在“三道紅線”的重壓下，房企紛紛開始另謀出路。
與此同時，近期正處于“豬在風(fēng)口飛”的時點(diǎn)。此輪“豬周期”從2018年開始，豬肉價格已經(jīng)連續(xù)飆升近2年，甚至因此被稱為“史上最強(qiáng)豬周期”。
有股民分析了牧原股份(002714,股吧)和貴州茅臺(600519,股吧)的季報后，得出了一個結(jié)論，即“1頭豬=2瓶茅臺(600519)酒的利潤”。如此可觀的收益，也吸引了大批房地產(chǎn)企業(yè)跨界入圈。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，中國目前有超過1400家經(jīng)營范圍同時包含“豬”和“房地產(chǎn)”的企業(yè)，其中6成以上的企業(yè)成立于近5年。從地域分布來看，廣東省相關(guān)企業(yè)數(shù)量位居第一，占全國總量的44%。
作為中國養(yǎng)豬三巨頭之一，新希望集團(tuán)的董事長劉永好也發(fā)現(xiàn)了越來越多房企轉(zhuǎn)行的趨勢。他在近期一次演講中指出，“今天房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行做養(yǎng)豬的，我們簡單地算了一下全國超過1000家。”
房企養(yǎng)豬從扶貧開始
公開信息顯示，國內(nèi)最早入局養(yǎng)豬的房企是萬達(dá)。2014年12月，萬達(dá)董事長王健林宣布要在貴州丹寨縣投資10億元，建立30萬頭規(guī)模的土豬養(yǎng)殖廠和屠宰加工廠，并以扶貧方式讓每戶農(nóng)民入股，且收益歸農(nóng)民。
興許是英雄所見略同，隨后陸續(xù)傳來其他頭部房企加入養(yǎng)豬大軍的消息。
2016年，許家印率領(lǐng)恒大加入養(yǎng)豬大隊(duì)，地點(diǎn)也選在了貴州，并投資3億元建立了110多個養(yǎng)豬為主的農(nóng)牧基地。
但從較早期入局的萬達(dá)和恒大來看，房企養(yǎng)豬一度被賦予了“扶貧”的意味。直至萬科在2015年的入局，才真正顯現(xiàn)出了房企進(jìn)軍養(yǎng)殖業(yè)的雄心壯志。
2015年，萬科以8%的持股比例設(shè)立綠倍生態(tài)科技有限公司。該公司在官網(wǎng)中介紹稱，要利用領(lǐng)先的微藻科技，為養(yǎng)殖業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障，為養(yǎng)殖業(yè)創(chuàng)造更高的利潤。
2017年，萬科的養(yǎng)豬事業(yè)再上臺階——它又成立了一家深圳六園企業(yè)發(fā)展有限公司，其后通過投資以及控股子公司投資的方式，分別入股了河南華揚(yáng)桑樹坪豬基因技術(shù)有限公司（經(jīng)營范圍包括育種、豬場管理技術(shù)與育種技術(shù)推廣等）和山東環(huán)山集團(tuán)（經(jīng)營范圍包括食品、養(yǎng)豬、蛋禽、飼料事業(yè)）等。
2018年，被稱為“宇宙第一房企”的碧桂園也殺入了養(yǎng)豬業(yè)，大張旗鼓地成立了“碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司”，同時還招募了一批專業(yè)的“養(yǎng)豬事業(yè)負(fù)責(zé)人”。碧桂園的動作直接升級了房企養(yǎng)豬的戰(zhàn)況，至此，萬達(dá)、恒大、碧桂園、萬科等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)都從地產(chǎn)圈跨界進(jìn)入了農(nóng)業(yè)圈。
這也與住房市場從增量買入存量、房地產(chǎn)利潤下滑、行業(yè)處于下行周期有關(guān)。根據(jù)央行發(fā)布的2019年《家庭財(cái)富調(diào)查報告》顯示，我國戶均擁有住房1.5套，其中40%以上擁有兩套，城鎮(zhèn)人均住房面積也接近40平方米。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些數(shù)據(jù)意味著：房子絕對短缺的時代已經(jīng)結(jié)束。
對于重資產(chǎn)、高負(fù)債的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一旦高周轉(zhuǎn)的模式被按下暫停鍵，房企在高速增長環(huán)境下所掩蓋的各種問題也會逐步浮出水面。
房子越來越賣不動的同時，2018年開始抬頭的“豬周期”卻讓不少房企看到了新的希望，原來養(yǎng)豬也是一門好生意。以龍頭豬企牧原股份為例，2019年的年報顯示，該公司全年實(shí)現(xiàn)凈利潤61.14億元，同比增長1075.37%。
相比之下，上市房企的“成績單”則顯得失色。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商易居克而瑞(CRIC)的統(tǒng)計(jì)，2019年50家典型上市房企年實(shí)現(xiàn)總體毛利潤同比增長13.2%，毛利增速較2018年大幅下降30個百分點(diǎn)。
雖然養(yǎng)豬企業(yè)今年賺得盆體滿缽，但也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，“豬周期”可能即將迎來拐點(diǎn)，并預(yù)計(jì)養(yǎng)豬紅利期可能僅剩不到2年。
最新的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)12月9日發(fā)布的11月全國居民消費(fèi)價格（CPI）數(shù)據(jù)顯示，豬肉價格同比下降12.5%，降幅比上月擴(kuò)大9.7個百分點(diǎn)。
借紅利再撈一桶金？
養(yǎng)豬的紅利期稍縱即逝，疊加近期持續(xù)上漲的養(yǎng)殖成本，房企為何還要爭相入局？一名不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士接受時代財(cái)經(jīng)采訪時認(rèn)為，房企“改行”養(yǎng)豬，其實(shí)還是做房地產(chǎn)的生意，“本質(zhì)不變”。
