房租拐點(diǎn)下的長(zhǎng)租公寓困局：房東加入400多人的維權(quán)群租客首遇續(xù)約不漲價(jià)  

對(duì)一眾北漂來說，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危機(jī)時(shí)刻。  

“房東想來看看房子。”  

7月的一個(gè)周五，正在上班的趙迅突然接到了自如管家一條有些莫名其妙的信息。  

趙迅在北京石景山一處自如公寓已經(jīng)租住3年，主臥房租從2200元/月漲到2600元/月的這些年里，除了交租，他和自如、房東甚至是室友間可以說毫無聯(lián)系。  

疑慮之時(shí)，趙迅翻了翻新聞，發(fā)現(xiàn)類似“自如/蛋殼公寓強(qiáng)行要求房東降租”的報(bào)道已經(jīng)刷屏，“怕被搬家，因?yàn)樽罱ぷ魈貏e忙，短期也不想再換房子”。  

這次降租，是真的出乎胡夏的意料。  

年初的時(shí)候，胡夏在豐臺(tái)區(qū)洋橋某小區(qū)以2960元/月的價(jià)格續(xù)租了一間臥室，前兩天他偶然間登了自如APP，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)隔壁那間同面積、同條件但疫情期間一直沒租出去的屋子，比自己這間便宜了900塊錢。  

“疫情以來，隔壁屋子一直租不出去，后來自如直接降了900塊錢，而我是用疫情前價(jià)格續(xù)的，比這個(gè)還貴。我覺得我虧了，我想搬家了，趁著北京降房租實(shí)現(xiàn)自己增大居住面積的躍進(jìn)。”提到這次臨時(shí)搬家，胡夏很是郁悶。  

這段時(shí)間，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)試圖壓下他們當(dāng)初高價(jià)收來的房子，但房東和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出見招拆招的戲碼。  

在與趙迅隔著2200公里的深圳，長(zhǎng)租公寓小老板李聞喜正四處聯(lián)系尋找一間已租公寓的租客，“沒回深圳，房間里行李都沒拿就失聯(lián)了”。  

“有一天一個(gè)朋友問我在干嘛，我說在項(xiàng)目上，他說你還能在項(xiàng)目上？那挺不容易的，不是說做公寓的都歇了嗎？”李聞喜有些悻悻然。  

租賃市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么？  

“見招拆招”三方戲碼  

趙迅向自如管家打探房東的來意，對(duì)方表示也不清楚。  

房東夫婦在約定的周六到來，看到了房間中被拆除的隔斷，感慨說：“原來隔斷真的被拆除了。”  

趙迅租住的這套自如公寓是首次出租，原本自如在客廳打了隔斷，不過出租后就拆除了，但床和書桌依然原封不動(dòng)地?cái)[放在那里。  

房東夫婦開始詢問趙迅房間的租金，在得到回復(fù)后，房東夫婦終于說出了此行的真正目的：“如果我們和自如解約，你們?cè)敢獍凑宅F(xiàn)在的價(jià)格繼續(xù)住這里嗎？”  

房東夫婦告訴趙迅，自如在以隔斷拆除為由向他們協(xié)商降房租，目前給到的整租租金已經(jīng)不足5000元每月了。而趙迅和同租室友每個(gè)月的租金是4800元，被拆除的隔斷間最初的租金則是每月2500元。  

“自如要求周日答復(fù)。”  

房東夫婦的打算是：同自如解約，將房子直接租給趙迅和室友，這樣即使維持原價(jià)，也比自如修改后的報(bào)價(jià)高。  

如果趙迅不接受，那么房東打算收回房子重新招租，不過很顯然他們希望趙迅能夠繼續(xù)租住，他對(duì)趙迅說：“我知道現(xiàn)在房子也不好租，所以希望繼續(xù)以自如給你的原價(jià)出租。”  

“在即刻搬離和原價(jià)租住之間，我很自然選擇了原價(jià)繼續(xù)租住。因?yàn)閼T例是每年自如續(xù)約都要上浮租金，而且還會(huì)另外收一筆約相當(dāng)于一個(gè)月房租的管理費(fèi)。現(xiàn)在可以原價(jià)從房東直租，沒有管理費(fèi)，所以還省了點(diǎn)錢。”趙迅告訴記者。  

