如果不是在年末加速出售項(xiàng)目公司，或者引入戰(zhàn)投“回血”，部分房企2019年財(cái)報(bào)上的資產(chǎn)負(fù)債率可能不會(huì)太“好看”。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多，轉(zhuǎn)讓方多為國企。
記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，截至11月26日，2019年以來共有45項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告披露，其中在今年下半年披露的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目達(dá)到43項(xiàng)，僅10月份和11月份披露的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告就達(dá)到9個(gè)和24個(gè)。
在這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，轉(zhuǎn)讓方多為國企，包括中國有色礦業(yè)集團(tuán)、中化集團(tuán)、保利集團(tuán)、中航工業(yè)、大悅城控股集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、首開集團(tuán)、中國金茂等。
其中，大悅城集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、首開集團(tuán)等企業(yè)，本身就專業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
時(shí)代周報(bào)記者梳理轉(zhuǎn)讓公告后發(fā)現(xiàn)，被轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目情況各不相同，有些項(xiàng)目成立很久，但長期處于高負(fù)債和虧損狀態(tài)，因此被企業(yè)選擇出售；有些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓則是基于企業(yè)降負(fù)債，盤活現(xiàn)金流的需求。
11月26日，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，國資委對(duì)于國企的資產(chǎn)負(fù)債率的考核有一定要求，資產(chǎn)負(fù)債率不能過高。因此在年末這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，對(duì)于表現(xiàn)不好的項(xiàng)目，企業(yè)會(huì)通過股權(quán)出售或者掛牌轉(zhuǎn)讓，降低自己的負(fù)債率。
同日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“利潤虧損的項(xiàng)目，有的本身存在著問題。把不好的項(xiàng)目賣掉，減少虧損的同時(shí)，可以在年底回籠資金，改善報(bào)表數(shù)據(jù)”。
密集轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)
時(shí)代周報(bào)記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，臨近年底，特別是在11月份，不少企業(yè)掛牌出售項(xiàng)目公司股權(quán)，包括首開集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、大悅城集團(tuán)等。僅在11月12日和11月13日兩日內(nèi)，就共計(jì)有七則項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告披露。
11月12日，首開集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下國奧文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司9.8%股權(quán)以及國奧控股30%股權(quán)和債權(quán)。時(shí)代周報(bào)記者注意到，截至9月30日，前者總負(fù)債達(dá)到28.29億元，凈利潤虧損7775.95萬元；后者總負(fù)債為2.47億元。
11月13日，首開集團(tuán)繼續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)發(fā)展有限公司34%股權(quán)以及3.96億元的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)是3.99億元。
11月12日，大悅城集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。截至10月31日，北京名都房地產(chǎn)總負(fù)債為56.87萬元，凈利潤為-131.77萬元。
在11月12日掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的還有首創(chuàng)集團(tuán)與上海金茂。
其中首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下首創(chuàng)青旅置業(yè)（昆山）有限公司51%股權(quán)。首創(chuàng)青旅置業(yè)成立于2012年，截至9月30日，其總負(fù)債為4.59億元，凈利潤為-447.18萬元。
上海金茂集團(tuán)則掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州亙茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)。記者注意到，轉(zhuǎn)讓前上海金茂為蘇州亙茂置業(yè)全資股東，此次轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)意在引入其他股東，分擔(dān)項(xiàng)目的資金壓力。
截至8月31日，蘇州亙茂置業(yè)總負(fù)債達(dá)到6.45億元，凈利潤為0元。
“現(xiàn)在的情況并不一定是缺資金的問題，更多的是現(xiàn)在政策層面對(duì)這些央企或者國企在資產(chǎn)負(fù)債率方面的一些管控的要求更嚴(yán)格。所以前者會(huì)主動(dòng)的采取措施，調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局，優(yōu)化自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)匕奄Y產(chǎn)負(fù)債率降低。”張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