自2018年發(fā)生非洲豬瘟疫情以后，中國進(jìn)入“缺豬”時代。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展研究中心教授王剛毅12月8日接受時代財(cái)經(jīng)采訪時表示，“生豬產(chǎn)業(yè)與CPI以及整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定密不可分，這幾年（國家）對于養(yǎng)豬業(yè)一直在做政策上的扶持。”
國家對企業(yè)開展養(yǎng)豬事業(yè)的高度支持，也體現(xiàn)在了土地政策上。
在非洲豬瘟之后，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在2019年對過去相對嚴(yán)格的養(yǎng)殖用地審批做出寬松。相關(guān)政策的解讀指出，在豬舍建設(shè)上，國家采取申請生豬養(yǎng)殖用地不需辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的措施；在不占用永久基本農(nóng)田前提下，允許使用一般耕地，無需占補(bǔ)平衡，以及配套設(shè)施用地取消15畝上限規(guī)定。
這意味著生豬養(yǎng)殖設(shè)施用地可由養(yǎng)殖場（戶）與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過協(xié)商并簽訂用地協(xié)議的方式獲得用地。由此可見，養(yǎng)豬拿地一定程度上是開了“綠色通道”。
然而養(yǎng)豬拿到的地還是農(nóng)業(yè)用地，并不能直接用于建設(shè)用地。北京金訴律師事務(wù)所主任、房地產(chǎn)律師王玉臣向時代財(cái)經(jīng)表示，如果想把農(nóng)用地變?yōu)殚_發(fā)商可以用來開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地，還需要走很嚴(yán)格的法定程序，其中就包括將集體土地征為國有土地。“征為國有土地以后，如果開發(fā)商還想拿這塊地，依舊需要通過招拍掛去拿地。”
但王剛毅對時代財(cái)經(jīng)記者指出，重慶“地票改革試點(diǎn)”的方案巧妙解決了這個問題。
重慶地票改革有一個特點(diǎn)，就是政府將農(nóng)村閑置的建設(shè)性用地變?yōu)榈仄?，并允許開發(fā)商在土地地票交易所跨區(qū)購買地票，之后再以“耕地占補(bǔ)平衡”的方式，把欠發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)性用地與發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)業(yè)用地相互置換。
雖然這個方案起初是為了解決欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但后續(xù)也開始被發(fā)達(dá)地區(qū)借鑒使用。
“實(shí)際上，農(nóng)用地靈活置換成建設(shè)用地的政策，對于房地產(chǎn)來說就是新一輪的圈地運(yùn)動。”王剛毅還透露，他之前去考察過多個房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際上認(rèn)真養(yǎng)豬的企業(yè)并不多。
不僅如此，2020年1月1日正式施行的新《土地管理法》也為農(nóng)地上市交易打開了一個口子。其中，新法允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，從根本上掃除了原有集體建設(shè)用地需依法轉(zhuǎn)為國有土地后，才可作為經(jīng)營性建設(shè)用地入市出讓的法律障礙。
上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還指出，房企現(xiàn)在也盯上了集體建設(shè)用地可以盤活的政策。
他表示，集體建設(shè)用地盤活上市被限制只能發(fā)展經(jīng)營性地產(chǎn)，例如商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)意圖可以發(fā)展長租公寓，或是拿到地之后等待政府收儲出讓。但他也表示，“最終目的肯定是想開發(fā)住宅”。
對于集體建設(shè)用地入市這一條，中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會副主任、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授溫鐵軍日前曾撰文稱，地票交易的擴(kuò)展，變成了發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府配合房地產(chǎn)商們再撈一桶金的制度優(yōu)惠。
值得注意的是，養(yǎng)豬還需要具備足夠的耐心。對比房地產(chǎn)一般在18個月的庫存去化周期，從新建牧場到“收獲果實(shí)”至少需要5年的時間。一頭扎進(jìn)養(yǎng)豬業(yè)的這些房地產(chǎn)企業(yè)們又是否能夠耐得住寂寞，認(rèn)真鉆研養(yǎng)豬技術(shù)呢？
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟8日接受時代財(cái)經(jīng)采訪時稱，“不排除有‘掛羊頭賣狗肉’的企業(yè)，但還有一種可能，那就是房地產(chǎn)正在走‘產(chǎn)城融合’的發(fā)展模式，即第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)相互疊加形成第六產(chǎn)業(yè)模式。”
第六產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是指，“1+2+3”等于6，“1×2×3”也等于6。（圖片來源：百度百科）
陳晟認(rèn)為，頭部房地產(chǎn)企業(yè)入局農(nóng)業(yè)或是一件好事，因?yàn)樗麄儾粌H財(cái)力雄厚，而且還在土地的利用和規(guī)劃上富有經(jīng)驗(yàn)。“未來開發(fā)商需要下功夫，讓養(yǎng)豬的環(huán)境不再是大家想象中的臟亂差，而是有效激活空間，把豬舍打造得和歐洲小鎮(zhèn)一樣漂亮，從而帶動發(fā)展起休閑觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，激活農(nóng)村活力，解決貧困問題。”
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