“最近上海市場(chǎng)成交非常快，今年核心區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)漲幅13%以上。”這是一家高端豪宅中介近期要求業(yè)務(wù)員對(duì)外的統(tǒng)一說辭。

12月9日上午，劉忻(化名)又把幾套豪宅信息同時(shí)推送給微信里的幾個(gè)近半年內(nèi)一直在看房的準(zhǔn)買家。因應(yīng)公司要求，她在編輯信息的開頭就附上了這句話。盡管劉忻微信里的儲(chǔ)備客戶有的會(huì)回應(yīng)有的不回應(yīng)，但劉忻近期推送信息的頻率都加大了，因?yàn)樽罱虾Ｐ路砍山划惓；鸨瑩u號(hào)一場(chǎng)接著一場(chǎng)，且每次都很快清盤。她預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)也會(huì)隨之起來，最近她確實(shí)成交了一套世茂濱江的二手房。

上海樓市最近火到什么程度呢？據(jù)一名近期準(zhǔn)備買房的準(zhǔn)客戶透露，12月8日，她參與了保利某項(xiàng)目的搖號(hào)，沒有搖到前面的號(hào)碼，結(jié)果當(dāng)天兩小時(shí)即售罄。這名客戶此前已經(jīng)參與了三四個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，都無功而返，現(xiàn)在只好繼續(xù)認(rèn)籌招商旗下的新項(xiàng)目。

自今年7月份以來，上海新房認(rèn)籌的人數(shù)就出現(xiàn)猛漲，彼時(shí)多個(gè)樓盤放開“不能同時(shí)認(rèn)籌”的規(guī)定，同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，客戶只要資金充裕，均可以認(rèn)籌多個(gè)項(xiàng)目。

樓市火爆的背后，是上海商品房新增供應(yīng)的緊缺。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應(yīng)593.74萬平方米，同比下降11.7%。2020年11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應(yīng)15.98萬平方米，環(huán)比下降76.8%，同比下降67%。11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面積675.09萬平方米，環(huán)比下降5.3%，按照近6個(gè)月平均銷售情況，出清周期為7.63個(gè)月。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年上海房地產(chǎn)交易無論是一手房還是二手房、普通住宅還是豪宅，成交都不錯(cuò)。這充分說明了市場(chǎng)需求量大，因此上海后續(xù)積極穩(wěn)定市場(chǎng)的壓力尚存，應(yīng)積極增加土地和商品房供應(yīng)。

8月成市場(chǎng)拐點(diǎn)

與深圳樓市相似的一點(diǎn)是，上海近期買房“打新”的人非常多，不僅是因?yàn)橐欢址績(jī)r(jià)倒掛，也是因?yàn)橘?gòu)買需求集中釋放。

一位某樓盤在售項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，上海樓市的拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月，在7月就有很明顯的征兆。

今年疫情進(jìn)入常態(tài)化防控后，樓市供應(yīng)逐漸恢復(fù)，除了今年4月有32個(gè)樓盤入市之外，8月上海樓市一共有30個(gè)盤領(lǐng)到預(yù)售證，市場(chǎng)活躍度高漲。8月有多個(gè)盤認(rèn)籌率超過100%，其中5個(gè)樓盤出現(xiàn)“千人搖”。

從上海最近3年來的二手房數(shù)據(jù)可見，上海平均每月成交2.2萬套左右；疫情緩解之后，從今年二季度開始，上海二手房的成交量一直維持在2.7萬套以上。9月份，二手房的成交量已經(jīng)達(dá)到了3.2萬套以上，達(dá)到了2016年之后整個(gè)上海二手房成交峰值；10月，二手房的成交套數(shù)回落到2.8萬套，11月又回到3.2萬套的成交量。

二手房成交上升，不僅顯示了市場(chǎng)的購(gòu)買力，也說明這是二套房潛在買家置換房產(chǎn)的一個(gè)途徑。在上海，很多人只有賣掉手中的第一套房子才能買第二套房子，而二手房的流動(dòng)性增加，也推動(dòng)了一手房的回暖。

由此，正如上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人所言，明年上海還會(huì)有大量新項(xiàng)目入市，盡管整體供應(yīng)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，但這樣的熱度會(huì)一直保持。預(yù)計(jì)一手房火熱的趨勢(shì)會(huì)一直延續(xù)到明年年初。他認(rèn)為，2021年5月前都是一個(gè)在上海買房的窗口期。“上海樓市的熱度實(shí)際上是一直保持著的，甚至?xí)永m(xù)到明年。”

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，年底樓市溫度不減的因素有三，主要有供應(yīng)不足、消費(fèi)者投資心態(tài)嚴(yán)重、城市動(dòng)遷釋放的購(gòu)買需求。

首先，房子不夠賣。通常來說，經(jīng)過1年奔跑，需求釋放差不多了，年底供求趨弱，出現(xiàn)超高認(rèn)籌率的現(xiàn)象不應(yīng)該是普遍現(xiàn)象。但是今年情況的確有所不同，因?yàn)樾路康拇_不夠賣了。今年上海新盤供應(yīng)差不多678萬平方米，同比去年減少10%，但是成交量同比卻增加超過10%。當(dāng)前新房庫存760萬平方米，去化周期不到9個(gè)月。而上海平均從拿地到可以銷售，這個(gè)周期差不多在11個(gè)月左右。由于預(yù)售制度、資金監(jiān)管等因素影響，上海房企在上海建造房子的節(jié)奏開始跟不上銷售的節(jié)奏。

