一手住宅：
2019年賣出約8萬套
雖然，2019年的樓市被業(yè)內(nèi)視為“史上最難”。不過，在多方的共同努力下，2019年廣州一手住宅的成交量也不算太差，起碼近8萬套；在區(qū)域成交上，中心區(qū)依然是荔灣區(qū)的天下，外圍區(qū)域則仍是增城和南沙位列前兩名。
2019年就要過去了。相對于整體趨淡的一、二手買賣行情，今年房地產(chǎn)的宏觀市場表現(xiàn)趨于多元，各種矛盾體融為一體，堪稱“冰與火之歌”。
比如土地拍賣市場，今年的收成相當不錯，成交面積創(chuàng)下新高，然而卻不能說土拍市場火爆，因為今年的流拍量也是歷年最多的。
又比如舊改，今年堪稱“舊改元年”，真是一派如火如荼的景象，不過，整體來說，舊改的推進速度仍然緩慢，目前所表現(xiàn)出的只是各大開發(fā)商對舊改這一大蛋糕的爭奪。
再比如樓市政策，今年其實是一個不折不扣的政策年，新政策出臺頻次創(chuàng)下新高。不過，到了年底，政策又有趨松的跡象，尤其是“搶人政策”十分勁爆。
地市：全年賣地收入超1400億元，創(chuàng)下新“高冷”
關(guān)鍵詞： 前熱后冷
如果單單從賣地收入看，今年廣州的土拍收成相當不錯。
來自合富研究院的統(tǒng)計：截至12月20日，廣州經(jīng)營性用地總成交額1427億元，成交規(guī)模1245萬平方米，其中，居住類建筑面積824萬平方米，上述各項均已超過去年全年水平，也創(chuàng)下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白云江人三路等地塊溢價均達45%限額，房企競爭激烈。
不過，如果你要說今年的土地市場很熱、很火爆，那么，你錯了！
因為今年的流拍量也是歷年最多的：今年前11個月，流拍地塊高達16宗，有不少土地還要一而再、再而三地推遲出讓——或降價、或重新調(diào)整，最后才勉強以底價賣出。可見，土地市場的熱度不具持續(xù)性。
尤其是今年下半年，開發(fā)商更加“手緊”，房地產(chǎn)項目信托、外債等融資渠道全方位嚴控，二級市場資金回籠效率放緩，導(dǎo)致地塊中止拍賣、流拍潮頻現(xiàn)。即便是“靚地”也備受冷落——比如，中心區(qū)地塊（天河-廣氮，白云-金沙洲地塊）亦未能逃過出讓失敗的命運。
不過，這也成為了資金充足房企的“抄底機會”。
今年，保利發(fā)展成為廣州土地市場收獲最豐的企業(yè)，其中，他們有一半地塊是在年底最后一兩個月拿的，畢竟，這個時候拿地最便宜、競爭也最少。“手中有糧、心中不慌”，房企在地市上的主動權(quán)，和購房者是一樣的。
土地拍賣是一場政府與房企的“博弈戰(zhàn)”，一方面，政府積極推地；另一方面，受大市低迷、融資收緊等宏觀影響，“回籠資金、拼業(yè)績”成為房企的工作重心——拿地態(tài)度更趨謹、高溢價拿地現(xiàn)象明顯減少。
前熱后冷，是今年廣州土地拍賣市場的總體趨勢。
舊改：超26條舊村“名花有主”
關(guān)鍵詞： 舊改元年
相比廣州土地拍賣市場的“冷”，廣州舊改卻一片紅紅火火，2019年堪稱“舊改元年”，舊改新聞頻出，讓人目不暇接。
廣州從2007開始啟動舊村改造以來，如今可謂正式進入了快車道。今年年初，《廣州市2019年重點建設(shè)項目計劃》發(fā)布，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州計劃投入313億元推進52個項目，涉及11個區(qū)。
有了政府推動，開發(fā)商的熱情更高漲，畢竟，單靠傳統(tǒng)的招拍掛已經(jīng)無法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲備，而舊改則可以釋放出大量土地，以解開發(fā)商的“燃眉之急”。
據(jù)統(tǒng)計，截至12月25日，廣州公共資源交易中心在今年已完成舊村改造項目交易26宗，成交金額1441.28億元，涉及改造土地總面積3255.69萬㎡，相當于5個珠江新城！其中，番禺、南沙、增城三區(qū)的舊村改造項目共有16宗，占比超過50%。
目前，涉足舊村改造的房企有星河控股、上海升龍、時代中國、保利、大華集團、方圓、佳兆業(yè)、新世界、越秀地產(chǎn)、大華集團、珠光、碧桂園、奧園、美林置業(yè)、富力、合生創(chuàng)展、萬科、中鐵建、豐樂等近25家開發(fā)商?？梢哉f，對于瓜分舊改這一“大蛋糕”，沒人膽敢缺席——因為，如果錯過“舊改”這張“入場券”，幾乎可以說是錯過了房地產(chǎn)下半場的入門機會。