在得到了趙迅的響應(yīng)后，房東夫婦表示會(huì)同自如解約，然后欣然離開。  

不過趙迅告訴記者：“房東承諾的原價(jià)只是到明年3月，理由是因?yàn)樗麄兒妥匀绲暮霞s就到明年3月，能看得出來，他們是想等到那個(gè)時(shí)候或許疫情消除，租房市場(chǎng)恢復(fù)，他們又能可以漲一波房租。”  

“從6月份開始，我陸續(xù)接到自如管家的電話，意思是讓我每月租金降800元，如果選擇不續(xù)租的話就要賠償1萬多元。”  

“是自如的原因造成解約，為什么還要你們來賠償呢？”記者問。  

張瑾說：“自如告訴我，這筆錢是裝修折舊費(fèi)。我們把房子交給自如的時(shí)候他們會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一裝修，這筆費(fèi)用在合同中規(guī)定了如果中途解約便需要業(yè)主賠償給自如，但并沒有規(guī)定到底是由于誰的原因而解約。”  

“我的態(tài)度很強(qiáng)硬，堅(jiān)決不同意降價(jià)，也不同意賠償折舊費(fèi)，就這么僵著。”  

張瑾說自己在網(wǎng)上看到有這種遭遇的房東還不在少數(shù)：“我加入了一個(gè)針對(duì)自如的維權(quán)群，里面有400多人呢。群里還專門設(shè)立了和媒體溝通的人員，我們維權(quán)的決心還是很大的。”  

但這一次降租風(fēng)波的結(jié)局頗具戲劇性。  

趙迅那里，離開之后的房東夫婦向他要了屋內(nèi)墻面的裂痕照片，那是因?yàn)檠b拆隔斷而留下的，估計(jì)是用作同自如談判的籌碼。  

從趙迅這邊看，如果房東和自如解約，進(jìn)而造成他不能繼續(xù)住在現(xiàn)在的房子中，自如是需要賠償他一個(gè)月房租的違約金的。  

這么算來，如果自如真的同業(yè)主解約，趙迅可以得到賠償金和原價(jià)續(xù)約，房東可以維持目前的租金水平不變，而自如則是失去了這單生意。  

趙迅的室友表示：“這種情況很多，我有很多租住自如的同事最近都在準(zhǔn)備找房。”  

隨后的日子里，趙迅便一直在等待自如通知退房。期間房東夫婦聯(lián)系過他一次，表示要留意自如最近的通知。  

但大半個(gè)月過去了，一切都安安靜靜，房東夫婦沒有再回復(fù)什么，自如管家也沒有通知趙迅解約，時(shí)間一天天地往合約正常到期的節(jié)點(diǎn)走去。  

趙迅告訴記者：“房東最后告訴我‘自如似乎準(zhǔn)備2021年1月到期后正常解約’，語氣已經(jīng)頗為緩和，推測(cè)他們也收到了正常的租金。所以我選擇了同自如續(xù)約。不過續(xù)約的價(jià)格并沒有像往年一樣上漲，而是維持了2019年的價(jià)格，并且服務(wù)費(fèi)也有了一點(diǎn)折扣，這是過去幾年中從來沒有過的。”  

張瑾這邊，“雖然我們的態(tài)度很強(qiáng)硬，但內(nèi)心其實(shí)還是有點(diǎn)慌的，畢竟自如如果真的解約并且要求賠償，那肯定會(huì)有糾紛，房子我們也得再重新打理。”  

“自如雖然也很強(qiáng)硬，并且給我打了很多次電話，但最后還是按照原價(jià)格給我打款了。從群里看，很多房東也都按時(shí)收到自如的原價(jià)打款。”張瑾說。  

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“整體來說，啟動(dòng)價(jià)格協(xié)商的房源，在自如管理的百萬間房源中占比極少。目前已有一些業(yè)主認(rèn)同長(zhǎng)期共贏理念，與我們達(dá)成了新的合作協(xié)議，在此我們衷心感謝他們的理解和支持。同時(shí)，所有展開協(xié)商的房屋合約都在正常履約過程中，我們也按時(shí)給業(yè)主付款。”  

談及行業(yè)現(xiàn)狀，自如方面表示：“進(jìn)入2020年以來，由于經(jīng)濟(jì)和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著變化，特別是個(gè)別房屋出現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格嚴(yán)重倒掛的趨勢(shì)，與我們跟業(yè)主委托協(xié)議里租金逐年上漲的約定背離。”  

事實(shí)上不僅僅是自如，作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的另一家頭部企業(yè)，已經(jīng)完成上市的蛋殼公寓最近也發(fā)生了類似事件。  

