新京報(bào)訊（記者 張曉蘭）全面復(fù)工在即，當(dāng)下中小企業(yè)在寫字樓租賃方面的狀況如何？2月13日，58同城、安居客發(fā)布《寫字樓調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告顯示，租賃成本、區(qū)域和交通狀況是中小企業(yè)選址時(shí)的核心考量因素。一線城市的新增供應(yīng)推升了寫字樓空置率，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度加大，給予了企業(yè)主較好議價(jià)空間；除此以外，共享辦公在新興行業(yè)中認(rèn)可度較高，部分新興商務(wù)區(qū)也倍受中小企業(yè)的青睞。

租賃成本成首要考量因素

報(bào)告顯示，企業(yè)在進(jìn)行寫字樓選址時(shí)的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域和交通狀況，同時(shí)也包括免租期、得房率、物業(yè)服務(wù)狀況及口碑等。當(dāng)期望區(qū)域與租賃成本只能滿足其一時(shí)，大多數(shù)中小企業(yè)會(huì)選擇改變期望區(qū)域，而非提高租賃成本。

報(bào)告還指出，在租金預(yù)算方面，企業(yè)一般維持當(dāng)前租金或根據(jù)租賃市場(chǎng)行情上下浮動(dòng)5%到10%，只有當(dāng)營(yíng)收顯著降低時(shí)，才會(huì)出現(xiàn)大幅減少租金預(yù)算的情況。在確定期望區(qū)域方面，資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)，會(huì)考慮有政策補(bǔ)貼或租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或郊區(qū)，成長(zhǎng)型和成熟型企業(yè)大多會(huì)考慮向市區(qū)搬遷。

同時(shí)，在受疫情影響，現(xiàn)金流壓力加大的情況下，部分小企業(yè)或會(huì)選擇搬遷至低租金地區(qū)，部分中型企業(yè)在擴(kuò)張辦公空間時(shí)，也會(huì)嚴(yán)格限制租金預(yù)算。

新增供應(yīng)推升寫字樓空置率

據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2019年前三季度北上深優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%、21.2%，較2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。一線城市寫字樓空置率普遍呈現(xiàn)出“居高不下”的態(tài)勢(shì)，而空置率提升的主要原因在于新增供應(yīng)上。

報(bào)告表示，北京、上海、深圳等地出現(xiàn)很多優(yōu)質(zhì)新辦公樓，辦公樓數(shù)量的增加也在一定程度上推升了空置率，同時(shí)加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度。寫字樓主紛紛降低預(yù)期以搶占用戶資源，給予了企業(yè)主較好的議價(jià)空間，助力著租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

共享辦公有望成為市場(chǎng)新趨勢(shì)

報(bào)告稱，當(dāng)現(xiàn)金流壓力較大、辦公樓租賃支出占總營(yíng)收比例較大時(shí)，企業(yè)有可能會(huì)調(diào)整租賃決策。但是，受租金限制，小企業(yè)想要選擇價(jià)低配置高的寫字樓困難重重，共享辦公空間成為了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

除此以外，部分新興商務(wù)區(qū)如北京麗澤、上海前灘、廣州琶洲等也獲得中小企業(yè)的普遍認(rèn)可。新興商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企業(yè)的入駐等，憑借這些利好因素獲得了很多中小企業(yè)的青睞。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，當(dāng)前疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響較大，這不僅體現(xiàn)在酒店、商場(chǎng)等線下消費(fèi)場(chǎng)景，對(duì)于寫字樓租賃市場(chǎng)也存在著中短期影響。短期來(lái)看，租金減免或會(huì)成為部分寫字樓在疫情期間挽留用戶的一種方式。中期來(lái)看，疫情將加快部分行業(yè)淘汰速度，小微企業(yè)的生存壓力不斷提升，辦公物業(yè)在2020年將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

新京報(bào)記者 張曉蘭