這個(gè)冬天，具“打新”價(jià)值的新盤似乎很難逃脫外界的矚目。
先是陷逼購房者“全款買房“質(zhì)疑風(fēng)波，再是捅破了深圳樓市代持打新的窗戶紙，而后是一紙公告稱政府相關(guān)部門將核查樓盤客戶名單。
同樣是千萬元起步價(jià)的在售樓盤，萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下的萬科瑧山海家園，引發(fā)的樓市關(guān)注度絲毫不遜色于深圳的年度網(wǎng)紅樓盤華潤置地(01109.HK)旗下的華潤城潤璽一期。
兩個(gè)樓盤都屬于具“打新”價(jià)值，每平方米價(jià)格倒掛5萬元左右，“買到就賺到“，一套房”躺贏“數(shù)百萬元的投資價(jià)值，不是其他投資品所能相媲美的。
風(fēng)暴中心的萬科、華潤置地兩大開發(fā)商也相繼發(fā)布了提示樓市代持打新風(fēng)險(xiǎn)的公告。接下來的12月，深圳新盤仍將保持高位，“打新”人群期待的類潤璽一期樓盤深業(yè)鶴塘嶺花園可能是今年深圳人期待的最后一張預(yù)售證。
萬科調(diào)整樓盤銷售方案
在房產(chǎn)中介小盧從業(yè)的十余年里，深圳住建局等樓市主管部門雖然對于熱門樓盤的備案價(jià)、預(yù)售證、搖號(hào)流程、銷售進(jìn)度等會(huì)保持密切的關(guān)注，但并不會(huì)細(xì)致到樓盤客戶名單核查等更多細(xì)節(jié)。萬科瑧山海家園最新的銷售方案已經(jīng)有了諸多政府參與的痕跡。這在小盧及同事們看來，屬于近年并不多見的局面。
萬科瑧山海家園于12月1日發(fā)布消息稱，為了貫徹國家“房住不炒”的政策導(dǎo)向，保障廣大客戶合法權(quán)益，萬科根據(jù)深圳市政府最新指示，對瑧山海家園銷售方案做出調(diào)整。
萬科目前已經(jīng)整理出樓盤誠意登記審核通過和資金凍結(jié)成功的客戶名單，將會(huì)把名單提交給政府相關(guān)核查部門，核查社保年限信息并按社保年限排名反饋給公司，萬科將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源為基數(shù)按1:5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號(hào)選房。
此前幾日，該樓盤一度陷入逼剛需客全款買房的質(zhì)疑風(fēng)波中。
萬科臻山海家園住宅項(xiàng)目于11月26日發(fā)布了樓盤銷售方案之后，記者所在的多個(gè)樓市微信群內(nèi)的購房者就紛紛吐槽，“這不是擺明了為難剛需么？”
與潤璽一期如出一轍，萬科臻山海家園住宅項(xiàng)目又是一個(gè)具“打新”價(jià)值的樓盤。
樓市限價(jià)的大背景下，“買到就賺到”的“打新”造富故事是深圳樓市稀松平常的事情。
瑧山海家園住宅主推戶型建面約127-190㎡，均價(jià)約10.6萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在9.2-13.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在1174-2556萬/套。這個(gè)價(jià)格，與周邊二手房單價(jià)形成了5萬/㎡左右的“倒掛”，成為不少購房者眼中的香餑餑。
隨即，萬科項(xiàng)目方于當(dāng)日發(fā)布銷售公告，留給購房者進(jìn)行誠意登記的時(shí)間，滿打滿算不到24小時(shí)。
提交和修改時(shí)間都有明確限制，這讓許多購房者感到意外。令更多購房者意外的是，樓盤銷售方案里居然有“吞定金”的霸王條款。
部分購房者質(zhì)疑，提交審核材料中誠意金的繳納去向，并非正常的銀行凍結(jié)資金，而是將200萬繳納至萬科。另外，在銷售方案的線下簽約條款里，要求購房者“當(dāng)天內(nèi)付清相應(yīng)款項(xiàng)”，選擇銀行按揭付款方式的誠意登記人須當(dāng)場辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，未能完成上述規(guī)定的，萬科稱“有權(quán)沒收定金、收回房源并重新對外銷售，并不予另行通知”。
多位留意到該樓盤銷售信息的購房者對此頗感意外，言語間夾雜著氣憤的情緒。
“萬科這姿態(tài)也太傲慢了，直接說不允許按揭購買，只能一次性付全款購買臻山海不就可以了嗎？”深圳購房者王曉玲頗為不滿地說道，銀行正常的貸款承諾函一般需要花費(fèi)3-5天的時(shí)間，當(dāng)場不能辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，還得被萬科沒收200萬，這不等于變相要求購房者全款買房么？
