盡管成交有所分化，不同城市表現(xiàn)出冷熱不均的現(xiàn)象，然而多家機(jī)構(gòu)仍預(yù)測，今年五六月份國內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)成交將穩(wěn)步復(fù)蘇。

南方日報記者綜合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、南京、蘇州、濟(jì)南等城市成交均有大幅增長；廣州、深圳因推貨量減少，成交同比仍有下降；東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市，因開發(fā)商推貨積極而人氣大漲。據(jù)克而瑞監(jiān)測“五一”假期國內(nèi)37個重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)成交89萬平方米，相比去年同期降幅持續(xù)收窄至10%。

因城施策的有效引導(dǎo)下，今年開發(fā)商積極讓利，在“五一”假期向市場傳達(dá)出持續(xù)友好的信號。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從廣州、深圳等多個大灣區(qū)核心城市的成交情況來看，滯后的需求開始釋放。盡管疫情后的收入預(yù)期在一定程度上加大了部分剛需和改善型住房消費(fèi)人群的觀望情緒，但整體成交情況比較理想，樓市穩(wěn)步復(fù)蘇的形勢沒變。

市場??

廣州一手房供應(yīng)減少外圍城區(qū)交易活躍

張先生是一名典型的改善型住房消費(fèi)者。前不久剛剛把番禺的一套老房子處理掉，準(zhǔn)備買一套面積更大、環(huán)境更好的新房。“五一”假期，他和朋友一起到中新廣州知識城看房，一眼就看中了核心區(qū)的“雙瓏原著”樓盤的一套100多平方米的湖景洋房，由于開發(fā)商龍湖積極讓利，雙方現(xiàn)場很快就敲定了認(rèn)購書，商定以總價300多萬元成交。

長達(dá)5天的“五一”假期，讓廣州樓市迎來新冠肺炎疫情以來的第一個預(yù)期成交高峰。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，“五一”假期廣州一手住宅實(shí)際開盤或加推約2763套，雖然較去年同期下降10.8%，但由于不少項(xiàng)目大推促銷活動吸客，部分熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域銷售現(xiàn)場呈現(xiàn)火熱局面。中新廣州知識城位于廣州東北部的黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)，相比天河、越秀、荔灣等核心城區(qū)來說，黃埔、南沙等外圍城區(qū)一手房售價相對優(yōu)惠。因而，在疫情之后，成為剛需和改善型住房消費(fèi)者的置業(yè)首選。

由于疫情持續(xù)對購房需求形成客觀上的抑制，市場原本期待的“三月小陽春”未能出現(xiàn)。從3月中下旬開始疫情逐步穩(wěn)定后，不少開發(fā)商紛紛采取“推貨+以價換量”的模式來彌補(bǔ)一季度損失掉的業(yè)績，提前消化新批房源和客源。根據(jù)中原和李宇嘉的分析，受疫情影響，不少原本有意向購房的消費(fèi)人群轉(zhuǎn)入觀望，推遲了購房計(jì)劃。這直接導(dǎo)致今年“五一”假期，廣州整體市場略有萎縮。

事實(shí)上，這與南方產(chǎn)業(yè)智庫在上月進(jìn)行的一項(xiàng)問卷調(diào)查結(jié)果相似：盡管有超過半數(shù)的受訪者有置業(yè)計(jì)劃，但受疫情影響，買房計(jì)劃推遲的受訪者占全部受訪者的25.68%。不少開發(fā)商也擔(dān)憂市場不能順利消化推出的貨源，選擇觀望后市走勢再決定后續(xù)的推貨節(jié)奏。

此外，今年“五一”假期缺乏超大盤加推的情況也是成交量下滑的另一原因。廣州中原統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”假期推新樓盤貨源均在300套以下，缺少如亞運(yùn)城、科慧花園等社區(qū)大盤的推出支撐，整體推貨量難達(dá)高位。

