“我們公司已經(jīng)全面停止了收房，現(xiàn)在可以說是租出一套少一套了。”
北京房山區(qū)，為了營造緊迫感，一名頭部長租公寓經(jīng)紀人對正在看房的趙迅這樣說。
這就是北京租賃市場現(xiàn)實，頭部長租公寓企業(yè)開始收縮，租賃雙方也調(diào)低了預(yù)期。
機構(gòu)數(shù)據(jù)表明，北京租賃市場持續(xù)低迷，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。
收縮
自本輪危機爆發(fā)以來，長租公寓企業(yè)的舉動明顯更為謹慎，該經(jīng)紀人說：“我們現(xiàn)在已經(jīng)開始有意收縮，退出那些不太盈利的房間。”
趙迅對這句話是深有感觸的，其實這也是他開始找房的原因。趙迅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，自己從畢業(yè)開始一直租住在長租公寓中，現(xiàn)在因為房東和運營方的合同到期而不得不搬走了。
目前，很多業(yè)主對長租公寓不再信任。2020年7月，趙迅租住的房間因運營方和房東協(xié)商降房租，雙方一度計劃過解約，不過最終以運營方的妥協(xié)而作罷，而合約到期的2021年1月，雙方都表示不會再繼續(xù)合約。
雖然有別家長租公寓企業(yè)公開表示會接手蛋殼公寓目前的一些房源，但上述經(jīng)紀人表示：“我們肯定也是要進行篩選的，只有優(yōu)質(zhì)的房源我們才會選擇接盤。”
目前在一些長租公寓的官網(wǎng)中，很容易發(fā)現(xiàn)“租金9折”“免一個月房租”等優(yōu)惠政策，但經(jīng)紀人仍然表示：“現(xiàn)在空置期大約在20天左右，一些搶房的事還能看到，不過不多了。”
2020年1～11月，房客源平均成交周期分別為44.3天和21.5天，相比2019年同期分別延長了12.0天和13.2天，房客源成交周期仍保持高位。
事實上，在一定程度上，北京的房租預(yù)期是被頭部長租公寓拉高的。2018年8月，時任我愛我家副總裁的胡景輝炮轟自如、蛋殼等長租公寓企業(yè)以高于市場價20%～40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格。
當(dāng)月，為了平抑房租，北京市住建委聯(lián)合北京多個部門集中約談了住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。
一位經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“其實長租公寓較高的收房價格是以長期為目標(biāo)的，至少是5年周期，長期來看這個賬是算得過來的。”
而現(xiàn)實是，市場并沒有按照預(yù)期繼續(xù)上漲。
貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內(nèi)峰值后，從9月轉(zhuǎn)入市場淡季，9、10、11月連續(xù)環(huán)比下降。
從租金水平來看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平方米，與10月基本持平，同比下降2.4%。
“無所謂”
目前，房東的預(yù)期不再是一漲再漲。
李盛是北京的一名房東，在石景山有多套房源，之前他都是把房子租給長租公寓企業(yè)穩(wěn)定地收租。
“誰也沒想到能出這個事情，我現(xiàn)在只能一套一套解約，把租客請走。”
在李盛看來，自己收不到房租，那么租客就沒有在自己屋中住下去的理由。記者沒有問到他請走房客的細節(jié)，總之，就是房源又到他手中了。
“可能就是之前他們簽的價格太高了，我就是求個安穩(wěn)，到期能收到房租，其實租金多點少點無所謂的。”他說。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)也反映了房東預(yù)期的下降。11月，北京新增房源掛牌均價環(huán)比基本持平，但仍保持低位水平。2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平方米，環(huán)比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業(yè)主出租心理預(yù)期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。
就在這種“多點少點無所謂”的觀念中，李盛告訴記者，他手中的不少從蛋殼空出的房源很快便通過小區(qū)附近的中介租了出去。
“大約每個房子租金少了5%吧，但是總算把這事解決了。”
貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，北京各個區(qū)域租金總體是下降的，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區(qū)租金環(huán)比有小幅上漲，其余城區(qū)租金均環(huán)比下降，降幅均在5%以內(nèi)。
成交量方面，2020年11月通州、西城和石景山區(qū)等三個城區(qū)租賃成交量環(huán)比上漲，漲幅均不超過3%，其余10個城區(qū)成交量均有不同程度下跌，其中昌平、房山、門頭溝和亦莊開發(fā)區(qū)成交量環(huán)比跌幅超過10%。
“能商量”
“這個房租價格能商量嗎？”
“能。”經(jīng)紀人肯定地回答。
在北京石景山，趙迅在網(wǎng)上看中了一套一居房源，一大早在經(jīng)紀人的引薦下便向房源出發(fā)。路上的閑聊中，經(jīng)紀人告訴他其實這一段時間的租賃業(yè)務(wù)并不是特別忙，帶看明顯沒有之前多。
房東已經(jīng)早一步到達，據(jù)介紹這是他手中的一套回遷安置房，因為并沒有還貸壓力，所以也不急著出租，只求找個穩(wěn)定的租客。
趙迅告訴記者，房東話雖如此，在最終談價的時候，房東還是接受了比報價低400元/平方米的結(jié)果。
“現(xiàn)在差不多也就是這個價吧，你我各讓一步。我知道去年這周圍的一居室都要比現(xiàn)在的價格貴上1000塊錢左右，您要是能長期穩(wěn)定地租下去，咱們就這個價格吧。”
支付過定金后，房東才對趙迅說：“昨天其實我在這里接待了一天的看房客，不是價格不行就是覺得屋中條件不行，看您爽快我愿意少要點房租。”
趙迅告訴記者，自己從2017年開始住長租公寓，往年簽約的時候，幾乎都會有10%左右的租金上浮，但是2019年續(xù)租的時候，房租罕見地沒有上浮。
從貝殼研究院的數(shù)據(jù)看，北京房租從2019年末開始便下行，2019年7月達到峰值后，單平方米月租金便開始下行，疫情更是深化了這個趨勢，令北京的租賃市場持續(xù)下行。
“所以我才能砍價400元，這之前我也知道不可能。”趙迅說。
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