“錢袋子”不松，“搶人政策”對樓市刺激有限
關(guān)鍵詞： “穩(wěn)”字為上
2019年，針對房地產(chǎn)的政策不少。
今年其實是一個“政策年”，有房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計資料顯示，今年和樓市相關(guān)的政策非常多，平均每個工作日就有兩次以上的調(diào)控措施出臺，密集程度刷新了歷史紀錄。7月底政治局會議提出的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，更是對“房住不炒”政策基調(diào)的繼續(xù)堅持。
值得注意的是，中央各部委在2019年以來累計發(fā)布過25次關(guān)于“注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險”的講話或管理措施。
2019年，雖然金融政策整體寬松，但居民房貸、企業(yè)融資卻沒有放松，5月以來房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，重點涉及信托、外債、開發(fā)貸等多個領(lǐng)域。央行調(diào)整房貸利率定價機制，定價方式調(diào)整為“LPR加基點”——盡管LPR利率中樞下移，但房貸利率依舊易漲難跌。
今年年底，樓市頻出“王炸”——南沙、花都、黃埔相繼出臺人才引入政策，惠及樓市，被解讀為樓市限購政策的松綁。事實上，“搶人政策”是一個城市基于整體戰(zhàn)略的考慮，對城市發(fā)展會產(chǎn)生巨大影響，但對樓市的刺激卻沒有想象中大。
因為“錢袋子”向來被視作最直接影響房地產(chǎn)市場的政策，這項政策沒有放松，限購政策稍有松動也只能影響局部市場。
整體而言，今年樓市政策是以“穩(wěn)”為主基調(diào)，避免了樓市的大起大落，因城施政的特征更加明顯。
總成交量超800萬平方米，同比微升
2019年是被開發(fā)商視為最困難的一年，在廣州樓市中，以往的各種“限”字令并沒放松，加上受整體經(jīng)濟形勢放緩影響，成交量放緩。所幸，這一年廣州樓市也有一個極大利好——粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要公布。隨之而來，是一些配套措施陸續(xù)落地，市場預(yù)期有所回溫。
同時，這一年開發(fā)商自知“世事艱難”，因此全程開足馬力，動用各種營銷手段努力刺激成交，至12月份也沒有絲毫松懈。整體看來，今年廣州的樓市成交量不算太差。
合富研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，廣州各區(qū)商品住宅網(wǎng)簽量774萬平方米，成交金額2194億元，成交均價28367元/平方米，與2018年同期相比分別小幅上升2%、5%及3%。
12月份尚未過完，但這個月的市場行情也比較平穩(wěn)，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月前半個月，廣州一手住宅網(wǎng)簽量約33萬平方米。若以前11個月的月均70萬平方米成交量計算，2019年全年的一手住宅網(wǎng)簽量預(yù)計將有844萬平方米。按照過去兩年套均成交面積約106平方米計算，廣州2019年將賣出至少7.96萬套一手住宅。
荔灣和增城是中心區(qū)和外圍區(qū)的銷售冠軍
從區(qū)域成交情況上看，外圍區(qū)域仍是當仁不讓的成交主力。合富研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，增城、南沙、黃埔、番禺、花都和從化這六個外圍區(qū)域的網(wǎng)簽量，占全市總網(wǎng)簽量的78.4%,而荔灣、天河、海珠、白云和越秀這五個中心區(qū)的網(wǎng)簽占比則為21.6%。
荔灣區(qū)2019年1-11月份的網(wǎng)簽面積為75.76萬平方米，同比增加24%，而網(wǎng)簽的集中板塊依然在廣鋼新城。但實際上，2019年該板塊的一手住宅新增供應(yīng)面積同比狂跌了65%，幸好這里有足夠存量支撐大市。目前，荔灣區(qū)較為暢銷的項目，價格低的約為3.8萬元/平方米，如保利花海灣等，價格稍高的則為5萬元/平方米左右，如中?；骋继?、保利和光晨樾等。
