12月以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)政策，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用，從源頭上防范爛尾樓等帶來(lái)的樓市風(fēng)險(xiǎn)。這些新政策對(duì)此前監(jiān)管漏洞進(jìn)行了有針對(duì)性封堵，規(guī)范預(yù)售資金成為防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)。

近期，商品房爛尾消息不時(shí)傳出，一些不靠譜的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、卷款跑路，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾、購(gòu)房者入住新家遙遙無(wú)期。為了保障廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)，12月以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)政策，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用，從源頭上防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。

記者了解到，由于國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售多為預(yù)售形式，此前全國(guó)各地已形成商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，然而由于執(zhí)行情況不一，一些地方資金被挪用的情況并不鮮見(jiàn)。

而如今，在房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍承壓的情況下，預(yù)售資金的“緊箍咒”能否念出效果？一些商品房爛尾導(dǎo)致的樓市風(fēng)險(xiǎn)能否止住？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)因此“失血”？記者就此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

瞄準(zhǔn)“爛賬”，嚴(yán)管商品房預(yù)售資金

3個(gè)多月前，昆明“別樣幸福城”爛尾樓盤(pán)登上熱搜。延遲6年仍未交房，購(gòu)房者無(wú)奈搬入爛尾樓“抱團(tuán)自救”的新聞引發(fā)熱議。在一系列討論中，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管被認(rèn)為是一項(xiàng)治本之策。

據(jù)昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員郎紫陽(yáng)介紹，商品房爛尾主要有兩個(gè)原因：一是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目太多、鋪攤子太大，當(dāng)市場(chǎng)需求下滑時(shí)樓盤(pán)不能及時(shí)賣(mài)出，導(dǎo)致資金鏈斷裂；二是開(kāi)發(fā)住房需要規(guī)劃證、土地證、施工證、預(yù)售證等證件齊全，有些開(kāi)發(fā)商邊辦證邊開(kāi)工，最后被證照卡住，導(dǎo)致工程停工。而大多數(shù)樓盤(pán)爛尾的原因是資金鏈斷裂。

對(duì)此，近日，昆明市出臺(tái)《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》（下稱(chēng)《通知》），對(duì)昆明市主城中心區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存（包括購(gòu)房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預(yù)售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預(yù)售資金）、支出、使用均進(jìn)行監(jiān)督管理。

在項(xiàng)目完成之前，資金只能用于支付項(xiàng)目的工程款、建筑材料、輔助設(shè)施等款項(xiàng)、法定稅費(fèi)和到期銀行貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以從預(yù)售資金中提取5％，用于支付辦公和管理費(fèi)用。

此外，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和誠(chéng)信記錄，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行分級(jí)監(jiān)督。對(duì)于在昆明從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、具有一級(jí)資質(zhì)和良好業(yè)績(jī)、無(wú)不良行為記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金的比例降低到25％。如果一年內(nèi)發(fā)生一次不良行為，新建和在建項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例將提高到30％。

封堵漏洞，監(jiān)管新政防范樓市風(fēng)險(xiǎn)

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)行政府全程監(jiān)管、專(zhuān)款專(zhuān)用原則，最重要的作用是能夠有效預(yù)防開(kāi)發(fā)商卷款跑路的行為。”郎紫陽(yáng)表示，對(duì)于購(gòu)房者而言，這份《通知》相當(dāng)于為買(mǎi)房加上一把安全鎖。

實(shí)際上，這并不是預(yù)售資金第一次“掛鎖”。一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售多采取預(yù)售的方式，即購(gòu)房人將定金、首付款、貸款等資金預(yù)先支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)將其用于工程建設(shè)。為防止開(kāi)發(fā)商將資金用作他途，我國(guó)逐漸建立形成了與之對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管制度：開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金存入商業(yè)銀行的專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，在建設(shè)進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)由政府主管部門(mén)、銀行審核，劃撥相應(yīng)款項(xiàng)，資金不得隨意支取、使用。

但現(xiàn)實(shí)情況是，一些購(gòu)房人的房款沒(méi)有進(jìn)入到監(jiān)管賬戶(hù)，進(jìn)入到監(jiān)管賬戶(hù)的資金也可能被開(kāi)發(fā)商隨意支取、用作他途。業(yè)內(nèi)人士向記者透露：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度一直都有，但預(yù)售資金被挪用的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。”

“按照要求，開(kāi)發(fā)商需要設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的資金監(jiān)管賬戶(hù)，購(gòu)房人將購(gòu)房款直接劃轉(zhuǎn)到該賬戶(hù)。但不少開(kāi)發(fā)商會(huì)讓購(gòu)房人將購(gòu)房款劃轉(zhuǎn)到其他賬戶(hù)，有的甚至是直接劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商法定代表人的私人賬戶(hù)中。這樣的話，開(kāi)發(fā)商就可以隨意挪用該筆資金。”云南鑫金橋律師事務(wù)所律師宋薇薇表示，即使將全部購(gòu)房款放入了資金監(jiān)管賬戶(hù)，使用預(yù)售資金時(shí)，也有一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供虛假文件騙取銀行撥付預(yù)售款。如果政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商施工的進(jìn)度監(jiān)管不到位，資金也會(huì)被挪用。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述監(jiān)管漏洞均受到了政策針對(duì)性的“關(guān)照”。“全程監(jiān)管”“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)用”“分級(jí)監(jiān)管”等內(nèi)容被重點(diǎn)突出。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售模式帶來(lái)一次深刻的變革。

資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企要提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

在專(zhuān)家看來(lái)，對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，只是為開(kāi)發(fā)商劃出了一道“底線”。“只針對(duì)建設(shè)資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，進(jìn)而存在工程爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”云南新亞地產(chǎn)分析師栗華說(shuō)。

然而，近年來(lái)，這條“底線”卻頻頻失守。據(jù)媒體報(bào)道，今年上半年，一些地區(qū)還曾放寬預(yù)售資金的監(jiān)管，將預(yù)售款提取節(jié)點(diǎn)前移，幫助解決房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地區(qū)樓市的資金監(jiān)管呈現(xiàn)相近態(tài)勢(shì)，側(cè)面印證了近期內(nèi)這些地區(qū)可能出現(xiàn)了房企資金鏈斷裂問(wèn)題。”北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任周清杰表示，下半年，各地出臺(tái)的有關(guān)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，是在新一輪穩(wěn)定房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)下，通過(guò)規(guī)范預(yù)售資金來(lái)防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的做法。

記者注意到，市場(chǎng)中有人擔(dān)憂(yōu)，作為房企資金的重要來(lái)源之一，預(yù)售資金被念起“緊箍咒”，房地產(chǎn)資金鏈條可能進(jìn)一步承壓。還有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)售制體系因此受到?jīng)_擊影響。

對(duì)此，各地在收緊監(jiān)管的同時(shí)，也對(duì)政策意圖進(jìn)行了反復(fù)強(qiáng)調(diào)。郎紫陽(yáng)表示，預(yù)售資金監(jiān)管主要針對(duì)爛尾樓的預(yù)防以及供應(yīng)的提效，監(jiān)管的持續(xù)加強(qiáng)將助力房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

周清杰也表示，監(jiān)管并非打壓。“雖然會(huì)使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好資金實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”