近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流是兩大生命線，“借新債換舊債”是房地產(chǎn)行業(yè)存在的普遍問題。

受疫情影響，上半年多數(shù)企業(yè)銷售額出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收緊，具有高負(fù)債、高杠桿特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)亟需“找錢”。

記者注意到，盡管房企“找錢”通常以銀行貸款為主，但近來發(fā)債等直接融資規(guī)模明顯攀升。而此次座談會(huì)的政策出臺(tái)或?qū)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資“補(bǔ)血”指明正途。

房企直融規(guī)模攀升 海外債連續(xù)三月增長

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月21日，今年以來房企海外發(fā)債規(guī)模已達(dá)416.32億美元（折合人民幣2910.45億元人民幣），同期國內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)債規(guī)模3764.63億元，合計(jì)發(fā)行規(guī)模6675.08億元。

中指院數(shù)據(jù)顯示，7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%；在經(jīng)過4月份的零發(fā)行后，海外債連續(xù)三個(gè)月增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。

“房地產(chǎn)企業(yè)融資手段最主要是銀行貸款為主，今年整體上融資環(huán)境適度，但不同規(guī)模的企業(yè)分化比較明顯，國有大型房地產(chǎn)企業(yè)融資相對(duì)容易，但地區(qū)型、中小型的民營房地產(chǎn)企業(yè)融資相對(duì)困難，總體來看，資金鏈比較緊張，對(duì)融資要求非常迫切。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色認(rèn)為，從利率上來看，疫情期間，貨幣政策比較寬松，利率有所下降，但近幾個(gè)月來隨著貨幣政策逐步正?；?，利率逐漸穩(wěn)定，下降空間很有限，或?qū)?dǎo)致融資成本上升。

房企發(fā)債量攀升的同時(shí)，亦已進(jìn)入償債高峰期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，未來五年，房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)3萬億元左右，且從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。

“大量融資使房企的資金鏈壓力減弱，一方面加大房地產(chǎn)供給，產(chǎn)生‘去庫存’壓力，另一方面導(dǎo)致債務(wù)杠桿過高，產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。”中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大說。

“房住不炒”并非一刀切 房企融資“堵暗口、開明口”

今年以來，中央堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

年初，銀保監(jiān)會(huì)在2020年工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4月，銀保監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，按照申請(qǐng)貸款時(shí)的用途真實(shí)使用資金，不能挪用，如果以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)貸款，要求銀行嚴(yán)格監(jiān)控資金流向，確保資金流向申請(qǐng)時(shí)的標(biāo)的，對(duì)于違規(guī)流入房地產(chǎn)的堅(jiān)決糾正。

7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)指出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

20日召開的座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不能簡單地以“收緊”或“放松”來看待此類會(huì)議傳遞的政策信號(hào)，此次會(huì)議更多的是強(qiáng)調(diào)了規(guī)范操作導(dǎo)向。“首先各類違規(guī)資金肯定會(huì)面臨監(jiān)管，同時(shí)一些觸碰監(jiān)管紅線的高負(fù)債等情況也會(huì)面臨壓力；第二，對(duì)于合理的融資需求依然會(huì)給予支持。”

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇認(rèn)為，系列政策和規(guī)則的出臺(tái)，是“堵暗口、開明口”的系列舉措。邵宇指出，房地產(chǎn)開發(fā)商只要能遵循政府規(guī)定和規(guī)則，并能提供出一定品質(zhì)的、滿足一定剛性需求住宅，是一定能夠得到相應(yīng)融資渠道支持的。

數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)新開工項(xiàng)目較多，計(jì)劃總投資量大，尤其是一線城市，拿地價(jià)格創(chuàng)新高。

顏色認(rèn)為，盲目追逐競地等會(huì)導(dǎo)致資金鏈進(jìn)一步趨緊。從貨幣政策來看，隨著總體貨幣政策正?；?，流動(dòng)性會(huì)偏緊，使得發(fā)債收益率下降，發(fā)債成本或?qū)⑸仙康禺a(chǎn)企業(yè)需要警惕這一點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)房企應(yīng)注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對(duì)高負(fù)債項(xiàng)目的處理。對(duì)于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，甚至有必要積極降價(jià)促銷，以回籠資金。