8月上中旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，融資規(guī)模維持高位。大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)變化，加快儲(chǔ)備資金，長期和短期、境內(nèi)和境外、高成本和低成本的融資屢見不鮮。  

融資大規(guī)模“搶收”  

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模月內(nèi)高達(dá)261億元，處于2020年年內(nèi)高位。今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)發(fā)行811只公司債券，融資金額合計(jì)高達(dá)6242億元。  

中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期包括金融街、旭輝、金科、光明地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)在內(nèi)的多家房企發(fā)布大額融資計(jì)劃。融資品種包括優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、超短期融資券、ABS、公司債等。  

大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)變化，加快儲(chǔ)備資金。從融資用途看，多數(shù)房企稱，融資是為了償還到期負(fù)債。“借舊還新”成為房企融資的重要目的。此外，部分上市公司稱，融資是用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。  

業(yè)內(nèi)人士指出，一旦融資收緊，中小房企受波及程度要遠(yuǎn)大于規(guī)模房企。中小房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在新規(guī)影響下，融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源。從長期看，去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，是確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。  

境內(nèi)融資仍是主流  

中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從上市房企近期的融資動(dòng)作看，境內(nèi)融資仍然是融資主流。從整體數(shù)據(jù)看，房企普遍加大了融資力度，雖然境外融資收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。不少公司近期發(fā)布的公司債券僅為證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)額度的一小部分，換句話說，很多公司已核準(zhǔn)未發(fā)行的額度較多。  

以濱江集團(tuán)為例，公司8月20日晚公告，公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)發(fā)行規(guī)模不超過6億元(含6億元)，根據(jù)簿記建檔結(jié)果在預(yù)設(shè)的利率區(qū)間3.2%至4.7%內(nèi)確定本期債券的最終票面利率。根據(jù)公告，公司面向合格投資者公開發(fā)行不超過27億元的公司債券8月9日已獲得中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。  

從票面利率看，近期上市房企融資利率普遍較低。已確定票面利率的上市公司中，不少公司票面利率低于5%。8月19日，珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券(第二期)確定票面利率為4.22%。  

部分房企融資利率雖然達(dá)到7%，但相比境外融資利率依然處于低位。陽光城8月21日公告，公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第二期)發(fā)行規(guī)模為不超過10億元(含10億元)，本期債券為4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。8月20日，公司和主承銷商在網(wǎng)下向合格投資者進(jìn)行了票面利率詢價(jià)，本期債券利率詢價(jià)區(qū)間為6%至7.2%。根據(jù)網(wǎng)下向合格投資者詢價(jià)結(jié)果，經(jīng)發(fā)行人和主承銷商協(xié)商一致，最終確定本期債券的票面利率為7%。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去幾個(gè)月海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨融資利率高企的風(fēng)險(xiǎn)。隨著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。  

據(jù)了解，受疫情影響，春節(jié)之后，房地產(chǎn)企業(yè)境外融資普遍受阻。從3月底到5月初，上市房企海外融資規(guī)模驟減。6月開始，上市房企海外融資逐步恢復(fù)，7月出現(xiàn)年內(nèi)小高峰。8月以來，上市房企海外融資維持高位。  

銷售放緩  

中國證券報(bào)記者了解到，上市房企加大融資力度，一方面和房企到期債務(wù)較多、“借舊還新”壓力較大有關(guān)；另一方面，與房企普遍面臨較大的銷售壓力、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流減少有關(guān)。  

房企項(xiàng)目人士介紹，近期南方地區(qū)受降雨影響，不少區(qū)域樓盤開工出現(xiàn)放緩的跡象。推盤節(jié)奏放緩后，直接導(dǎo)致8月份銷售受到影響。  

不少房企在近期的融資公告中也透露出這一信息。以金融街為例，公司8月19日晚發(fā)布的《2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第三期)募集說明書》顯示，2020年1-3月，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-45.93億元，上年同期為21.17億元。下滑的主要原因是，受疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減少且公司支付投標(biāo)保證金等支出較去年同期增加。本期債券的償債資金一部分來源于公司開發(fā)項(xiàng)目銷售回款及持有項(xiàng)目經(jīng)營收入，若未來公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動(dòng)較大，則會(huì)在一定程度上對(duì)公司的償債能力造成不利影響。  

公告顯示，截至2020年7月末，金融街有息負(fù)債余額為948.04億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為78.53億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為20.15%。  

市場(chǎng)人士指出，未來一旦融資收緊，被新規(guī)限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計(jì)劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動(dòng)“加速銷售模式”。