四季度樓市再現(xiàn)政策密集調(diào)整。
時代周報記者結(jié)合中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至12月9日，四季度已有百余城對房地產(chǎn)市場進行了154次政策調(diào)整。其中，政策直指樓市且最為引人注目的共13地，包括深圳、佛山、鄭州、成都、黑龍江、馬鞍山、上海臨港、南京、江西、寧波等。
從政策維度看，13地中，深圳、成都直接對購房政策進行了調(diào)整，其中深圳前海出臺了針對港澳居民和家庭的購房優(yōu)惠，深汕合作區(qū)解凍了商品房交易，成都則直接解除了高新南區(qū)居民的限購約束；黑龍江、馬鞍山、江西、寧波則從規(guī)范市場出發(fā)，提出了開發(fā)購地資金審查、規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為，出臺了升級商品房預(yù)售資金和存量房交易資金監(jiān)管等規(guī)定。更多城市選擇以招攬人才模式打開購房“窗口”，包括佛山、上海臨港、南京六合等。
“熱點城市樓市松綁其實并沒有釋放出太多新信號，更多是一種微調(diào)。”北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任馮科指出，“各地都面臨穩(wěn)增長壓力。適當(dāng)松綁樓市，有利于維持房地產(chǎn)市場信心，也有利于開發(fā)商形成相對良好的預(yù)期。”
“南松北緊”差異顯現(xiàn)
12月7日，深圳前海發(fā)布相關(guān)計劃，提出港澳居民及家庭在前海合作區(qū)購房享受深圳戶籍同等待遇。
這已是深圳月內(nèi)第三次微調(diào)樓市政策。此外，大灣區(qū)內(nèi)，佛山也頻頻對樓市政策進行調(diào)整。
“廣州、深圳要落實粵港澳大灣區(qū)核心城市的責(zé)任，帶動區(qū)域發(fā)展，深圳還要落實建設(shè)社會主義先行示范區(qū)，都需要經(jīng)濟和財政收入支撐。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示，“佛山此次調(diào)整，則是為地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引人才、提供人才支撐。”
遠在雄雞版圖的另一端，黑龍江出人意料地收緊了樓市政策。
11月29日，黑龍江省住房和建設(shè)廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監(jiān)督管理局等六部門聯(lián)合發(fā)布通知，嚴(yán)令禁止房企貸款拿地。
黑龍江省住房和建設(shè)廳有關(guān)人員告訴時代周報記者，該政策主要是為了規(guī)范當(dāng)?shù)貥鞘衼y象，包括房地產(chǎn)開發(fā)杠桿率太高以及“爛尾”問題。
“南北差異很好理解。”馮科指出，“粵港澳大灣區(qū)是人口流入地區(qū)，除投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區(qū)是人口流出地區(qū)，現(xiàn)有商品房甚至形成了嚴(yán)重積壓。政府當(dāng)然不允許用新的貸款去形成新的不良資產(chǎn)，加劇市場失衡、市場積壓。”
整體來看，四季度樓市政策調(diào)整以“松”為主。
深圳、成都、佛山、上海臨港、南京六合均直接對購房進行松綁或側(cè)邊突破，鄭州提高公積金可貸金額也有利于鼓勵市場，黑龍江、馬鞍山、江西、寧波規(guī)范市場行為則屬于中性，可維穩(wěn)、可托底，例如馬鞍山提出“商品房銷售價格不得低于備案價10%”。
“這一輪樓市政策已經(jīng)見底。”社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華在接受時代周報記者采訪時表示，“在‘因城施策’基調(diào)下，地方擁有對樓市政策進行調(diào)整的依據(jù)。當(dāng)前樓市政策已經(jīng)見底了，不可能更嚴(yán)了。”
更多城市松綁或在路上
四季度百余城的154次房地產(chǎn)政策調(diào)整，預(yù)示“新一輪密集放松或在路上”。12月6日召開的中央政治局會議在定調(diào)2020年經(jīng)濟工作時，未提房地產(chǎn)，更給市場以想象空間。
“2019年前10個月，消費、乘用車、工業(yè)利潤等多項重要經(jīng)濟指標(biāo)疲弱，但房地產(chǎn)投資累計同比增速卻好于2015─2018年的任何一年，對穩(wěn)增長功不可沒。”國信證券分析表示。
聯(lián)訊（粵開）證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究院院長李奇霖分析認為：“明年，預(yù)計穩(wěn)增長將圍繞以下幾條線推進：一是基建穩(wěn)增長加碼；二是‘房住不炒’基調(diào)不變，但在‘因城施策’框架下，2020年將有更多城市變相放松，針對房企融資的監(jiān)管不會進一步收緊；三是和2019年相比，消費在2020年穩(wěn)增長中將發(fā)揮更為重要的角色，汽車和地產(chǎn)竣工產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)莾纱笾攸c。”
浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則指出：“中央政治局會議是為即將召開的‘中央經(jīng)濟工作會議’定調(diào)的會議，沒有提房地產(chǎn)很正常。更需要關(guān)注中央經(jīng)濟工作會議，它將對宏觀經(jīng)濟政策、金融貨幣政策、房地產(chǎn)作出最新表述。”
穩(wěn)增長壓力不小。
從宏觀經(jīng)濟角度看，年初為今年GDP增速定下的目標(biāo)為6%─6.5%。目前，前三季度我國GDP同比增速為6.2%，市場主流觀點認為2019全年GDP增速全年約為6.16%。從財政角度看，受減稅降費的影響，今年地方減收明顯。
具體到房地產(chǎn)市場，10月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，70城中已有35個城市二手房銷售均價環(huán)比下跌。從市場實際情況看，北京、上海、廣州等風(fēng)向標(biāo)城市二手房價格下調(diào)20萬元已是常態(tài)。另外，土地、投資、商品房新開工等指標(biāo)也不同程度回落。
政策已經(jīng)見底。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代周報記者表示，預(yù)計接下來各地將從人才購房、首套房信貸支持、公積金等政策角度著手，對房地產(chǎn)市場政策進行調(diào)整，“這種政策將不再分城市級別，而是普遍性地，視地方經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場形勢而定”。
但專家同時提醒，房地產(chǎn)政策微調(diào)需要謹(jǐn)慎。
“現(xiàn)在大家都越來越意識到，房地產(chǎn)是一把雙刃劍，且越來越看到它的負面影響。所以即使要調(diào)整，也會更加謹(jǐn)慎，不會再進行大規(guī)模的刺激。”中央財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院副院長何楊向時代周報記者表示。
另外，“因城施策”是權(quán)力也是責(zé)任。“地方樓市是否存在壓力，是否需要調(diào)整，事實上是由地方政府認定的。如果地方樓市存在較大的下滑壓力，地方政府介入無可厚非。但如果地方過度刺激，樓市反彈明顯，也是要被問責(zé)的。”李宇嘉表示。
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