其次，買漲不買跌，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯。房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)和成交量釋放節(jié)奏同步，今年房?jī)r(jià)最低點(diǎn)就是3月份。4月后樓市成交量快速釋放，此后一直在高位盤整，房?jī)r(jià)自然也隨著成交量逐步向上。新房因?yàn)橛邢迌r(jià)因素，所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那么明顯。從中原二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來看，從3月最低點(diǎn)到11月最高點(diǎn)，反彈幅度已經(jīng)超過5%。大家普遍有買漲不買跌的心態(tài)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)那么明顯，所以急切入市的人也就越多。

最后，上海有動(dòng)遷舊改助力。上海今年舊改力度非常大，年底還有黃浦等區(qū)有動(dòng)遷。這些需求直接進(jìn)入了新房、二手房市場(chǎng)。

冷熱不均的市場(chǎng)

事實(shí)上，上海房管局在2020年已經(jīng)發(fā)放預(yù)售證超過200張。從2018年以來，連續(xù)三年都保持在這樣的水平。業(yè)內(nèi)人士反映，上海今年1-11月成交142幅住宅用地，共計(jì)1374.89萬平方米，同比增長(zhǎng)9.49%。加上今年上海土地供應(yīng)量庫存保證，明年依然會(huì)有超過200張預(yù)售證入市。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來說，今年有兩個(gè)特點(diǎn)。第一是供地節(jié)奏加快，供地規(guī)模明顯在放量。第二是內(nèi)環(huán)等市區(qū)的土地供應(yīng)和交易增加，也說明對(duì)于豪宅或高端市場(chǎng)是有利的。對(duì)于房企來說，重回上海拿地具有積極的作用，具有非常好的導(dǎo)向，也利好穩(wěn)定投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨著供應(yīng)節(jié)奏的控制，上海的房?jī)r(jià)圈層也變得明顯。濱江均價(jià)接近13萬元/平方米；內(nèi)環(huán)也已經(jīng)達(dá)到10萬元/平方米左右，與中環(huán)房?jī)r(jià)相當(dāng)。價(jià)格的差異，導(dǎo)致板塊冷熱不均。比如安亭在今年從2.5萬元/平方米左右的價(jià)格直接提升到4萬元/平方米左右，就是因?yàn)榘餐ぐ鍓K房?jī)r(jià)基數(shù)低。

年底樓市熱度依舊，雖然買家入市的心情急切，但是買房決策仍需冷靜。樓市整體溫度高不代表所有項(xiàng)目都一房難求。今年樓市最大特點(diǎn)是項(xiàng)目分化，即中環(huán)內(nèi)認(rèn)籌率要高于中環(huán)外的項(xiàng)目。但是，也不代表外環(huán)外項(xiàng)目就不好銷，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目搶不到房。比如市區(qū)的地王項(xiàng)目，去化一般；徐涇的幾個(gè)項(xiàng)目去化還不錯(cuò)，甚至有認(rèn)籌人數(shù)創(chuàng)今年紀(jì)錄的樓盤，樓盤個(gè)體差異非常大。

同策研究院分析師謝夢(mèng)嫻指出，11月一共有7個(gè)全新盤入市，新推盤涵蓋了剛需、改善、豪宅等樓盤，且可以看出在新盤市場(chǎng)上改善型和豪宅去化表現(xiàn)更好，剛需用戶可能會(huì)優(yōu)先考慮置業(yè)二手現(xiàn)房。郊環(huán)外剛需型產(chǎn)品選擇多，但也有去化不足的情況出現(xiàn)，比如奉賢區(qū)新開的東原璞閱和禹洲天境，均屬于剛需樓盤，但由于周邊競(jìng)品很多，所處位置周邊交通不便，不能滿足剛需用戶的通勤類需求，因此認(rèn)籌率低，去化效果差。

今年10月，上海約有20次搖號(hào)開盤，約11個(gè)是300萬-500萬的中低價(jià)位盤。在這20個(gè)項(xiàng)目中認(rèn)籌比不足100%的新盤13個(gè)，約占6成；其中有9個(gè)認(rèn)籌比不到50%。還有部分認(rèn)籌數(shù)不足的新盤，不用公證處搖號(hào)，比如中海臻如府。

盧文曦認(rèn)為，雖然今年樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，頭部房企基本能完成銷售任務(wù)，但是對(duì)絕大部分房企來說，今年受疫情影響，任務(wù)完成度相當(dāng)?shù)汀Ｋ圆慌懦恍┓科鬄榭s小目標(biāo)差距做最后努力，集中在12月份開盤，用比較有親和力的價(jià)格換取銷售量。

不止上海，華東樓市也呈現(xiàn)冷熱不均。上海市場(chǎng)火爆的同時(shí)，近期環(huán)滬市場(chǎng)火熱程度有明顯下降。如11月嘉興成交量?jī)r(jià)齊跌，一手住宅成交2584套，新建商品住宅銷售面積為29.1萬平方米，環(huán)比下降23.0%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月蘇州樓市也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，商品住宅成交面積為64.1萬平方米，環(huán)比減少12.81%，同比減少15.42%；成交均價(jià)25795元/平方米，環(huán)比微跌3.87%。