近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，央行、住房和城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業(yè)內人士分析，融資收緊必將加速行業(yè)洗牌，預計房企可能采取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩(wěn)妥發(fā)展，部分企業(yè)或會針對自身情況進行降價促銷。

監(jiān)管再度出手給樓市“降溫”。住建部、央行于8月20日在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則已形成

前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。座談會強調，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者注意到，在“7·24房地產工作座談會”上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產市場。

而近期房企融資出現(xiàn)上漲趨勢。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億元，在年內處于高位。年內房企累計已經發(fā)行債券811只，合計融資額高達6242億元。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示：“這是繼7月24日‘房地產工作座談會’召開不足一個月后，又一次高規(guī)格的房地產行業(yè)座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現(xiàn)‘三穩(wěn)’預期，確保房地產市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產對地方經濟、財政和就業(yè)有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。”

將加速行業(yè)洗牌，現(xiàn)金流或更依賴銷售回款

記者注意到，對于房企融資管理規(guī)則的具體內容，住房和城鄉(xiāng)建設部、央行官方網站并未披露。“目前暫未收到融資將收緊的相關通知。”一位房企高管向記者表示。

有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規(guī)主要監(jiān)管的是重點房地產企業(yè)，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業(yè)是利空。對中小型企業(yè)或者沒列入監(jiān)控和試點的企業(yè)影響不大，本來這些企業(yè)融資就已被收緊。據(jù)了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。

央行發(fā)布的《2020年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續(xù)23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。

丁祖昱分析，一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。

中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業(yè)績， 回款能力將是房企持續(xù)經營的關鍵，預計房企可能采取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。

其中，由于房企現(xiàn)金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在“金九銀十”加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制于成本因素和行業(yè)監(jiān)管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。

此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業(yè)上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能采取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。

分析 房價將受連帶反應

融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩(wěn)妥發(fā)展。從政策層面看，“房住不炒”的政策定位，是為了房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩(wěn)定。

其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩(wěn)的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會采取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放松，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性并不大。只是，一些企業(yè)還是會針對自身情況進行降價促銷。

對于普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊并不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規(guī)，或將在短期內抑制房價上漲態(tài)勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。