增城區(qū)同樣毫無懸念成為2019年外圍區(qū)域及全市銷售冠軍，2019年1-11月份該區(qū)的網(wǎng)簽量達191.7萬平方米，同比減少1%，這主要是因為供應(yīng)量同比減少近兩成。今年，增城樓市較明顯的特點是價跌量穩(wěn)，整體網(wǎng)簽均價約2萬元/平方米。
南沙區(qū)今年在外圍區(qū)的表現(xiàn)也十分強勁，它是受大灣區(qū)規(guī)劃綱要的利好最大的一個區(qū)域，在前11個月，該區(qū)一手住宅的網(wǎng)簽量達129.4萬平方米，網(wǎng)簽均價22059元/平方米，同比分別上漲15%和5%，量價齊升。
如果說2019年的廣州一手住宅成交量還算過得去，那么，二手住宅的成交行情就有點慘不忍睹：同期下降超三成，成為最近五年成交最差的一年。
二手住宅： 網(wǎng)簽5萬多套， 近五年最差
關(guān)鍵詞： 大逆轉(zhuǎn)
量跌價漲，成交僅有5萬多套
過往幾年，廣州的一、二手市場可以平分秋色，甚至有多個年份二手住宅的成交量還比一手樓高，成為市場交易主流。但在2019年，這種行情出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)：廣州一手住宅網(wǎng)簽量比二手高出近3萬套。合富研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，通過中介促成的二手住宅網(wǎng)簽量僅為48579套，同比下降32%。若按月均4416套估算、假設(shè)12月份也有平穩(wěn)交易勢頭，2019年全年廣州二手住宅的網(wǎng)簽量將約有5.3萬套。
即便是有5萬多套的網(wǎng)簽量，今年廣州二手樓的交易行情將會十分慘淡。數(shù)據(jù)顯示，這樣的網(wǎng)簽量是近五年最差；比一手樓的約8萬套網(wǎng)簽量少了37.5%。
從月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，廣州二手住宅的市場交投熱度自2018年9月開始大幅走低，2019年上半年成交回溫，月度網(wǎng)簽量維持在5000套左右，但從下半年開始就逐月走低，四季度低位盤整，月度成交量僅4000套左右。
從區(qū)域的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，番禺、增城、花都分別位列廣州區(qū)域網(wǎng)簽量的前三名。但哪怕是這些“暢銷”區(qū)域，成交量同比都有所下降，下降幅度分別為35%、41%和11%。
網(wǎng)簽均價2.5萬元/平方米，近五年最高
合富研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，廣州二手住宅的網(wǎng)簽均價為2.5萬元/平方米，同比上漲5%，雖然，漲幅有所放緩，但已是近五年最高。
在成交量大幅下降的同時，為何二手樓價還在上漲？該院分析認為，這主要和低價房源減少有關(guān)。在其按成交總價統(tǒng)計的房源分段調(diào)查中，2019年，150萬元總價的房源成交同比減少，而150萬-300萬元、300萬-450萬元房源的成交量卻同比增加。“低價房源數(shù)量持續(xù)減少、市場份額也持續(xù)縮減。”因此導(dǎo)致二手樓價整體走高。
實際上，2019年廣州大部分區(qū)域的二手房價格都有不同程度的降幅，其中，花都、增城兩區(qū)跌幅最大，為10%-15%；中心區(qū)及番禺的跌幅基本在5%-10%之間。
該院分析認為，外圍區(qū)域受一手新貨供應(yīng)充足、促銷較頻繁、而且力度較大等影響，原本打算在二手市場置業(yè)的客源被分流至一手市場，導(dǎo)致花都、增城等區(qū)域的二手樓成交量價齊跌。
2019年，廣州的二手樓市觀望氣氛較濃，買家還價幅度大，而業(yè)主的降價幅度也難以達到買家預(yù)期，導(dǎo)致成交周期明顯拉長。廣州鏈家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，賣出一套房平均需要108天；但在近期，已變成133天，多了25天。相信，未來一段時間，廣州二手住宅的銷售行情仍然不容樂觀。
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