類似于王曉玲這樣的多個(gè)購房者直接就此事致電了深圳市住建局投訴科。“住建局的工作人員說已經(jīng)注意到了這個(gè)事情，正在約談萬科，稍后萬科會(huì)對銷售方案做調(diào)整。”王曉玲告訴記者。
萬科于11月27日對樓盤銷售方案做了諸多調(diào)整。諸如，調(diào)整了誠意登記的時(shí)間安排，資料提交截止時(shí)間由此前的11月27日18：00后移至11月29日18：00。此前備受外界爭議的誠意登記保證金，也調(diào)整為“審核通過的客戶根據(jù)相關(guān)指引完成誠意登記保證金人民幣350萬/套的凍結(jié)手續(xù)，并獲得專屬的誠意登記號(hào)”。
調(diào)整后的銷售方案內(nèi)容整體上與華潤置地潤璽一期、天健天驕北廬等近日相繼入市的“打新”盤類似。
萬科、華潤提示代持炒房風(fēng)險(xiǎn)
修改樓盤銷售方案，并不意味著類似于萬科臻山海家園這樣具“打新”價(jià)值的樓盤就能徹底遠(yuǎn)離爭議。
深圳但凡具有“打新”價(jià)值的新盤似乎就是一場勢不可擋的造富運(yùn)動(dòng)。
于11月26日開盤的網(wǎng)紅豪宅盤華潤城潤璽一期1171套房引發(fā)的“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼，一度引發(fā)新華社于11月28日晚間發(fā)文《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》。
外地人驚訝于深圳樓市的火熱、套利玩法花樣的層出不窮。但在深圳本地人及多位參與華潤城潤璽一期“打新”的購房人士看來，對此絲毫不感到意外，“華潤城一套房能賺數(shù)百萬，每期開盤除了令一批人‘躺贏’，幾乎都伴隨著一場持久的爭議。”
對深圳樓市稍有了解的人都知道，華潤城過往強(qiáng)大的造富能力奠定了它在“打新”人群心目中的至高地位。提前半年籌措數(shù)百萬的凍結(jié)資金、準(zhǔn)備多個(gè)代持房票、提前踩盤做戶型攻略、加入多個(gè)“打新”小組交流經(jīng)驗(yàn)……這只不過是深圳樓市“打新”者的基本“素養(yǎng)”而已。
能驅(qū)動(dòng)深圳樓市“打新”隊(duì)伍持續(xù)壯大正是簡單粗暴的賺錢效應(yīng)。以最早的華潤城潤府一期為例，它于2014年10月開盤便日光，均價(jià)僅4.75萬/㎡。如今，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，華潤城潤府一期均價(jià)已超18萬/㎡。早前的華潤城潤府三期于2018年6月開盤售罄，均價(jià)錄得8.5萬/㎡，如今均價(jià)也已超18萬/㎡。最新的華潤城潤璽一期均價(jià)13.1萬/㎡的價(jià)格，周邊部分二手房價(jià)已超18萬/㎡。
但凡走進(jìn)這些具“打新”價(jià)值的新盤，周邊就很容易發(fā)現(xiàn)提供金融服務(wù)的小貸公司客戶經(jīng)理，為購房者提供代持服務(wù)、規(guī)避限購政策實(shí)現(xiàn)打新的律師事務(wù)所律師，提供代持服務(wù)的房產(chǎn)中介等。“代持炒房”似乎是樓市“打新”熱潮中公開的秘密。而提供代持服務(wù)的小貸公司甚至能提供幫助“打新”者做大銀行流水額度、首付款、套出更高的按揭等“一條龍”的金融服務(wù)。
“我們跟深圳的主要銀行甚至一些支行行長都有長期的業(yè)務(wù)往來，千萬起步價(jià)的樓盤月供都在四五萬元左右，幫你做大每個(gè)月的銀行流水有利于你申請更高額度的按揭貸款。”深圳一家中型規(guī)模的小貸公司的陳姓客戶經(jīng)理向記者表示。
以代持炒房操作中難度系數(shù)較高的銀行流水為例，客戶經(jīng)理通常會(huì)通過在代持人銀行賬戶來回多次轉(zhuǎn)大額資金做大真銀行流水、找銀行內(nèi)部人士購買高額度流水銀行賬戶等方式來實(shí)現(xiàn)。
甚至有小貸公司客戶經(jīng)理告訴記者，可以幫助修改銀行流水額度。“只要你支付的服務(wù)費(fèi)高，我們可以動(dòng)用自己在銀行的關(guān)系網(wǎng)和人脈幫你改每個(gè)月的流水。”陳姓客戶經(jīng)理補(bǔ)充道。
與這種似乎無所不能的代持服務(wù)相伴的是揮之不去的風(fēng)險(xiǎn)。
不少涉“打新”價(jià)值的新盤開發(fā)商忌憚?dòng)?ldquo;打新”過熱，而引發(fā)各類司法糾紛等，開始主動(dòng)提醒“代持炒房”風(fēng)險(xiǎn)。
