在持續(xù)的樓市調(diào)控影響下，全國(guó)樓市繼續(xù)降溫。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，為3月以來(lái)最低；以簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)來(lái)計(jì)算，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月收窄，并且一二三線城市漲幅均有所收窄，房?jī)r(jià)繼續(xù)降溫。

不過(guò)，廣州、濟(jì)南房?jī)r(jià)依然領(lǐng)漲全國(guó)。其中，廣州二手房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，新房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第二，濟(jì)寧新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11月下旬以來(lái)，調(diào)控密度再度提升，且中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)“一城一策，有保有壓”的特點(diǎn)以平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)，住房金融調(diào)控繼續(xù)深化，供需兩端杠桿嚴(yán)格受控，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力進(jìn)一步弱化。

房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)收窄

11月，不僅新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，而且房?jī)r(jià)漲幅也繼續(xù)收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，較10月減少9個(gè)；二手房?jī)r(jià)格上漲城市有44個(gè)，比10月增加5個(gè)。

從11月份漲幅來(lái)看，初步測(cè)算：

4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，11月房?jī)r(jià)上漲明顯降速，36個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，這是疫情后（3月以來(lái)）最低的。雖然當(dāng)下大部分城市依然處于上漲過(guò)程中，但計(jì)算平均上漲速度，相比8-10月有所放緩。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為4.0%。目前環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)連續(xù)3個(gè)月收窄，同比漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄，充分說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅降溫的態(tài)勢(shì)。其中，一二三線城市的漲幅均有所收窄，說(shuō)明三類城市房?jī)r(jià)漲幅是在降溫的。

對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)放緩的原因，張大偉認(rèn)為，首先是因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，下半年截止11月已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)32個(gè)城市收緊政策，對(duì)于新房市場(chǎng)影響逐漸出現(xiàn)，很多城市的新房限價(jià)政策影響了新房?jī)r(jià)格。所以整體9-11月份樓市數(shù)據(jù)逐漸上漲放緩。其次是市場(chǎng)供應(yīng)量增加，大部分企業(yè)銷售都抓緊年末增加供應(yīng)，部分企業(yè)也出現(xiàn)了促銷行為。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂則認(rèn)為，11月房?jī)r(jià)漲幅收窄的原因主要跟信貸寬松程度相關(guān)。隨著貨幣政策逐步回歸中性，購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底，下半年來(lái)，LPR利率連續(xù)止跌持平，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的36城主流房貸利率下降減速并筑底企穩(wěn)，銀行放貸平均放款周期拉長(zhǎng)，11月與7月比拉長(zhǎng)8天。居民房貸余額增速連續(xù)下滑。同時(shí)，前期房?jī)r(jià)上漲的城市也加強(qiáng)金融監(jiān)管，嚴(yán)查資金來(lái)源，有力遏制了投機(jī)性購(gòu)房行為。

廣州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

盡管房?jī)r(jià)漲幅總體收窄，但廣州、濟(jì)寧等城市房?jī)r(jià)漲幅依然較大。

從環(huán)比漲幅來(lái)看，新房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：濟(jì)寧（1.2%），廣州（0.9%），丹東（0.7%），合肥、蘭州、西寧、平頂山（0.6%），福州、貴陽(yáng)、襄陽(yáng)、湛江（0.5%）；二手房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：廣州（0.8%），合肥、徐州（0.7%），深圳（0.6%），北京、沈陽(yáng)、廈門、西寧、銀川、丹東、蚌埠、泉州、九江（0.5%），南京、寧波、南昌、?？凇⒊啥?、唐山、贛州、韶關(guān)（0.4%）。

一線城市中，繼深圳之后，廣州房?jī)r(jià)又領(lǐng)漲全國(guó)，二手房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第一，新房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第二，而深圳、北京二手房?jī)r(jià)格漲幅也居全國(guó)前五。