7月以來，多名業(yè)主公開表示接到了蛋殼“強(qiáng)行要求房東降租”的電話。  

“今天蛋殼再次打電話給我，強(qiáng)行要求以后每個(gè)月降租500元，如果不配合將單方面解約，給出的理由是經(jīng)營不好，屬于不可抗力原因，不承擔(dān)違約責(zé)任。”  

該業(yè)主表示，蛋殼公寓自2月份以來就多次打電話要求無償提供一個(gè)月免租期，在遭到自己強(qiáng)硬的反對(duì)后，蛋殼推遲半個(gè)月打了房租。  

對(duì)于記者的采訪需求，蛋殼公寓方面并沒有給出回復(fù)。  

“能不賠錢就挺開心”  

棲息地青年公寓CEO李聞喜在長(zhǎng)租公寓剛剛風(fēng)起時(shí)就進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)。  

2017年，經(jīng)朋友介紹，李聞喜將自己的公寓品牌——棲息地青年公寓首個(gè)項(xiàng)目定在了深圳市龍崗區(qū)南嶺1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)。截至目前，李聞喜的棲息地青年公寓在深圳大約擁有1700套房源，主要以集中式公寓為主。  

“我們體量本來就不大，往年都沒感覺到出租率有什么大的變化，不過今年退房的比較多，新租的量又不夠，就感覺到壓力大了。”李聞喜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，無論是對(duì)他還是大部分同行來說，今年首要目標(biāo)是要維持正常的現(xiàn)金流，把風(fēng)險(xiǎn)控制住，“先穩(wěn)住，活下來”。  

在李聞喜看來，今年的租賃旺季并非不“旺”，只是有所推遲。棲息地青年公寓的出租率從5月份開始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10個(gè)百分點(diǎn)到90%左右。  

“現(xiàn)在明顯好起來了，以前那幾個(gè)月別說租房，看房都沒人，退房的還很多。”李聞喜說，”棲息地青年公寓其中一棟，今年最多的時(shí)候一個(gè)月退房接近40套，不過一直以來出租率都沒有掉到過76%以下，情況還算比較穩(wěn)定。”  

1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)的棲息地青年公寓目前共有5棟房源，這些房源都來自廠房宿舍改造，每個(gè)月合計(jì)租金、水電等費(fèi)用的成本接近70萬元，業(yè)主今年減免了半個(gè)月的租金。  

雖然按照慣例，李聞喜旗下的公寓每年對(duì)租客的租金都會(huì)有一些小幅上浮，但今年整體保持在不漲不降的水平。不過，他們也推出了一批特價(jià)房源，價(jià)格由正常時(shí)期的2300元降至1980元起。  

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時(shí)，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。  

在“違約率提升”這一點(diǎn)上，李聞喜感受十分明顯，他稱之為“跑房”。他旗下的公寓有些租客還沒交租金就不見了；有的因?yàn)榛夭涣恕⒉幌牖厣钲诘淖饪?，連房間東西都不要了就失聯(lián)的；還有回來深圳以后，公司倒閉了，領(lǐng)不到工資交不起房租的租客。  

“往年很少很少，今年‘跑房’的特別多，一棟樓6月份就有9個(gè)跑房的，5月份更多。”李聞喜說，有些租客就莫名其妙不見了，也聯(lián)系不到人，“對(duì)方的日子也不好過，肯定也是遇到困難了，押金都不要了。”  

一般來說，很多長(zhǎng)租公寓租房都需要押二付一，也就是押兩個(gè)月的租金費(fèi)用給公寓方。李聞喜往常也是按照這個(gè)慣例來做，且租約必須簽半年以上。但今年因?yàn)橐咔橛绊?，只能撒開手做，“押一個(gè)月的租金也可以，只租一個(gè)月的也可以，只要能租出去都可以。”  

但這就造成了比較高的退房率，有一個(gè)月，棲息地青年公寓雖然租出去了37間，但下一個(gè)月就退了22間。  

對(duì)于李聞喜來說，今年最困難的時(shí)候就是“沒有利潤了”。  

“盡量做到不賠錢，不賠錢就挺開心的。”李聞喜說，大概有2、3個(gè)月的時(shí)間他收完租金，然后交完租、發(fā)完員工工資，基本就沒有結(jié)余了。“二房東不像房東，對(duì)我們來說，這些空著的房間都是利潤，只要多租出去一間就能多掙一間的錢。”  