所有城區(qū)中，“五一”期間一手房推貨較多的集中在南沙（677套）、白云（450套）、增城（392套）等城區(qū)。但黃埔和增城與往年相比有較大幅回落，荔灣、花都、從化一手房推貨量反而有所增加。作為中心城區(qū)的天河、海珠和越秀，本身貨源稀少，加上4月份的提前“搶跑”，令“五一”期間出現(xiàn)“零供應(yīng)”。

從實(shí)際成交量來看，廣州“五一”假期的去化率僅四成左右，略低于去年平均水平。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間廣州共有19個一手房區(qū)域板塊開盤或加推，整體去化率近四成，其中金洲、中新知識城、黃閣、白鵝潭、三元里等板塊，在假期首日去化率均高于市場平均水平；南沙金洲板塊市場活躍度一直保持高位，“五一”推貨量220套，在售的一手樓盤主要為中國鐵建海語熙岸、越秀·東坡等，首日去化量139套，去化率高達(dá)63%，均價約26000元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，金洲板塊供應(yīng)積極，貨源充足，加之整體板塊配套、居住環(huán)境逐漸成熟并被買家接受，整體較南沙其他板塊更受剛需買家青睞。

而位于黃埔的中新知識城板塊，目前在售樓盤包括康大龍祥匯、龍湖雙瓏原著、萬科幸福譽(yù)等，該板塊剛需盤因價格適中，產(chǎn)品規(guī)劃較優(yōu)，“五一”假期推貨252套，首日去化量132套，去化率也達(dá)到52%，均價24500元/平方米。另外，位于白云三元里板塊的保利閱云臺在“五一”期間推出了“折上折優(yōu)惠”和“一口價單位”，再加上采用中介渠道帶客，因此銷售中心現(xiàn)場較為熱鬧，帶動了三元里板塊首日去化率達(dá)到67%。

數(shù)據(jù)??

一二線城市成交分化北京上海南京大幅上揚(yáng)

由于五天“超長”假期，今年的“五一”假期被業(yè)內(nèi)寄予厚望。尤其是各地城市紛紛采取“因城施策”的促銷手段后，出臺的優(yōu)惠措施為剛需和改善型住房消費(fèi)者提供更多便利。

“我就是看到開發(fā)商給出的折扣比較實(shí)在，顯示出較高的誠意。加上房子本身的建筑品質(zhì)和周邊環(huán)境都非常理想，我才到現(xiàn)場作出了購買決定。”張先生坦言，他走了幾個盤，發(fā)現(xiàn)人氣都不錯，而且整體來看，開發(fā)商的推盤和促銷力度蠻大的。

雖然假期看房的客流大增，但從實(shí)際成交情況來看，不同地區(qū)的分化現(xiàn)象仍較明顯，市場局部冷熱不均的態(tài)勢仍未改觀。

記者綜合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，北京、南京作為最熱門城市，成交同比和環(huán)比均大幅上揚(yáng)。北京同比去年“五一”假期增長485%；上海全市成交25.3萬平方米，同比增加145.6%；南京成交同比翻2倍；蘇州、濟(jì)南同比分別上升89.3%、211.1%。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析認(rèn)為，北京市場火爆的原因主要是去年年底儲備的大量新增供應(yīng)，受疫情影響未被消化，加上償債高峰期房企回款意愿強(qiáng)烈，采取打折促銷，所以“五一”假期出現(xiàn)成交小高峰。此外，“五一”前夕，北京市多校劃片的教育政策也促使大量家長為了子女教育的確定性加快入市。

此前一些媒體傳言市場加速升溫的深圳，在整個假期的表現(xiàn)并不如預(yù)期。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間深圳新房市場成交套數(shù)328套，成交面積2.99萬平方米，同比減少46%。二手房一共成交房源507套，成交面積4.3萬平方米，均同比下降33%以上。有機(jī)構(gòu)分析，整個“五一”深圳市場人氣不錯，但成交冷熱不均。由于此前深圳市有關(guān)部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺了一系列監(jiān)管組合權(quán)，對一些帶有炒作投機(jī)的行為形成了一定遏制，使得市場回歸理性。