虧損項(xiàng)目被掛牌
“被出售的項(xiàng)目一般都是很難賺錢，或者虧損的項(xiàng)目。”針對(duì)上述密集轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者補(bǔ)充道。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，在首開集團(tuán)近日掛牌出售的項(xiàng)目中，福州中庚房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司成立于2016年3月，首開集團(tuán)持有該項(xiàng)目公司50%股權(quán)，剩下50%股權(quán)則由福州中庚置業(yè)有限公司持有，后者屬于福建本土企業(yè)中庚集團(tuán)，據(jù)悉該集團(tuán)資產(chǎn)總值超過1200億元。
該項(xiàng)目公司成立的第三年仍處于高負(fù)債和虧損之中。2018年福州中庚房地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)到23.38億元，營業(yè)利潤虧損1096.01萬元。
首開集團(tuán)轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)34%股權(quán)以3.96億元債權(quán)，根據(jù)文件披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，北京千方置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也不容樂觀。
截至2018年年末，該項(xiàng)目公司總負(fù)債為7.68億元，所有者權(quán)益為-1.05億元，凈利潤虧損2403萬元。2019年前三季度，該項(xiàng)目公司凈利潤虧損額仍然高達(dá)1855萬元。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)實(shí)際上是一種資產(chǎn)處置。很多項(xiàng)目收益率不高，但成本比較高，項(xiàng)目潛在的經(jīng)營空間不大，這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目就會(huì)被轉(zhuǎn)讓。
11月26日，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋，事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目被出售實(shí)際上也為市場(chǎng)帶來了投資機(jī)遇。通過重新定位和良好運(yùn)營等方式，完全可以將不良資產(chǎn)逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。阿那亞項(xiàng)目就屬于這種情況。
公開資料顯示，地處秦皇島的阿那亞項(xiàng)目原本屬于億城集團(tuán)，2012年該項(xiàng)目銷售額僅為4000多萬元，被視為不良資產(chǎn)。2013年阿那亞項(xiàng)目被億城集團(tuán)作價(jià)2.6億元拋售，由馬寅和田海成團(tuán)隊(duì)接手。經(jīng)過重新定位為旅游地產(chǎn)后，阿那亞項(xiàng)目已經(jīng)成為炙手可熱的旅游目的地，2017年銷售額達(dá)到了30億元。
盤活企業(yè)現(xiàn)金流
另一些被出售的項(xiàng)目則是基于企業(yè)降負(fù)債和盤活現(xiàn)金流的需求。
“客觀上來講，有些項(xiàng)目也是會(huì)有一些資金的問題。前兩年有些企業(yè)擴(kuò)張很快，有的項(xiàng)目有幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億的規(guī)模，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)對(duì)企業(yè)資金面的改善還是挺大的。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析道。
首開集團(tuán)在11月14日掛牌的北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年，該項(xiàng)目公司由首開股份與天鴻寶威土地開發(fā)有限責(zé)任公司共同開發(fā)，雙方股權(quán)比例分別為51%與49%。
但該項(xiàng)目并非虧損項(xiàng)目。2018年以及2019年前三季度，該公司凈利潤分別為6714.92萬元和337.24萬元。出售該項(xiàng)目股權(quán)一定程度上能提高首開集團(tuán)的償債能力。
根據(jù)華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，2019年三季末首開股份凈負(fù)債率達(dá)到184%，較2018年末的160.7%攀升了23.3個(gè)百分點(diǎn)。
償債能力方面，首開股份2018年末股份的現(xiàn)金短債比為0.91，持有現(xiàn)金總量不足以覆蓋短期債務(wù)，償債壓力較大。
2019年三季報(bào)顯示，首開股份貨幣資金209.85億元，較2018年年末下降了35.9%。短期借款較2018年末增長1.12%，償債能力并沒有好轉(zhuǎn)。
11月21日，中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)研究員劉興國對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，為確保落實(shí)去杠桿任務(wù)，從中央國務(wù)院國資委，到地方國資委，都對(duì)國有企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率提出了明確要求。分類劃定了資產(chǎn)負(fù)債率控制警戒線，甚至按照一企一策制定了資產(chǎn)負(fù)債率控制目標(biāo)，有些地方還有針對(duì)性地將降低資產(chǎn)負(fù)債率納入了對(duì)國有企業(yè)負(fù)責(zé)人的考核范疇。
“近年來國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率總體上自高位逐步下降，基本上都處于較為安全的區(qū)域。但對(duì)極少數(shù)高負(fù)債企業(yè)來說，仍面臨著進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率的較大壓力”，劉興國補(bǔ)充道。
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