對(duì)于廣州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的原因，許小樂認(rèn)為，廣州市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)健，今年以來(lái)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好，需求入市積極，同時(shí)周邊深、莞調(diào)控加碼溢出需求帶動(dòng)市場(chǎng)升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月廣州全市二手住宅成交環(huán)比增加15.7%，同時(shí)預(yù)計(jì)全年成交量同比增加約23%，幅度僅次于深圳。

張大偉則認(rèn)為，廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)漲幅處于前列，核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好，投資屬性相對(duì)較高，而執(zhí)行各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場(chǎng)升溫，區(qū)域內(nèi)板塊輪動(dòng)。

另外，對(duì)于濟(jì)寧新房?jī)r(jià)格漲幅居首的原因，許小樂認(rèn)為，主要在于土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)。從土拍數(shù)據(jù)看，9-10月濟(jì)寧住宅用地成交平均溢價(jià)率分別為29%和34%，土地市場(chǎng)升溫帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大。不過(guò)，他同時(shí)指出，這些城市房?jī)r(jià)基數(shù)不高，短期里出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)不一定代表市場(chǎng)過(guò)熱，需要繼續(xù)觀察。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，合肥近期出現(xiàn)拍出“地王”以后，周邊房東乘勢(shì)漲價(jià)的現(xiàn)象。銀川也是此前土地市場(chǎng)比較熱、新房?jī)r(jià)格明顯升溫，這都使得房東在乘勢(shì)漲價(jià)。

明年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力或進(jìn)一步弱化

張大偉指出，值得注意的是，11月二手房?jī)r(jià)格中，北京、廈門漲幅也達(dá)到了0.5%，這些城市基本都是之前調(diào)控被明顯抑制的城市，房?jī)r(jià)最近在全國(guó)熱點(diǎn)城市包括深圳等上漲影響下有所復(fù)蘇企穩(wěn)。預(yù)計(jì)12月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù)，但越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，年末房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)放緩。

展望后市，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，12月是房企加快完成銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)還是會(huì)有各類促銷活動(dòng)，而且對(duì)于各地地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任目標(biāo)值在積極落實(shí)，預(yù)計(jì)近期還會(huì)有對(duì)房屋交易秩序的管控，這都說(shuō)明房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅反彈空間不大，總體以漲幅收窄為導(dǎo)向。而近期類似深圳、合肥等地的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)躁動(dòng)，尤其是類似合肥拍了地王以后，房?jī)r(jià)就容易反彈，這都是后續(xù)需要各部門出臺(tái)相關(guān)政策的。要防范部分熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)炒作的現(xiàn)象，同時(shí)防范房東借此炒作和漲價(jià)，即要防范二手房?jī)r(jià)格受土地市場(chǎng)的影響。

今年7月以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)累計(jì)有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、?？诘瘸^(guò)30個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。其中，12月份，西安調(diào)控加碼，調(diào)整了二套住房的商貸首付比例和公積金貸款首付比例；寧波也升級(jí)調(diào)控，強(qiáng)化住房購(gòu)買資格管控、調(diào)整二套房首付比例，堵住通過(guò)投靠落戶和離婚炒房的漏洞。

對(duì)于明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，許小樂認(rèn)為，11月下旬以來(lái)，調(diào)控密度再度提升，且中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)“一城一策，有保有壓”的特點(diǎn)以平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)，住房金融調(diào)控繼續(xù)深化，供需兩端杠桿嚴(yán)格受控，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力進(jìn)一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主管謝晨也認(rèn)為，下半年以來(lái)，部分樓市有過(guò)熱跡象的一二線城市已經(jīng)開始相應(yīng)升級(jí)當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控措施，同時(shí)“三道紅線”也將在明年實(shí)行。因此，2021年樓市政策面總體將較今年略有收緊，但“房住不炒”、“因城施策”仍是主基調(diào)，預(yù)計(jì)明年新開工量和銷售量將較今年有小幅下降，但價(jià)格走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主。