相比一些同樣是做長(zhǎng)租公寓的朋友，李聞喜至少“活下去了”。長(zhǎng)租公寓行業(yè)這些年，盲目進(jìn)入投資的人不在少數(shù)。去年剛好投了新項(xiàng)目，花了幾百萬，但今年剛好碰到疫情，一直回不了本。  

李聞喜的新項(xiàng)目因?yàn)橐咔樵庥隽碎L(zhǎng)時(shí)間的擱淺。  

2019年，他先后共收納了9棟房源做新項(xiàng)目，但其中一棟自去年10月1日開始施工，經(jīng)歷了春節(jié)、斷斷續(xù)續(xù)的停工后，現(xiàn)在都還未裝修完成。“理論上來說現(xiàn)在這棟樓應(yīng)該已經(jīng)招租得七七八八了，但傳統(tǒng)租賃旺季都錯(cuò)過了。”  

沒有資方壓力和“慢工出細(xì)活”的心態(tài)是李聞喜這些年再?zèng)]有大擴(kuò)張的原因。“今年就踏踏實(shí)實(shí)做個(gè)二房東，把房子穩(wěn)定住，有正常的現(xiàn)金流進(jìn)來，每個(gè)月爭(zhēng)取利潤是正向的。先穩(wěn)住活下來，不欠外債，不要搞得自己壓力太大。”  

長(zhǎng)租公寓行業(yè)冷卻“規(guī)模慢慢做”  

大型品牌長(zhǎng)租公寓在目前的環(huán)境下也放慢了擴(kuò)張步伐。貝殼研究院報(bào)告指出，對(duì)于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，不同于前兩年的熱情高漲，2019年房企的進(jìn)入熱情顯著下降，行業(yè)逐漸回歸審慎理性預(yù)期，企業(yè)不再盲目進(jìn)入。  

截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，但今年上半年沒有開發(fā)商新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。  

深圳一家大型品牌長(zhǎng)租公寓的負(fù)責(zé)人之一告訴記者，深圳現(xiàn)在部分地區(qū)的目標(biāo)租客群體回來的還不是很多，出租率各方面還是上不去，租金收入整體還是有波動(dòng)。但房東那邊需要繳納房租、員工工資需要發(fā)放，這些壓力都是現(xiàn)實(shí)存在的，現(xiàn)金流還是要用來活著，“租戶天天鬧降租，房東實(shí)際上又不給援助，可折騰了。”  

另一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在很艱難。上半年很多客源都流失掉了，很多房間從疫情爆發(fā)以來空置到了現(xiàn)在。2017年那會(huì)兒，各長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)相太高收房?jī)r(jià)格，事實(shí)上有些房源自從收來后就沒掙過錢，只不過這些危機(jī)集中在這個(gè)時(shí)候爆發(fā)了。”  

樂乎公寓創(chuàng)始人羅意也表示，2019年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，疊加疫情的干擾，對(duì)我們上游的行業(yè)打擊還是非常大的，也自然映射到了租賃產(chǎn)業(yè)中。  

但羅意同時(shí)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)降價(jià)是無可厚非的：“長(zhǎng)租公寓企業(yè)受到?jīng)_擊，所以采取降價(jià)以保證整個(gè)現(xiàn)金流的安全，這是業(yè)界通用的避險(xiǎn)措施，我覺得這個(gè)事情其實(shí)無可厚非。”  

“我不覺得長(zhǎng)租公寓跟其他行業(yè)有什么區(qū)別，最后還是要核算到收入、成本、利潤等關(guān)系，都是相同的經(jīng)營邏輯。”  

華菁證券曾在一份研報(bào)指出，2019年長(zhǎng)租公寓行業(yè)頭部企業(yè)管理規(guī)模平均增速為19%，較2018年的173%明顯回落，預(yù)計(jì)今年將進(jìn)步回落。目前市場(chǎng)頭部企業(yè)基本是早期進(jìn)入行業(yè)的企業(yè)，在盈利上提前鎖定低價(jià)房源并享受了2017～2018年的租金上漲，獲得另可觀的租金剪刀差；在規(guī)模上充分利用2017～2018年的資本推動(dòng)，獲得了大量貨源。在那之后才進(jìn)入的些企業(yè)目前已基本淡出。  