廣州的情況與深圳略有不同。盡管今年“五一”假期廣州一手房推新量不及去年，但疫情積壓下的購房需求將逐漸釋出，買家積極性相對較高，今年“五一”市場環(huán)境比去年“十一”黃金周有明顯改善。廣州中原研究發(fā)展部在廣州調(diào)研的14個“舊盤加推”項(xiàng)目情況顯示，“五一”推售價格與最近3個月持平或變化幅度不超過3%的項(xiàng)目有11個，占78.6%。該機(jī)構(gòu)據(jù)此認(rèn)為，目前疫情對廣州樓市并未有過大影響，大部分項(xiàng)目的價格策略仍是維持“平穩(wěn)”。

宏觀來看，克而瑞在“五一”假期對國內(nèi)37個重點(diǎn)城市進(jìn)行監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，5天累計(jì)成交89萬平方米，相比去年同期降幅持續(xù)收窄至10%。一線城市市場正在有序復(fù)蘇，成交面積同比上漲51%；二線城市市場明顯分化，成交面積同比微降2%；三、四線城市成交面積同比仍降33%。

分析??

銷售短期承壓下半年市場或逐步回暖

“五一”假期，政企給市場傳達(dá)出持續(xù)友好的信號。總體而言，房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下，部分購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望，開發(fā)商推盤也將保持謹(jǐn)慎，但供不應(yīng)求的基本面不會改變。李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)的需求只會延后入市，不會消失。尤其是大灣區(qū)核心城市，未來仍然是置業(yè)人群的首選。

自3月以來，廣州樓市成交逐步恢復(fù)，此前網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控廣州陽光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，3、4月廣州一手住宅分別網(wǎng)簽5877套和5951套，呈現(xiàn)逐步回升的狀態(tài)。

廣州中原認(rèn)為，3月房企集中沖業(yè)績，廣州部分房企實(shí)行特價房營銷，外圍區(qū)域打折降價，促使市場熱度快速恢復(fù)，疫情期間積壓的購房需求集中釋放，新開盤項(xiàng)目平均去化率升至43%。到了4月，迫于供貨壓力，廣州房企推售節(jié)奏明顯加快，但市場信心普遍不足，皆以“小量快跑”的形式為“五一”假期試水，開盤供貨量少，而在折扣優(yōu)惠結(jié)束后，4月案場到訪量、去化率均有不同程度的回落，新開盤項(xiàng)目平均去化率降至31%。

從此前兩月的銷售情況看，廣州高性價比項(xiàng)目去化表現(xiàn)良好，售價偏高、外圍區(qū)域項(xiàng)目銷售普遍遇冷，長期來看面臨較大去化壓力?？硕鹧芯恐行闹赋?，廣州市場不缺需求，但購房者普遍理性，更偏好高性價比產(chǎn)品，預(yù)計(jì)年中、金九銀十、年末這些傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企或?qū)⒋蛘劢祪r沖業(yè)績，屆時成交量有望明顯回升。

對于房地產(chǎn)的后市，不同的機(jī)構(gòu)和專家似乎表達(dá)出不同的觀點(diǎn)。中國指數(shù)研究院則預(yù)計(jì)，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期，但限購、限貸等主體政策難以放松。

不過，中國城市房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，經(jīng)歷2020年一季度樓市震蕩后，4月樓市恢復(fù)，今年“五一”假期樓市終于迎來部分城市小陽春。一線城市量價齊漲成為全國樓市的起點(diǎn)，核心二線城市逐漸復(fù)蘇。預(yù)計(jì)下半年二線與核心三四線城市回暖，四季度更多三四線城市逐漸回升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，“五一”小長假期間多地樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上行，不少城市簽約量上漲10%—20%，這說明年初因?yàn)橐咔橛绊懚舆t需求正在恢復(fù)入市。預(yù)計(jì)5—6月將出現(xiàn)一次類似2019年年初的小陽春，因?yàn)橐咔檠泳徚诵枨笕胧?，在疫情基本平穩(wěn)后將逐漸入市。但在整體“房住不炒”政策下，市場不會有大幅度波動，市場成交量有望快速恢復(fù)到去年同期平均水平，價格也會出現(xiàn)局部小幅度上行的可能性。