)。

張大偉卻樂觀地表示，房地產(chǎn)發(fā)展不會(huì)斷崖式下調(diào)：

“如果看趨勢(shì)，將來當(dāng)然會(huì)這樣，看國(guó)外就知道了，但中國(guó)城鎮(zhèn)化還不到60%，房地產(chǎn)的高位允許還將有一個(gè)比較長(zhǎng)的周期。”

宋會(huì)雍提醒，在融資持續(xù)收緊的背景下，大公司也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

“這取決于決策層的謹(jǐn)慎程度。較難拿捏，有些對(duì)賭的意思。”

“如果敢于融資，后面遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，可以說冒進(jìn)了；如果不敢融資，遇到市場(chǎng)升溫，又可以說保守了。”

總之，開發(fā)商都在一片迷霧中一邊廝殺，一邊尋找方向。