李聞喜認(rèn)為，經(jīng)過上半年的考驗(yàn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)會(huì)越來越規(guī)范，各方也都會(huì)趨于冷靜，保持理智，不像以往那樣狂熱，這對(duì)行業(yè)來說是好事，也讓大家認(rèn)清了長(zhǎng)租公寓不是一個(gè)金礦，“長(zhǎng)租公寓真的是實(shí)實(shí)在在的實(shí)業(yè)，需要慢工出細(xì)活。對(duì)我來說就是，規(guī)?？梢月?，每個(gè)項(xiàng)目都要掙錢，把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己可以承受的范圍以內(nèi)，過個(gè)三五年或者十年，自然水到渠成。”  

貝殼研究院報(bào)告顯示，中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)如今面臨的融資環(huán)境更加嚴(yán)峻。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難，從2019年開始進(jìn)行股權(quán)融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè)，融資輪次靠后，單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領(lǐng)域融資主體均為地產(chǎn)企業(yè)?？傮w來講，目前住房租賃及長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的融資以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資更為困難。  

租賃市場(chǎng)周期性規(guī)律被打破傳統(tǒng)旺季推遲  

長(zhǎng)租公寓是租賃行業(yè)中規(guī)模龐大的參與者，對(duì)租賃寒冬的感受最為猛烈。事實(shí)上，這根鏈條上的每個(gè)個(gè)體都有所觸動(dòng)。  

“本輪租金下跌系2012年以來首次租金持續(xù)半年以上的同比下降。”這是貝殼研究院對(duì)當(dāng)下北京租賃市場(chǎng)做出的直接判斷。  

目前租出在中國人民大學(xué)附近的李明發(fā)現(xiàn)，最近房租的價(jià)格在觀感上明顯下跌很多。  

他準(zhǔn)備在8月底換一套房子住，他向記者抱怨：“去年租下來每月8000元左右，價(jià)格不低了，小區(qū)有些老，水管電線之類的經(jīng)常出問題，但房東總是愛理不理的。”  

“不過最近我再上網(wǎng)看，發(fā)現(xiàn)房租有了明顯下降，去年這個(gè)價(jià)格僅僅能向業(yè)主直接租一套老破小，今年就直接可以租一套還不錯(cuò)的長(zhǎng)租公寓了。”  

由于需要簡(jiǎn)裝和企業(yè)運(yùn)營，通常同一區(qū)域的長(zhǎng)租公寓價(jià)格是要高于業(yè)主直租的，但今年李明的出價(jià)已經(jīng)可以負(fù)擔(dān)長(zhǎng)租公寓了。  

有租賃企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前，業(yè)主自己成交一套房源大約需要60天。”也就是對(duì)房東來說，一套房子在一年中的1/6時(shí)間都不會(huì)產(chǎn)生收益。  

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常直觀地體現(xiàn)出了房租的下行趨勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京各個(gè)行政區(qū)租金都處于下降狀態(tài)。不同行政區(qū)的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山區(qū)，上半年租金水平為71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。  

記者以房東身份咨詢了鏈家京南大區(qū)一位店長(zhǎng)趙飛鵬，“受疫情影響，今年租房市場(chǎng)行情一直不是太好，不過現(xiàn)在應(yīng)該是掛牌最好的時(shí)候了，最近畢業(yè)季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下來，我每天的帶看在1～2人左右。至于成交周期，還取決于報(bào)價(jià)。”  

不僅僅是北京，全國數(shù)據(jù)來看，貝殼數(shù)據(jù)顯示半年來全國范圍內(nèi)租金都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。  

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，環(huán)比分別上漲1.4%和2.8%，但租金價(jià)格仍較大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，環(huán)比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。  

今年的畢業(yè)生能否為租房市場(chǎng)注入強(qiáng)心針，目前來看還有些不確定性。  

受二次疫情影響，北京市場(chǎng)傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季目前暫未顯現(xiàn)，6月成交量環(huán)比下降7.3%。7月份平均租金則已降至年內(nèi)最低點(diǎn)，跌幅較上月有所擴(kuò)大(據(jù)諸葛找房)。  

“疫情影響下，租賃市場(chǎng)周期性規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季推遲。”  

“往年畢業(yè)生在6月底基本上就已經(jīng)把工作敲定了，而今年很多畢業(yè)生到現(xiàn)在還沒有敲定工作。”  

“從我接觸的學(xué)生來看，今年畢業(yè)選擇留在北京的比往年少了大概10%。能感覺到各企業(yè)的招人指標(biāo)減少了，畢業(yè)生落戶也比往年也更嚴(yán)苛，2020年國考出結(jié)果比往年也慢了很多。”記者采訪的一位北京高校教師如是說。  

但其實(shí)，租賃市場(chǎng)只不過是晴雨表罷了。