11月30日，臻山海家園項(xiàng)目在公證搖號(hào)前向廣大客戶發(fā)了一份《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》（下稱“《倡議》”）也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購房的窗戶紙。
該《倡議》對購房后市場變化風(fēng)險(xiǎn)、銀行不予批貸申請風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)控政策變化風(fēng)險(xiǎn)、代持購房風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了提示，其中“不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)政策舉措”以及代持人可能存在“導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的繳納”等風(fēng)險(xiǎn)作了提示。
同日，華潤城潤璽一期也發(fā)布了與萬科《倡議》書大同小異的一份公告，《華潤城潤璽一期花園與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》。
兩份倡議在關(guān)涉代持資金來源層面都有提及，“按揭申請手續(xù)是否獲得批準(zhǔn)、貸款的金額、期限、成數(shù)、利率等由銀行根據(jù)購房人的條件自行決定，存在銀行不予批準(zhǔn)或不足額批準(zhǔn)貸款申請的風(fēng)險(xiǎn)。”
樓市新房成交勢頭仍猛
樓市“打新”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也引監(jiān)管部門發(fā)聲。
深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學(xué)凡也于11月30日就“打新”熱發(fā)聲，“針對當(dāng)前深圳一二手房價(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場投機(jī)炒作行為。”
經(jīng)歷了10月的微跌，11月深圳新房市場成交量迎來大漲，創(chuàng)下新高，是2020年目前為止月度成交最高時(shí)期。
樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%。這也是時(shí)隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。
高成交量對應(yīng)的是高企的新房預(yù)售數(shù)據(jù)。11月是當(dāng)之無愧的新房月。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳新增住宅預(yù)售面積88.71萬㎡，環(huán)比大漲129%，新增住宅預(yù)售套數(shù)8663套。截止到11月30日，深圳一手住宅庫存面積264.1萬㎡。而受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6個(gè)月，這已經(jīng)屬于今年的低位。
12月深圳樓市新盤開盤量仍將延續(xù)高峰期。一二手價(jià)格倒掛3萬/㎡左右的龍光天境花園、沙井海岸城等入市的腳步也在臨近。
眼下，購房者眼中另一個(gè)類似“潤璽一期”項(xiàng)目的深業(yè)鶴塘嶺花園的備案信息也于12月1日出現(xiàn)。
深業(yè)鶴塘嶺花園共備案436套可售房源，項(xiàng)目備案建面約88-165㎡的2-4房住宅，備案均價(jià)11萬/㎡；以及建面約68-84㎡的2房公寓，備案均價(jià)8萬/㎡。項(xiàng)目所在的南山區(qū)周邊二手房均價(jià)在11-19萬/㎡不等。
這幾天，深圳一些“陪跑”潤璽一期失敗的購房者已排著隊(duì)去深業(yè)鶴塘嶺花園展示中心參觀樣板房。而這和項(xiàng)目身上的標(biāo)簽無不相關(guān)：白石洲舊改的原始股利好、深圳首個(gè)實(shí)現(xiàn)“雙百”的舊改住宅小區(qū)、超總一級(jí)輻射圈、南山城市中心的稀缺住宅項(xiàng)目。
房企及法律人士也提醒樓市“打新”者時(shí)刻注意“代持炒房”、“眾籌炒房”等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
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